Приватизація допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку — це тема, яка постійно обростає міфами. Насправді окремо приватизувати підвал, горище чи колясочну неможливо і не потрібно, адже вони автоматично стають спільною власністю всіх мешканців у момент приватизації або купівлі квартири.
Часто люди роками шукають спосіб "узаконити" свою комору, збирають довідки в ЖЕКу або бояться, що місцева влада продасть їхній підвал під магазин. Незнання своїх прав призводить до того, що спільне майно незаконно захоплюють сусіди або здають в оренду без згоди мешканців.
Тому важливо чітко розуміти юридичну межу між спільним і приватним, а також знати алгоритм дій, якщо доступ до комунікацій раптово перекрили чужі двері або замки.
Зміст:
Що належить до допоміжних приміщень будинку
Допоміжними приміщеннями вважаються ті простори, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців. Це підвали, горища, колясочні, комори, сміттєкамери, сходові клітки, шахти ліфтів та технічні поверхи.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»: «допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення)»Важливо розрізняти допоміжні та нежитлові приміщення. Підвал може бути окремим нежитловим приміщенням, якщо він ще на етапі будівництва проектувався як самостійний об’єкт (наприклад, під магазин чи офіс). Такі об’єкти не належать до житлового фонду і мають власного власника.
На практиці ключовим доказом статусу приміщення є технічний паспорт будинку. Якщо там вказано "технічне" або "допоміжне", воно належить усім мешканцям і не може бути відчужене стороннім особам.
Як виникає право власності на підвал чи горище
Право власності на підвал у багатоквартирному будинку виникає автоматично разом із набуттям права власності на квартиру. Жодних додаткових документів, свідоцтв чи актів прийому-передачі від ЖЕКу отримувати не потрібно.
Згідно з п. 1.1 Рішення Конституційного Суду України № 4-рп/2004: «Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир... Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.»Конституційний Суд чітко роз’яснив, що це "спляче" право, яке діє за замовчуванням. Навіть якщо ви купили квартиру на вторинному ринку, ви автоматично стали співвласником усього допоміжного майна. Створення ОСББ лише допомагає ефективніше управляти цим майном, але не є умовою для виникнення права власності.
Отже, якщо ви є законним власником квартири, ви вже є повноправним співвласником горища та підвалу нарівні з іншими сусідами.
Як діяти, якщо доступ до підвалу чи горища перекрито
- Зафіксуйте порушення. Зробіть фото або відео встановлених перешкод (замків, дверей) та складіть акт разом із двома-трьома сусідами.
- Направте вимогу. Передайте письмову вимогу особі, яка незаконно зайняла приміщення, з проханням звільнити його у визначений строк.
- Зверніться до управителя. Повідомте голову ОСББ або керуючу компанію про факт обмеження доступу до комунікацій.
- Викличте поліцію. Якщо порушник ігнорує вимоги, викличте правоохоронців для фіксації факту перешкоджання у користуванні власністю.
- Подайте позов. Зверніться до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні спільним майном та демонтаж самовільних конструкцій.
Чи можна приватизувати підвал окремо від квартири
Ні, законна приватизація допоміжних приміщень як окремих об’єктів неможлива. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю, яка не підлягає поділу в натурі.
Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України: «Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є: приміщення загального користування (у тому числі допоміжні)...»Ви не можете юридично відокремити "свої два квадратні метри" біля вікна в коридорі чи в підвалі і отримати на них окремий документ. Користуватися простором можуть усі мешканці. Якщо ви лише плануєте процес приватизації квартири, пам’ятайте, що допоміжні метри перейдуть до вас автоматично.
Будь-які спроби одноосібно приватизувати частину горища чи колясочної без згоди абсолютно всіх співвласників та складної процедури реконструкції є незаконними і легко оскаржуються в суді.
Чим допоможе адвокат у спорах щодо спільного майна
- Аналіз документів. Перевірка технічного паспорта будинку для підтвердження статусу приміщення.
- Досудове врегулювання. Підготовка та направлення обґрунтованих претензій до сусідів, ЖЕКу або міської ради.
- Скасування реєстрації. Оскарження незаконної реєстрації права власності на підвал чи горище за третіми особами.
- Судовий захист. Представництво інтересів співвласників у судах усіх інстанцій у справах про усунення перешкод.
Що робити при захопленні спільного майна сусідами
Якщо сусід самовільно встановив металеві двері в загальному коридорі або повісив замок на підвал, першим кроком має бути письмова вимога про усунення перешкод у користуванні спільним майном.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі № 125063412 від 05.02.2025 зазначив: «Верховний Суд підтвердив, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку (підвали, горища, коридори) є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку. Це право виникає автоматично в момент приватизації або придбання квартири і не потребує додаткових дій, таких як створення ОСББ чи вступу до нього. Самовільне зайняття таких приміщень одним із власників без згоди інших є незаконним, а новий власник квартири має право вимагати звільнення приміщення, навіть якщо воно було зайняте до моменту купівлі ним квартири.»Допоміжні приміщення належать мешканцям автоматично, незалежно від створення ОСББ чи реєстрації прав.
Спільна сумісна власність співвласників багатоквартирного будинку означає рівні права доступу. Ніхто не має права обмежувати інших. Якщо сусід ігнорує вимогу, варто викликати поліцію для фіксації факту обмеження доступу.
Самостійно зрізати замки ризиковано через можливі звинувачення у пошкодженні майна, тому діяти краще через офіційні приписи управителя та правоохоронців, а в крайньому випадку — через суд.
Коли місцева влада чи ЖЕК розпоряджаються підвалом
Міська рада або ЖЕК не мають права продавати чи здавати в оренду допоміжні приміщення без згоди мешканців. ЖЕК чи керуюча компанія є лише управителем, а не власником майна.
На практиці трапляються ситуації, коли місцева влада реєструє право власності на горище за територіальною громадою та виставляє його на аукціон. Або ОСББ без загальних зборів здає підвал під приватний склад. Закон дозволяє здавати спільне майно в оренду, але тільки за рішенням більшості співвласників, і кошти мають йти на потреби будинку.
Якщо орган місцевого самоврядування незаконно привласнив допоміжне приміщення, таку реєстрацію необхідно оскаржувати в суді. Судова практика однозначна: якщо приміщення за технічним паспортом є допоміжним, воно не може належати місту.
Питання про приватизацію допоміжних приміщень
Чи потрібно мені окремо приватизувати кладовку в підвалі?
Ні, вона вже є вашою спільною власністю разом з іншими мешканцями з моменту приватизації або купівлі квартири. Жодних додаткових паперів чи дозволів від ЖЕКу не потрібно.
Чи може ЖЕК продати підвал без моєї згоди?
Ні, це незаконно. ЖЕК лише обслуговує будинок, але не є його власником. Такі угоди щодо відчуження спільного майна легко скасовуються в судовому порядку.
Чи маю я платити ОСББ за користування підвалом?
За само користування — ні, але всі співвласники зобов’язані брати участь у загальних витратах на утримання цих приміщень (освітлення, прибирання, ремонт) пропорційно до площі своєї квартири.
Чи можна викупити частину горища у власність?
Тільки за згоди абсолютно всіх співвласників будинку та через складну юридичну і будівельну процедуру реконструкції з виділенням окремого об’єкта нерухомості.
Потрібна допомога у захисті прав на спільне майно?
Якщо сусіди захопили загальний коридор, або міська рада намагається продати ваш підвал, не варто чекати. Звертайтеся до наших юристів для аналізу ситуації, підготовки претензій та захисту ваших інтересів у суді.
