Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав

Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно визначає, як саме громадяни та представники бізнесу можуть отримати офіційні відомості про власників квартир, будинків чи земельних ділянок. Офіційний витяг дозволяє перевірити юридичну чистоту об’єкта, наявність арештів, іпотек чи інших обтяжень.

Багато хто вважає, що для отримання таких даних обов’язково звертатися до нотаріуса, але насправді процедуру можна пройти самостійно. Головне — знати правильні ідентифікатори пошуку та правильно сплатити адміністративний збір, щоб не втратити кошти через технічні помилки.

Законодавча база надання відомостей з реєстру

Офіційний порядок надання інформації з державного реєстру речових прав базується на принципах відкритості та публічності. Кожна зацікавлена особа має законне право дізнатися, кому належить той чи інший об’єкт нерухомості, а також чи не накладено на нього арешт або іпотеку. Це забезпечує прозорість цивільного обороту та захищає покупців від шахрайських схем.

Базові засади цього процесу регулює профільне законодавство. Зокрема, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та отримання відомостей про них здійснюється відповідно до спеціальних нормативних актів.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «Інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом»

Важливо розуміти юридичне значення цих відомостей. Офіційна інформаційна довідка з реєстру речових прав — це не просто папірець, а документ, який підтверджує позицію власника перед третіми особами та державними органами.

Юридична сила відомостей з реєстру

Отримані відомості мають особливий правовий статус. Велика Палата Верховного Суду у справі №916/2791/13 від 07.04.2020 зазначила: «державна реєстрація права власності на нерухоме майно не є самостійною підставою виникнення такого права, а є лише засобом офіційного визнання та підтвердження державою відповідних юридичних фактів». Відомості з реєстру нерухомості мають презумпцію правильності для будь-ких третіх осіб. Це означає, що інформація з реєстру є офіційним доказом прав на майно, доки в судовому порядку не доведено протилежне.

Суміжні права та архівні записи

Потрібно враховувати, що не всі права на нерухомість відображаються в електронній базі. Наприклад, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №495/2183/16-ц від 10.05.2022 вказав, що відсутність реєстрації в ДРРП не спростовує право власності, якщо воно виникло до 1 січня 2013 року за тогочасними законами. Такі архівні права залишаються повністю дійсними, хоча для операцій із майном їх усе ж доведеться внести до сучасного реєстру.

Отримання інформації у паперовій формі

Отримати інформацію з реєстру нерухомості у паперовій формі може будь-який громадянин, звернувшись до найближчого фронт-офісу ЦНАП або до нотаріуса. Цей спосіб залишається популярним серед людей, які віддають перевагу традиційним документам або потребують офіційного паперового витягу для надання в інші установи.

Процедура є чітко регламентованою та вимагає особистої присутності заявника або його офіційного представника. Державний реєстратор чи уповноважена особа ЦНАП самостійно формує заяву в електронній системі на підставі наданих документів.

Відповідно до Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: «Для отримання інформації з Державного реєстру прав у паперовій формі особа, яка бажає отримати таку інформацію, звертається до будь-якого надавача інформації»

При зверненні обов’язково потрібно пред’явити оригінал паспорта (або його цифрову копію в застосунку Дія). Для іноземців документом, що посвідчує особу, є паспортний документ іноземця. Якщо заяву подає представник, він має надати довіреність та підтвердити свої повноваження.

Особливості паперового витягу

Паперова інформаційна довідка з реєстру речових прав надається на звичайних аркушах формату А4. На ній не проставляється мокра печатка чи підпис реєстратора, оскільки вона формується автоматично програмними засобами та містить обов’язкове посилання на державний реєстр. Існує важливе обмеження: адміністративний збір за паперовий документ сплачується за кожні 25 сторінок інформації. Якщо у великої компанії у власності сотні об’єктів і довідка перевищує цей ліміт, доведеться доплачувати кратну суму.

Аудит запитів щодо власного майна

У нашій практиці був випадок, коли клієнт вирішив перевірити, чи немає сторонніх запитів щодо його заміського будинку. В онлайн-кабінеті Дії такої функції немає. Єдиним законним шляхом у такій ситуації виявився особистий візит до ЦНАП із паперовою заявою про надання відомостей про осіб, які отримували інформацію про його об’єкт. Ця послуга надається протягом одного робочого дня і дозволяє власнику контролювати безпеку свого майна.

Як отримати електронну інформаційну довідку

Електронна форма отримання відомостей є найшвидшим та найзручнішим способом дізнатися статус нерухомості. Замість черг у державних установах ви можете сформувати документ за кілька хвилин, використовуючи Портал Дія або офіційний Онлайн-будинок юстиції.

Для успішного замовлення послуги онлайн вам знадобиться пройти обов’язкову ідентифікацію. Система вимагає використання КЕП (кваліфікованого електронного підпису), Дія.Підпис або системи BankID, оскільки дані про особу запитувача назавжди фіксуються в історії пошуку об’єкта.

Після авторизації користувач обирає параметри пошуку, сплачує збір через інтернет-еквайринг, і система автоматично генерує PDF-документ. Цей файл зберігається в особистому кабінеті, його можна завантажити та роздрукувати у будь-який момент.

Порівняння юридичної сили форматів

Досить часто виникає ситуація, коли покупці нерухомості вимагають виключно паперову довідку з печаткою, вважаючи електронний документ недійсним. Це типова помилка, яка лише затягує процес підготовки до угоди. Законодавство чітко встановлює, що паперовий та електронний формати мають абсолютно рівну юридичну силу. Електронна довідка містить унікальний номер, за яким її можна миттєво перевірити у базі даних, тому жодних додаткових завірень вона не потребує.

Обмеження пошуку за власником

Замовляючи пошук за суб’єктом (даними власника) через інтернет, ви отримаєте відомості про всі об’єкти нерухомості особи на території України. Проте варто враховувати важливий нюанс: система відобразить лише те майно, права на яке були зареєстровані або оновлені після 1 січня 2013 року. Якщо право власності виникло раніше і не було перенесене до нової бази, онлайн-пошук покаже відсутність даних.

Адміністративний збір за отримання відомостей

Отримання інформації з державного реєстру є платною послугою, за яку законодавством встановлено обов’язковий адміністративний збір. Розмір цього збору безпосередньо прив’язаний до соціальних стандартів і розраховується як частка від встановленої бази. При цьому вартість суттєво відрізняється залежно від обраного способу подачі заяви.

Якщо ви звертаєтеся за паперовим витягом, сума збору буде вищою через залучення державного реєстратора. Онлайн-запит обходиться вдвічі дешевше, оскільки процес формування документа повністю автоматизований.

Відповідно до ч. 6 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено ставки збору за отримання інформації: 0,025 прожиткового мінімуму для паперової форми та 0,0125 — для електронної.

У разі, якщо вам потрібен професійний безпосередній доступ до реєстру для адвокатської чи нотаріальної діяльності, ставка становить 0,04 прожиткового мінімуму. Нижче наведено точні суми зборів, які діють при розрахунку від базових показників.

Таблиця ставок адміністративного збору

Для наочності наведемо актуальні ставки збору за надання відомостей з реєстру:

Критичні помилки при оплаті збору

Дуже поширеною проблемою є помилка в реквізитах при оплаті. Наприклад, коли заявник сплачує збір за електронними реквізитами Дії, а потім намагається подати паперову заяву у ЦНАП. Оскільки ці кошти зараховуються на різні казначейські рахунки, державний реєстратор буде змушений відмовити у прийомі документів. У такому випадку доведеться платити заново за правильними реквізитами ЦНАПу, а попередній платіж повертати через тривалу процедуру подачі заяви до податкової.

Які ідентифікатори пошуку нерухомості існують

Щоб знайти потрібний об’єкт у Державному реєстру речових прав, необхідно правильно вказати параметри пошуку. Система працює за суворими алгоритмами, тому точність введення даних безпосередньо впливає на результат. Законодавством передбачено кілька офіційних ідентифікаторів, які дозволяють ідентифікувати майно або його власника.

Пошук можна здійснювати як за конкретними характеристиками самого нерухомого майна, так і за персональними даними фізичної або юридичної особи, яка є суб’єктом права власності чи іншого речового права.

Основними критеріями пошуку об’єкта є його точна адреса, кадастровий номер земельної ділянки або унікальний реєстраційний номер об’єкта в ДРРП. Для пошуку за власником використовуються ПІБ та РНОКПП громадян або найменування та код ЄДРПОУ компаній.

Точність пошуку за адресою

Параметри пошуку за адресою вимагають максимальної точності. Навіть один зайвий пробіл, помилка в назві вулиці або невірно вказаний тип будівлі (наприклад, написання "корпус" замість "секція") може призвести до того, що система видасть пустий результат. При цьому сплачений адмінзбір не повертається, оскільки послуга пошуку технічно вважається наданою. Якщо вулиця була декомунізована або перейменована, краще відмовитися від пошуку за адресою та використовувати кадастровий або реєстраційний номер об’єкта, які залишаються незмінними.

Пошук за юридичною особою

У практиці часто виникає необхідність перевірити бізнес-партнера чи орендодавця офісу. Якщо ви знаєте лише назву компанії та її код ЄДРПОУ, ви можете легко замовити інформаційну довідку за цими реквізитами. Це дозволить переконатися, що юридична особа дійсно володіє заявленим приміщенням, а саме майно не перебуває під податковою заставою чи судовим арештом, що убезпечить вас від фінансових втрат при оренді чи купівлі.

Обмеження роботи реєстру під час воєнного стану

У зв’язку з повномасштабною збройною агресією держава запровадила особливий режим функціонування публічних реєстрів задля безпеки громадян та захисту критичної інфраструктури. Ці заходи суттєво вплинули на географічну доступність послуг та обсяг інформації, яка відображається у відкритому доступі.

Доступ до реєстру нерухомості повністю або частково обмежується на територіях, які перебувають під загрозою або в зоні ведення бойових дій. Це робиться для того, щоб запобігти несанкціонованому доступу до персональних даних та майнових відомостей.

Основним документом, що регулює ці обмеження, є спеціальний перелік територій, який регулярно оновлюється профільним міністерством залежно від зміни безпекової ситуації на фронті.

Географічні обмеження доступу

Згідно з Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, на територіях активних бойових дій та тимчасово окупованих територіях доступ до публічних електронних реєстрів може бути повністю заблоковано технічним адміністратором. Отримати відомості про об’єкти, розташовані в цих зонах, через онлайн-сервіси неможливо. Проте громадяни, які мають статус ВПО або зареєстроване місце проживання на ТОТ, можуть мати певні процедурні пільги при зверненні до паперових джерел у безпечних регіонах.

Приховування оборонних та чутливих даних

Тимчасові обмеження діють також на загальнонаціональному рівні. Відповідно до Закону № 4576-IX щодо особливостей надання відомостей публічних електронних реєстрів, протягом дії воєнного стану та одного року після його завершення доступ до інформації обмежується в частині відомостей про юридичних осіб, а також інших даних, пов’язаних із національною безпекою. Зокрема, в електронних витягах може приховуватися точна адреса розташування об’єктів та кадастрові номери земельних ділянок, що належать стратегічним підприємствам, з метою захисту від ворожих ударів.