Загальні збори ОСББ — це єдиний легітимний спосіб прийняти ключові рішення щодо управління будинком, від затвердження кошторису до обрання правління. Щоб рішення мало юридичну силу, процедура має суворо відповідати закону: від правильного повідомлення сусідів до точного підрахунку голосів за квадратними метрами.
Найчастіша причина скасування рішень у суді — це не незгода більшості, а процедурні помилки ініціаторів. Неправильно вказана площа квартири, повідомлення у Viber замість рекомендованого листа або підпис родича без довіреності можуть зруйнувати результати місячної роботи та заблокувати діяльність об’єднання.
Ключові факти
- Повідомлення про збори надсилається за 14 днів (рекомендованим листом або вручається під розпис).
- Голоси рахуються пропорційно до площі власності, а не за кількістю прописаних осіб.
- Письмове опитування триває 15 днів і стосується лише тих, хто не голосував на зборах.
- Під час воєнного стану правління може робити ремонти за грантові кошти без скликання зборів.
Ключові факти
- Повідомлення про збори надсилається за 14 днів (рекомендованим листом або вручається під розпис).
- Голоси рахуються пропорційно до площі власності, а не за кількістю прописаних осіб.
- Письмове опитування триває 15 днів і стосується лише тих, хто не голосував на зборах.
- Під час воєнного стану правління може робити ремонти за грантові кошти без скликання зборів.
Зміст:
Як правильно скликати загальні збори ОСББ
Скликати загальні збори ОСББ може правління або ініціативна група, яка складається мінімум із трьох співвласників. Головне правило скликання — кожен власник має отримати письмове повідомлення не пізніше ніж за 14 днів до дати проведення зборів. Документ вручається під особистий підпис або надсилається рекомендованим листом.
На цьому етапі виникає перша типова помилка: ініціативна група з трьох осіб починає діяти, але забуває скласти Протокол власного засідання. Без цього первинного документа всі подальші кроки можуть бути визнані незаконними.
Спосіб повідомлення має критичне значення. У практиці зустрічаються ситуації, коли співвласник оскаржує рішення про підвищення внесків, бо його не повідомили поштою. Якщо ОСББ надає суду лише скріншот повідомлення з Viber, суд скасовує рішення зборів, оскільки такий формат не передбачений законом як основний.
Згідно з ч. 1-15 ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": «Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об'єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.»Також важливо пам’ятати, що змінювати порядок денний прямо під час зборів заборонено. Голосувати можна лише за ті питання, які були вказані у письмовому повідомленні.
Як рахувати голоси: площа квартири чи кількість власників
На загальних зборах ОСББ кількість голосів кожного співвласника пропорційна загальній площі його квартири або нежитлового приміщення. Тобто рахуються квадратні метри, а не кількість власників чи прописаних осіб, якщо інший порядок прямо не передбачений статутом об’єднання.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники, площа майна яких становить більше половини (понад 50%) від загальної площі всіх приміщень будинку. Виняток існує лише для ситуацій, коли одна особа володіє понад 50% площі всього будинку — тоді діє правило «один власник — один голос».
Для правильного підрахунку голосів правління повинно використовувати дані виключно з Державного реєстру речових прав. Площа з технічних паспортів радянського зразка часто відрізняється від актуальної. Якщо у протоколі вказати площу за старими даними, і це призведе до похибки в розрахунку відсотків «за» (наприклад, понад 5%), суд може визнати результати голосування недостовірними.
Ці правила стосуються всіх рішень, включаючи підготовку будинку до опалювального сезону або управління спільним майном.
Покроковий алгоритм проведення зборів ОСББ
- Створіть ініціативну групу. Мінімум три співвласники мають зібратися та скласти протокол про намір скликати загальні збори.
- Надішліть повідомлення. За 14 днів до дати зборів вручіть кожному власнику письмове повідомлення під розпис або надішліть рекомендованим листом.
- Проведіть збори. Обговоріть питання виключно з порядку денного та проведіть поіменне голосування присутніх.
- Проведіть письмове опитування. Протягом 15 днів зберіть підписи тих, хто не був на зборах, використовуючи листки опитування.
- Оформіть протокол. Підсумуйте голоси за площею квартир, підпишіть протокол та оприлюдніть його для всіх мешканців.
Письмове опитування та дистанційне голосування
Якщо на самих зборах не вистачило голосів для прийняття рішення, закон дає 15 календарних днів на проведення письмового опитування серед тих, хто не голосував. Співвласник власноруч заповнює листок опитування, вказуючи варіант «за», «проти» або «утримався», та ставить підпис.
Часто виникає проблема з легітимністю підписів. Бувають випадки, коли під час обходу квартир листки підписують родичі власників (чоловік, дружина, діти) без оформленої довіреності. Якщо справа дійде до суду, такі голоси будуть визнані недійсними, що може призвести до втрати кворуму та скасування всього протоколу.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «довіреність на участь у таких зборах має бути письмовою. Проте закон не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення такої довіреності.»Довіреність на голосування в ОСББ не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення, достатньо письмової форми.
Якщо власник перебуває за кордоном, він може проголосувати дистанційно за допомогою кваліфікованого електронного підпису (КЕП). На практиці важливо пам’ятати: оригіналом документа є саме електронний файл у форматі .p7s. Роздруківка є лише копією, тому файл потрібно зберігати на електронному носії ОСББ постійно.
Юридичний супровід діяльності ОСББ
- Аналіз статуту. Перевірка установчих документів на відповідність актуальному законодавству.
- Підготовка до зборів. Розробка правильних повідомлень, листків опитування та реєстрів.
- Оформлення протоколу. Юридично точний підрахунок голосів та складання підсумкового документа.
- Судовий захист. Представництво інтересів ОСББ у спорах про скасування рішень загальних зборів.
Як оформити протокол загальних зборів ОСББ
Протокол загальних зборів ОСББ — це фінальний юридичний документ, який фіксує результати волевиявлення співвласників. Він обов’язково має містити дані про ініціатора, дату і місце проведення, загальну площу будинку, перелік присутніх із зазначенням площі їхніх квартир та поіменні результати голосування.
Згідно з ч. 1-12 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку": «Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування.»Протокол підписує голова зборів. Після цього документ обов’язково має бути оприлюднений: розміщений у місцях загального користування або наданий у письмовій формі кожному співвласнику протягом 10 днів. Це стосується будь-яких питань, навіть якщо обговорювалося право власності на допоміжні приміщення.
Зразок протоколу загальних зборів ОСББ
ПРОТОКОЛ ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРІВ
ОСББ «[Назва]»
м. [Місто] «[Дата]» 202_ р.
Загальна кількість співвласників: [число] осіб.
Загальна площа будинку: [число] кв. м.
У зборах взяли участь (особисто/дистанційно): [число] осіб, площа [число] кв. м.
Письмово опитано: [число] осіб, площа [число] кв. м.
Всього проголосувало: [число] осіб, площа [число] кв. м. ([відсоток]%)
ПОРЯДОК ДЕННИЙ:
1. Обрання голови та секретаря зборів.
2. [Назва питання, наприклад: Затвердження кошторису].
ПИТАННЯ №1: [Суть питання]
Голосували:
«ЗА» — [число] осіб, площа [число] кв. м. ([відсоток]%)
«ПРОТИ» — [число] осіб, площа [число] кв. м. ([відсоток]%)
РІШЕННЯ: Прийнято/Не прийнято.
Додатки:
1. Реєстр співвласників, присутніх на зборах.
2. Листки письмового опитування (якщо проводилось).
3. Відомості про дистанційне голосування (КЕП).
Голова зборів: ____________ / [ПІБ] /
Секретар зборів: ____________ / [ПІБ] /
Повноваження правління ОСББ під час воєнного стану
На період дії воєнного стану та протягом одного року після його скасування правління ОСББ отримало право самостійно приймати рішення про відбудову та ремонт пошкодженого будинку без скликання загальних зборів. Це правило діє виключно у випадках, коли роботи фінансуються за рахунок грантів або безповоротної допомоги.
Наприклад, якщо правління провело ремонт даху за грантові кошти без погодження з мешканцями, а хтось із власників вимагає скасувати договори, суд підтвердить правомірність дій правління. Спрощена процедура створена саме для того, щоб не втрачати час на бюрократію, коли будинок потребує термінового відновлення за кошти донорів.
Коли суд може скасувати рішення зборів ОСББ
Рішення загальних зборів ОСББ може бути скасоване судом, якщо порушено процедуру скликання, неправильно підраховано голоси або порушено майнові права співвласника. Проте сучасна судова практика звертає увагу на реальне порушення прав, а не лише на формальні помилки.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі № 133382023 від 14.01.2026 зазначив: «порушення порядку персонального повідомлення співвласника про проведення зборів не є самостійною підставою для скасування рішень, якщо цей співвласник фактично з'явився на збори та взяв у них участь.»Участь співвласника у зборах нівелює порушення порядку його персонального повідомлення про їх проведення.
Крім того, працює принцип естопеля (добросовісності). Якщо співвласник брав участь у зборах і голосував «за» певне питання, він не має права згодом оскаржувати це рішення в суді. Така поведінка визнається суперечливою і вводить в оману інших сусідів.
Питання про загальні збори ОСББ
Чи можна проводити збори повністю в Zoom?
Так, закон дозволяє дистанційну участь. Проте у письмовому повідомленні про збори обов’язково має бути вказано посилання на відеоконференцію та чітка інструкція для ідентифікації співвласників під час трансляції.
Що робити, якщо власник квартири перебуває за кордоном?
Він може проголосувати дистанційно за допомогою електронного підпису (наприклад, Дія.Підпис) або надіслати скан-копію підписаного листка опитування. Однак оригінал документа з «живим» підписом все одно має бути переданий поштою.
Чи потрібно збирати 100% підписів мешканців?
Ні, достатньо набрати кількість голосів, передбачену законом або статутом (зазвичай це понад 50% від загальної площі). Письмове опитування проводиться виключно серед тих співвласників, які не голосували безпосередньо на зборах.
Скільки голосів має квартира з двома власниками?
Якщо квартира перебуває у спільній сумісній власності (без виділення часток), власники вважаються такими, що мають рівні права. Кожен з них може проголосувати своєю половиною площі окремо.
Потрібна допомога з документами ОСББ?
Процедурні помилки під час зборів часто призводять до судових позовів та блокування рахунків об’єднання. Наші адвокати допоможуть підготувати бездоганний протокол, організувати письмове опитування та захистити інтереси ОСББ у суді.
