Перевірка набувача сільськогосподарської землі: вимоги та процедура

Перевірка набувача сільськогосподарської землі — це обов’язкова процедура юридичного комплаєнсу, яку проводить нотаріус перед посвідченням будь-якої угоди з відчуження угідь. Головна мета такої перевірки полягає у підтвердженні права особи на покупку землі та дотриманні встановлених державою лімітів «в одні руки».

У 2026 році правила ринку землі стали ще суворішими: нотаріус зобов’язаний не лише звірити документи, а й дослідити джерела походження коштів покупця та перевірити його за санкційними списками. Помилка на цьому етапі або ігнорування процедурних нюансів може призвести до відмови у реєстрації права власності або навіть подальшої конфіскації ділянки через суд.

Хто і коли проводить перевірку відповідності за Постановою №637

Перевірку набувача сільськогосподарської землі проводить нотаріус безпосередньо перед посвідченням угоди про відчуження ділянки. Це стосується не лише договорів купівлі-продажу, а й випадків внесення землі до статутного капіталу юридичних осіб або передачі майна внаслідок ліквідації компанії.

Важливо розрізняти функції: нотаріус здійснює контроль «на вході», тобто до моменту переходу права власності. Подальший державний контроль за використанням та охороною земель здійснюють вже органи Держгеокадастру. Процедура перевірки за Постановою №637 є обов’язковим етапом комплаєнсу, без якого жодна земельна угода не буде вважатися законною.

Згідно з п. 4 Порядку, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 р. № 637: «Перевірка набувача здійснюється нотаріусом, який посвідчує правочин про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Перевірка проводиться з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб».

Вимоги до покупців хто має право на набуття власності

Право власності на сільськогосподарські землі в Україні можуть набувати виключно громадяни України, територіальні громади, держава та українські юридичні особи, учасниками яких є лише українці. Іноземцям та іноземним компаніям купувати землю заборонено, навіть якщо вони є кінцевими бенефіціарами українських фірм.

Судова практика підтверджує суворість цих обмежень. Наприклад,

Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №559/2900/23 від 20.10.2025 зазначив: «Земельна ділянка сільськогосподарського призначення, отримана іноземцем у спадщину та не відчужена ним протягом року, підлягає примусовій конфіскації.»

Тому під час перевірки нотаріус насамперед встановлює громадянство покупця або склад учасників юридичної особи. Для фізичних осіб це робиться на підставі паспорта, а для компаній — через аналіз структури власності до кінцевого бенефіціара.

Як нотаріус перевіряє особу санкції та джерела коштів

Нотаріальна перевірка покупця включає обов’язковий санкційний комплаєнс та підтвердження легальності походження грошей для покупки. Нотаріус перевіряє, чи не включений покупець до списків осіб, пов’язаних з терористичною діяльністю або тих, до кого застосовано санкції РНБО, що забороняють набуття землі.

Щодо фінансової сторони, то згідно з п. 11 Порядку №637: «Під час проведення перевірки набувача нотаріус зобов’язаний встановити джерела походження коштів або інших активів набувача, за рахунок яких набувається право власності на земельну ділянку».

Підтвердження джерел походження коштів

Покупець має надати документи, що пояснюють, звідки з’явилися гроші на покупку. Це може бути заробітна плата, дохід від бізнесу, отримана спадщина або дивіденди. Верховний Суд у справі №640/18930/18 роз’яснив, що виписка про рух коштів за банківськими рахунками є достатнім доказом легальності доходів. Для підтвердження легальності коштів на купівлю землі достатньо виписки про рух коштів по рахунках.

Перевірка за реєстрами та санкційними списками

Нотаріус здійснює пошук у реєстрах, щоб виявити зв’язки покупця з державою-агресором. Якщо виявиться, що покупець має громадянство РФ або пов’язаний з терористичними організаціями, угода буде заблокована. Також перевіряється перебування в юрисдикціях, що не виконують рекомендації FATF.

Перевірка лімітів як розраховується гранична площа 10 000 га

Загальна площа сільськогосподарських земель у власності однієї особи (громадянина або компанії) у 2026 році не може перевищувати 10 000 гектарів. Нотаріус розраховує цю площу, підсумовуючи всі ділянки, які вже належать покупцеві, а також ті частки землі, якими він володіє опосередковано через участь у юридичних особах.

Згідно з ч. 1 ст. 130 Земельного кодексу України: «Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати десяти тисяч гектарів.»

Раніше діяли суворіші норми безоплатної приватизації та ліміти на землю (до 100 га), але на поточному етапі ринку поріг значно розширено. Однак алгоритм розрахунку став складнішим, оскільки враховує пропорційні частки у статутних капіталах агрофірм.

Приклад розрахунку опосередкованої власності

Уявімо ситуацію: Клієнт планує купити 50 га ріллі. Він є засновником агрофірми з часткою 20%, яка вже володіє 40 000 га землі. В такому випадку нотаріус розраховує опосередковану власність: 20% від 40 000 = 8 000 га. Разом з новою ділянкою загальна площа становитиме 8 050 га, що не перевищує встановлений ліміт у 10 000 га. Схожу справу ми вже супроводжували, забезпечивши успішне оформлення права власності на землю для великого інвестора.

Нюанси спільної власності супругів

Якщо земля купується у шлюбі, вона вважається спільною сумісною власністю. У такому разі в «залік» кожному з подружжя йде по 50% площі ділянки, якщо інше не встановлено договором. Це критично важливо враховувати, якщо один із подружжя вже наближається до граничного ліміту володіння.

Результат перевірки зміст протоколу нотаріуса та наслідки порушень

Фінальним документом, що підтверджує проходження комплаєнсу, є Протокол проведення перевірки набувача. Нотаріус складає його у двох примірниках: один залишається у справах нотаріальної контори, а інший видається покупцеві на руки.

Згідно з п. 22 Порядку №637: «За результатами перевірки набувача нотаріус складає протокол проведення перевірки набувача… Протокол підписується нотаріусом та скріплюється його печаткою.»

Що має бути вказано у протоколі

• Реквізити документа. Дата складення та унікальний номер протоколу.
• Дані про покупця. ПІБ або назва компанії, ідентифікаційні коди.
• Об’єкт угоди. Кадастровий номер та площа земельної ділянки.
• Висновок. Чітке твердження про відповідність або невідповідність покупця вимогам ст. 130 ЗК України.

Наслідки виявлення порушень лімітів або санкцій

Якщо нотаріус виявить перевищення ліміту або наявність санкцій, він зобов’язаний відмовити у посвідченні угоди. Якщо ж порушення буде виявлено вже після реєстрації права власності (наприклад, під час подальшого моніторингу Держгеокадастром), орган контролю готує позов до суду про примусову конфіскацію землі. Ми часто проводимо визнання права власності на земельну ділянку через суд, але у випадках порушення санкційного режиму захистити актив вкрай важко.