Реєстрація будинку побудованого до 1992 року

Державна реєстрація будинку побудованого до 1992 року здійснюється за спрощеною процедурою, яка значно полегшує життя власникам нерухомості у сільській місцевості. Багато хто вважає, що для оформлення старої батьківської хати потрібно проходити складні бюрократичні етапи, проте закон дозволяє зробити це без зайвих витрат.

Головний практичний наслідок відсутності оформленого права власності — неможливість продати, подарувати чи передати майно у спадок. Оскільки право власності виникає з моменту його державної реєстрації, відкладання цього питання створює серйозні ризики втрати нерухомості.

Чому старий будинок не потрібно вводити в експлуатацію

Житлові будинки, побудовані до 5 серпня 1992 року, не підлягають процедурі прийняття в експлуатацію та не потребують отримання дозвільних документів від будівельних органів. Законодавство України чітко розмежовує старі будівлі та новозбудовані об’єкти, звільняючи власників історичної нерухомості від необхідності проходити складні процедури.

Це означає, що вам не доведеться готувати купу паперів чи платити за введення будинку в експлуатацію. Спрощена процедура створена саме для того, щоб легалізувати майно, зведене у радянський період або на початку незалежності. Для порівняння, сучасна реєстрація права власності на новозбудований будинок вимагає обов’язкового проходження всіх етапів будівництва, від повідомлення до декларації про готовність.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №1540/3952/18 від 15.01.2021 підтвердив це правило.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №1540/3952/18 від 15.01.2021 зазначив: «прийняттю в експлуатацію підлягають індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані в період із 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані в період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.»

Будинки, збудовані до 5 серпня 1992 року, взагалі не підлягають процедурі введення в експлуатацію.

Важливо знати, що навіть якщо площа старого будинку перевищує 300 квадратних метрів, жодних додаткових вимог щодо введення в експлуатацію реєстратор висувати не має права. Іноді виникає ситуація, коли державний реєстратор вимагає від заявника подати декларацію про готовність будинку до експлуатації через велику площу. Такі вимоги є незаконними, і їх можна успішно оскаржити.

Спрощений пакет документів для реєстрації старого будинку

Для державної реєстрації права власності на житловий будинок, зведений до 5 серпня 1992 року, необхідно подати лише два основні документи. Проведення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорта БТІ для таких об’єктів за законом є необов’язковим.

Ось перелік цих документів:

• Виписка з погосподарської книги. Надається виконавчим органом місцевої ради або архівною установою.
• Документ на земельну ділянку. Посвідчує речове право на землю під об’єктом (якщо воно ще не зареєстроване в Реєстрі).

Це значно знижує фінансове навантаження на громадян, адже послуги БТІ часто коштують дорого. Проте, якщо у відомостях про адресу об’єкта, наданих місцевою радою або архівом, відсутні необхідні дані, реєстрація проводиться за наявності відомостей про технічну інвентаризацію. Це передбачено пунктом 80 Порядку державної реєстрації речових прав.

Згідно з п. 80 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127: «Державна реєстрація права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проводиться за наявності відомостей про їх технічну інвентаризацію, у разі коли у відомостях про адресу об'єкта нерухомого майна, наданих виконавчим органом сільської, селищної, міської ради або відповідною архівною установою, відсутні необхідні відомості.»

Також зверніть увагу на статус господарських споруд. Літні кухні, сараї, погреби та інші присадибні будівлі, зведені разом із будинком до 1992 року, вносяться до реєстру на підставі тієї ж виписки з погосподарської книги без додаткових витрат на інвентаризацію.

Часто трапляється, коли людина отримує у спадок хату в селі, зведену, наприклад, у 1978 році, маючи на руках лише будинкову книгу та старе рішення колгоспу. Замість замовлення дорогого техпаспорта проблему успішно вирішують шляхом отримання безкоштовної виписки з погосподарської книги про стан будівлі станом на 1992 рік та рішення про виділення землі.

Якщо виникають спірні прибудови, зведені вже після 1992 року, спрощена процедура діятиме лише на стару частину будівлі. Нові прибудови доведеться узаконювати окремо за загальними правилами або через будівельну амністію.

Якщо оригінали документів на майно було повністю втрачено, спадкоємцям буває важко підтвердити свої права. У нашому юридичному бюро є успішний досвід вирішення таких спорів, зокрема через визнання права власності на житловий будинок через суд.

Роль виписки з погосподарської книги та документів на землю

Виписка з погосподарської книги є основним документом, який підтверджує факт будівництва та приналежність старого будинку конкретній особі. Отримати цей документ можна безкоштовно у виконавчому органі місцевої ради за місцем знаходження нерухомості або у відповідній державній архівній установі.

Погосподарські книги за минулі десятиліття часто передаються до районних державних архівів, тому запит слід надсилати саме туди, якщо місцева рада вже не має цих документів у себе. Загалом, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно лише засвідчує вже існуюче право власності, яке виникло на підставі історичних відомостей.

Верховний Суд у справі №539/5295/21 від 28.06.2023 підтвердив цей принцип.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №539/5295/21 від 28.06.2023 зазначити: «державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого права власності. При дослідженні судом обставин існування права власності на старе нерухоме майно необхідно перш за все встановлювати первинну підставу, на якій особа набула такое право (наприклад, будівництво до 1992 року та внесення відомостей до погосподарської книги), оскільки сама по собі реєстрація не створює право власності.»

Державна реєстрація лише засвідчує вже існуюче право власності, яке виникло на підставі історичних документів.

Для реєстрації будинку також необхідний документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під ним. Це може бути рішення ради про передачу ділянки, державний акт, свідоцтво про право власності чи спадщину, або договір. Навіть якщо земля ще не приватизована повністю, ділянці обов’язково має бути присвоєний кадастровий номер.

Якщо виникають труднощі з оформленням ділянки за старими рішеннями дев’яностих років, вам може знадобитися окреме оформлення права власності на землю.

У практиці ми стикалися з ситуацією, коли спадкоємець отримав у спадщину земельну ділянку, на якій стоїть стара хата 1965 року побудови, яка не була зареєстрована. Нотаріус відмовляв у видачі свідоцтва про право на спадщину. Спадкоємець звернувся до сільради, отримав виписку з погосподарської книги на ім’я спадкодавця, зареєстрував право власності на померлого, після чого успішно оформив спадщину.

Також буває ситуація, коли людина користується майном дуже тривалий час без жодних документів. У таких випадках можливе визнання права власності на житловий будинок за набувальною давністю.

Зверніть увагу на можливі помилки в особовому рахунку погосподарської книги. Якщо у виписці допущено помилку в імені або прізвищі власника, реєстратор відмовить у оформленні. У такому разі доведеться або вносити зміни через рішення ради, або встановлювати факт належності документа в судовому порядку.

Які строки та вартість реєстрації права власності

Стандартний строк розгляду заяви про державну реєстрацію права власності становить до п’яти робочих днів, а базовий адміністративний збір складає 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. За бажанням заявника процедуру можна прискорити, сплативши підвищений збір.

Закон передбачає можливість проведення реєстрації у скорочені строки: за два робочі дні (1 прожитковий мінімум), за один робочий день (2 прожиткових мінімуми) або навіть за дві години (5 прожиткових мінімумів). Це дозволяє швидко оформити документи у разі термінової угоди.

Подати заяву можна особисто через ЦНАП або нотаріуса, або ж скористатися онлайн-інструментами. Зокрема, доступна Державна реєстрація права власності на нерухоме майно на порталі Дія.

При цьому чинне законодавство визначає пільгові категорії громадян, які повністю звільняються від сплати адміністративного збору за стандартну реєстрацію.

Згідно з ч. 8 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «Від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав звільняються: ... громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи; ... особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни, особи з числа учасників антитерористичної операції... яким надано статус особи з інвалідністю внаслідок війни або учасника бойових дій... особи з інвалідністю I та II груп...»

До пільговиків також належать чорнобильці 3 та 4 категорій (за певних умов), сім’ї загиблих воїнів, а також громадяни, чиє майно було знищене внаслідок збройної агресії РФ. Якщо ви належите до однієї з цих категорій, обов’язково надайте реєстратору документ, що підтверджує пільгу.

Детальніше про пільги та вимоги можна дізнатися через офіційний Гід з державних послуг на порталі Дія. Для відстеження ходу вашої справи ви можете використовувати офіційний Сервіс перевірки стану розгляду заяви Мін’юсту.