Договір дарування є одним із найпоширеніших інструментів передачі нерухомості та іншого цінного майна дітям. Коли батьки, бабусі чи дідусі вирішують подарувати квартиру або будинок дитині, вони часто не враховують жорсткі законодавчі обмеження.
Процедура оформлення дарунка на користь неповнолітньої чи малолітньої особи вимагає не лише залучення нотаріуса, а й взаємодії з органами опіки та піклування. Недотримання цих правил може призвести до судових суперечок.
Адвокатське бюро "ЮРКОНСАЛТ" підготувало детальну інструкцію щодо того, як правильно укласти такий договір. Ми розберемо, які податки доведеться сплатити та як захистити майно дитини від будь-яких посягань.
Загальні умови оформлення подарунка для малолітньої особи
Відповідно до законодавства України, дитина може бути повноправним власником нерухомості. Однак, враховуючи її вік, існують певні юридичні процедури, яких необхідно суворо дотримуватися. Малолітні особи (до 14 років) не можуть самостійно укладати угоди, тому за них це роблять батьки або опікуни.
Неповнолітні віком від 14 до 18 років мають право підписувати документи. Проте це можливо виключно за письмовою згодою їхніх законних представників.
Закон встановлює чіткі вимоги до форми укладення угод щодо нерухомого майна, яких необхідно суворо дотримуватися.
Згідно з Цивільним кодексом України: Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.Це означає, що будь-які усні обіцянки подарувати житло не мають жодної юридичної сили, а угода потребує обов’язкової участі нотаріуса.
Підписання договору у нотаріуса є важливим кроком, проте право власності не переходить до дитини миттєво.
Згідно із Законом України «Про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно»: Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.Отже, повноцінним власником дитина стає виключно після внесення відповідного запису до Державного реєстру. Наш адвокат з нерухомості завжди контролює завершення цього реєстраційного етапу.
Коли обов’язкова згода органу опіки на дарування?
Одне з найскладніших питань під час передачі майна дитині стосується необхідності отримання згоди від державних органів. Закон розділяє ситуації залежно від того, хто саме виступає дарувальником.
Якщо нерухомість дитині дарує стороння особа, яка не є її законним представником (наприклад, далекий родич), дозвіл органу опіки для прийняття такого подарунка зазвичай не вимагається.
Одне з найскладніших питань під час передачі майна дитині стосується необхідності отримання згоди від державних органів.
Згідно із Сімейним кодексом України: Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації...Ця норма є фундаментальною для випадків, коли майно дарує хтось із батьків. Дозвіл органу опіки є абсолютно обов’язковим, адже другий з батьків або опікун діятиме від імені дитини під час укладання угоди.
Фінансові нюанси податків та питання аліментів
Багатьох батьків хвилює фінансова сторона укладення угоди. Отримання нерухомості в дар зазвичай вважається доходом, проте для найближчих родичів існують винятки.
Згідно з Податковим кодексом України: Об'єкти спадщини (дарування), що успадковуються членами сім'ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення, оподатковуються за нульовою ставкою.Завдяки цьому правилу батьки, бабусі чи дідусі звільняються від сплати податку на доходи фізичних осіб під час дарування майна своїм дітям або онукам. Витрати будуть обмежені лише оплатою послуг нотаріуса та адміністративними зборами за реєстрацію.
Деякі батьки вважають, що переоформлення нерухомості на дитину автоматично позбавляє їх обов’язку щомісяця утримувати її.
Згідно з позицією Верховного Суду від 27.05.2020: Передача дитині права власності на нерухоме майно не припиняє обов'язку сплачувати аліменти, якщо немає доказів, що майно передано саме в рахунок аліментних платежів або з метою їх припинення.Це означає, що звичайний договір дарування не звільняє від сплати аліментів. Якщо ви хочете замінити грошові виплати передачею нерухомості, потрібно укладати інший спеціальний договір, з чим допоможе адвокат по аліментам.
Захист майна дитини при розлученні та виїзді за кордон
Нерухомість, яка була подарована дитині, набуває особливого правового статусу та виключається із загальної маси майна подружжя.
Згідно із Сімейним кодексом України: Батьки і діти, зокрема ті, які спільно проживають, можуть бути самостійними власниками майна. При вирішенні спору між батьками та малолітніми, неповнолітніми дітьми... вважається, що майно є власністю батьків, якщо інше не встановлено судом.Таким чином, навіть під час складного шлюборозлучного процесу подарована квартира надійно захищена від поділу та залишається виключною приватною власністю дитини. Якщо родина планує виїзд за кордон на постійне місце проживання, право власності також повністю зберігається.
Проте, якщо у майбутньому виникне потреба продати або обміняти це майно, батькам однаково доведеться отримувати дозвіл українських органів опіки. Це правило діє навіть тоді, коли родина перебуває за межами України.
Оскарження договору дарування в судовому порядку
Попри те, що договір посвідчується нотаріально, існують випадки, коли його намагаються визнати недійсним. Найчастіше це відбувається, коли угода була укладена під примусом, без дозволу органів опіки або ж з метою приховати майно від конфіскації чи стягнення боргів.
Дитина не може самостійно відмовитися від подарунка, і будь-які дії щодо такого майна суворо контролюються державою. Однак іноді договори намагаються розірвати. Захист інтересів у таких складних справах потребує фахового підходу. З практики адвокатів ЮРКОНСАЛТ можемо навести переконливий приклад.
Реальний кейс нашого бюро стосувався захисту договору дарування від незаконного скасування. Кредитор намагався визнати угоду недійсною, щоб стягнути нерухомість. Суд апеляційної інстанції підтримав нашу позицію та відмовив у задоволенні позову, завдяки чому родина зберегла житло за собою та дітьми.
Поширені питання щодо дарування майна дітям
Чи може 15-річна дитина сама підписати договір дарування у нотаріуса?
Так, неповнолітня особа (від 14 до 18 років) має право самостійно підписувати договір дарування під час прийому у нотаріуса. Проте це можливо виключно за наявності попередньої письмової згоди її законних представників (батьків або піклувальників).
Чи потрібно платити податок, якщо квартиру дитині дарує бабуся?
Ні. Бабуся та дідусь належать до другого ступеня споріднення. Згідно з Податковим кодексом України, дохід, отриманий у вигляді подарунка від таких родичів, оподатковується за нульовою ставкою. Вам потрібно буде оплатити лише послуги нотаріуса та держмито.
Як продати подаровану дитині квартиру у разі переїзду за кордон?
Навіть якщо ви виїхали за кордон, продати нерухомість, що належить неповнолітньому, можна лише з дозволу органу опіки та піклування за місцем реєстрації дитини в Україні. Крім того, батьки повинні гарантувати, що натомість дитина отримає інше житло, аналогічне за площею та умовами.
Потребуєте допомоги з оформленням нерухомості на дитину?
Самостійно розібратися у всіх тонкощах сімейного та цивільного законодавства дуже складно. Наші сімейні адвокати проаналізують вашу ситуацію та допоможуть зібрати всі необхідні дозволи.
Ми підготуємо надійний договір, який неможливо буде оскаржити в майбутньому. Бюро працює по всій Україні, а також має фізичні офіси у Києві та Запоріжжі. Зателефонуйте нам або напишіть у чат для отримання фахової консультації.
