Накладення заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом

Накладення заборони відчуження нерухомого майна є ключовим правовим інструментом, який захищає інтереси кредиторів, спадкоємців та держави від несанкціонованого продажу житла. Ця процедура повністю блокує можливість відчужити майно, що гарантує виконання зобов’язань за договорами.

Часто власники стикаються з цим обмеженням несподівано, наприклад, при спробі укладення договору дарування нерухомого майна або під час купівлі квартири. Розуміння правил, за якими нотаріус накладає заборону, допомагає уникнути юридичних помилок та захистити свої права.

Що таке заборона відчуження нерухомого майна

Заборона відчуження нерухомого майна — це офіційне юридичне обтяження, яке тимчасово або постійно обмежує власника у правовому розпорядженні майном. На відміну від судового арешту, це обмеження є превентивним заходом, який забезпечує виконання договірних або законних зобов’язань.

Коли на об’єкт накладається таке обтяження, власник не може продати, подарувати або обміняти його без згоди зацікавлених осіб або до настання визначеної події. Проте право користування залишається за власником: наявність обмеження не заважає реєструвати місце проживання родичів чи здавати житло в оренду, про що зазначає Міністерство юстиції України.

Тому накладення заборони є ефективним механізмом захисту майнових прав, який не порушує базових умов проживання у квартирі чи будинку.

Як обмеження впливає на права власника

Юридично власність складається з трьох елементів: володіння, користування та розпорядження. Накладення заборони закриває саме можливість розпорядження. Якщо ви вирішите укласти правочин, нотаріус під час перевірки реєстрів одразу виявить обтяження та відмовить у реєстрації угоди. Наприклад, спроба підписання договору дарування нерухомого майна за наявності активної заборони буде заблокована на початковому етапі. Якщо ж на майно було накладено арешт помилково або термін його дії давно минув, власнику доведеться звертатися до суду. Юристи нашого бюро неодноразово здійснювали скасування арешту майна через суд, звільняючи власність від незаконних обтяжень.

Роль нотаріуса у реєстрації обмежень

Нотаріус виступає як державний реєстратор, який не просто засвідчує документи, а й фіксує обмеження у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це робить інформацію про заборону публічною та офіційною. Будь-які спроби обійти це правило є незаконними.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №607/1570/19 від 12.11.2020 зазначив: «договір дарування майна, на яке було накладено заборону відчуження, може бути визнано судом недійсним незалежно від того, чи було зареєстроване таке обтяження на час укладення договору, за умови, що про встановлену заборону дарувальнику було відомо»

Договір дарування майна із забороною відчуження є недійсним, навіть якщо обтяження не встигли зареєструвати, але дарувальник знав про нього.

Законні підстави накладення заборони відчуження нотаріусом

Законні підстави накладення заборони відчуження нотаріусом чітко визначені законодавством і покликані захистити майнові права громадян та юридичних осіб. Відповідно до закону, така дія вчиняється за місцем розташування майна або за місцезнаходженням однієї зі сторін правочину.

Згідно з ч. 1 ст. 73 Закону України "Про нотаріат": «Нотаріус за місцезнаходженням житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна або за місцем розташування земельної ділянки, або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину накладає заборону їх відчуження...»

Основними випадками, коли закон вимагає накласти заборону, є посвідчення спадкових договорів, а також видача свідоцтв про право на спадщину після оголошення особи померлою. Наприклад, коли укладається договір довічного утримання, пенсіонер часто хвилюється, що набувач одразу продасть квартиру. Проте нотаріус при посвідченні угоди автоматично накладає заборону відчуження, що повністю виключає такий ризик.

Захист прав дітей та рішення органів опіки

Органи опіки та піклування мають право звертатися до нотаріуса для накладення заборони з метою захисту прав дитини, яка має право власності або проживає у житлі. Якщо батьки намагаються укласти сумнівний договір позики під заставу житла без дозволу ради опіки, орган опіки оперативно ініціює накладення заборони, що робить неможливими будь-які реєстраційні дії щодо продажу або застави батьками.

Спільний заповіт подружжя та спадкування

У разі смерті одного з подружжя, які склали спільний заповіт, нотаріус накладає заборону відчуження на квартиру на примірнику заповіту. Це гарантує, що інший з подружжя не зможе подарувати чи продати майно всупереч спільній волі. Також імперативна заборона на 5 років накладається при видачі свідоцтва про спадщину на майно особи, оголошеної померлою. Це запобігає швидкому продажу майна на випадок, якщо людина, яка вважалася померлою, насправді виявиться живою. У деяких випадках спадкоємці стикаються з неправомірними або застарілими арештами, які блокують оформлення спадщини. Наші адвокати мають успішний досвід вирішення таких проблем, зокрема нам вдалося забезпечити зняття арешту з квартири при спадкуванні у судовому порядку.

Накладення заборони за житловим сертифікатом єВідновлення

Накладення заборони відчуження за житловим сертифікатом єВідновлення є обов’язковою умовою державної програми компенсації за знищене внаслідок війни майно. Відповідно до закону про компенсацію, нотаріус, який посвідчує договір купівлі-продажу нового житла з використанням сертифіката, накладає заборону на його відчуження строком на п’ять років.

Згідно з ч. 17 ст. 8 Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України...": «...накладає заборону відчуження строком на п'ять років...»

Цей п’ятирічний мораторій покликаний забезпечити цільове використання державної допомоги та підтримати відновлення житлового фонду. Перед укладенням угоди громадяни використовують сервіс Бронювання коштів за житловим сертифікатом «єВідновлення» на порталі Дія, після чого нотаріус проводи провероку та блокує сертифікат у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна в день укладення угоди. Важливий нюанс: перед накладенням заборони на нову квартиру за цією програмою, нотаріус обов’язково повинен здійснити перевірку та державну реєстрацію припинення права власності покупця на його старе, зруйноване житло в ДРРП.

Мораторій на відчуження нової нерухомості

Обмеження накладається як на придбану квартиру чи будинок, так і на земельну ділянку під ними. Навіть якщо покупець планує інвестувати сертифікат у майбутній об’єкт нерухомості (новобудову на етапі будівництва), нотаріус перевіряє реєстрацію спеціального майнового права забудовника та накладає заборону на майбутні майнові права строком на 5 років. Протягом цього часу продаж, дарування чи міна майна неможливі, а єдиним шляхом переходу права власності є спадкування.

Комбінування сертифіката з іншими програмами

Сучасне законодавство дозволяє поєднувати державну підтримку з іншими фінансовими інструментами. Наприклад, якщо ціна обраної квартири перевищує номінал сертифіката, покупець може залучити власні кошти або пільговий кредит за програмою «єОселя». У такому випадку нотаріус одночасно накладає 5-річну заборону відчуження за сертифікатом та реєструє іпотеку на користь банку. Це забезпечує легальність подвійної підтримки та захищає інтереси всіх сторін.

Порядок вчинення нотаріального напису про заборону

Порядок вчинення нотаріального напису про заборону детально регламентується Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Накладання заборони провадиться шляхом нанесення спеціального посвідчувального напису на документах, які є підставою для виникнення обмеження, та одночасної реєстрації обтяження в ДРРП.

Згідно з пунктом 1, 2 Глави 15 Розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5: «Накладання заборони провадиться шляхом вчинення посвідчувального напису про заборону відчуження...»

Цей процес вимагає від нотаріуса суворої послідовності дій. Наприклад, якщо заборона накладається за повідомленням банку про видачу кредиту, вона діє автоматично з моменту вчинення напису та внесення запису до реєстру, навіть якщо сам договір купівлі-продажу посвідчувався іншим нотаріусом.

На яких документах робиться посвідчувальний напис

Залежно від підстави, нотаріус робить посвідчувальний напис на різних примірниках документів. При посвідченні спадкового договору чи договору довічного утримання напис робиться на всіх примірниках договору. У разі смерті одного з подружжя за спільним заповітом — на примірнику заповіту, поданого другим з подружжя. Якщо ж підставою є звернення органу опіки, нотаріус вчиняє напис на копії рішення цього органу.

Внесення відомостей до державних реєстрів

Окрім фізичного нанесення напису на паперовий документ, нотаріус зобов’язаний зареєструвати обтяження в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту електронної реєстрації заборона набуває чинності для третіх осіб. Будь-який покупець чи інший нотаріус при спробі провести угоду одразу побачить це обтяження. Якщо вам у майбутньому знадобиться дізнатися про процедуру зняття заборони відчуження після виконання зобов’язань, варто пам’ятати, що це також потребуватиме відповідної реєстраційної дії нотаріуса.