Виселення з іпотечного майна та захист прав боржників

Примусове виселення з іпотечного майна є одним із найскладніших наслідків невиконання кредитних зобов’язань. Багато позичальників вважають, що банк може забрати житло та вигнати їх на вулицю за будь-яких умов, проте українське законодавство встановлює жорсткі обмеження для захисту прав мешканців.

Важливо розуміти, що втрата права власності на нерухомість через борги не означає автоматичного звільнення приміщення. Цей процес регулюється спеціальними нормами, які вимагають дотримання чіткої процедури, а в багатьох випадках — надання альтернативного житла або застосування тимчасового мораторію під час війни.

Підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки

Звернення стягнення на предмет іпотеки є першим кроком кредитора до отримання контролю над заставним майном. Іпотека виникає на підставі договору, закону або судового рішення, а взаємні права та обов’язки сторін починають діяти з моменту її державної реєстрації. Якщо позичальник порушує свої зобов’язання, банк отримує право вимагати дострокового повернення кредиту.

У разі невиконання цієї вимоги кредитор може звернути стягнення на квартиру або житловий будинок. Це право чітко регламентує закон, який захищає інтереси обох сторін процесу. Проте сам факт стягнення не означає, що мешканці мають негайно залишити приміщення, адже право власності та право користування є різними юридичними категоріями.

Перед початком будь-яких дій кредитор зобов’язаний надіслати боржнику письмову вимогу про усунення порушень, надавши щонайменше тридцятиденний строк для добровільного вирішення питання.

Порядок врегулювання спору добровільним та судовим шляхом

Врегулювання спору між банком та боржником може відбуватися у позасудовому або судовому порядку. Позасудовий шлях ґрунтується на застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в самому договорі або оформлюється у вигляді окремої угоди. Це дозволяє банку зареєструвати право власності на себе або продати майно третій особі.

Важливим елементом є позасудовий порядок реалізації іпотечного майна, який вимагає сувого дотримання процедури. Кредитор зобов’язаний надіслати боржнику письмове попередження. Якщо протягом місяця вимоги не виконані, банк може розпочати процедуру стягнення. Проте примусове виселення мешканців у такому разі все одно не може відбутися без згоди людей або відповідного судового рішення.

Якщо компромісу досягти не вдалося, спір вирішується в судовому порядку. Під час воєнного стану територіальна підсудність справ може змінюватися рішенням Вищої ради правосуддя або розпорядженням Голови Верховного Суду, якщо суд у вашому регіоні не може здійснювати правосуддя.

Примусове виселення з іпотечного майна та його етапи

За загальним правилом, звернення стягнення на житло є підставою для звільнення приміщення всіма мешканцями. Проте примусове виселення з іпотечного майна без добровільної згоди громадян допускається виключно на підставі судового рішення. Будь-які спроби банку чи нового власника самостійно виставити речі або змінити замки є протизаконними.

Після того, як кредитор набув право власності, він має надіслати мешканцям письмову вимогу звільнити приміщення протягом одного місяця. Якщо цього не відбулося, банк звертається до суду. Лише після отримання судового рішення державний виконавець може розпочати примусове виконання в межах виконавчого провадження.

Згідно з ч. 1 ст. 40 Закону України «Про іпотеку»: «Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей, які проживають у цьому будинку чи приміщенні на підставі договору найму (оренди), зареєстрованого у встановленому законом порядку до моменту укладення іпотечного договору.»

Існують також винятки для орендарів. Особи, які проживають у житлі на умовах договору найму, не підлягають виселенню, якщо договір оренди був укладений та зареєстрований до моменту оформлення іпотеки, або якщо банк надав письмову згоду на оренду після укладення іпотечного договору. Крім того, суди обов’язано оцінюють пропорційність втручання у право на житло відповідно до практики Європейського суду з прав людини, досліджуючи тривалість проживання особи в квартирі та наявність іншого приміщення.

Згідно з ч. 1 ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження»: «Державний виконавець здійснює примусове виселення боржника на підставі виконавчого документа. Примусове виселення полягає у звільненні приміщення, зазначеного у виконавчому документі, від боржника, його майна, домашніх тварин та у забороні боржнику користуватися цим приміщенням.»

Коли виселення можливе лише з наданням іншого житла

Ключовим механізмом захисту прав громадян є стаття 109 Житлового кодексу України, яка встановлює обов’язок надання іншого житла при виселенні. Проте закон чітко розмежовує ситуації залежно від того, за які саме кошти було придбане житло, що перебуває під заставою.

Згідно з ч. 2 ст. 109 Житлового кодексу України: «Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечено іпотекою цього приміщення.»

Якщо квартира чи будинок були придбані за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою цього ж житла, виселення є підставою для надання приміщення з фондів для тимчасового проживання. Хоча відсутність таких тимчасових приміщень у місцевої влади не зупиняє виселення, на практиці це суттєво ускладнює процес для кредиторів.

Якщо ж кредит брався під заставу вже існуючого власного житла (наприклад, на споживчі потреби або розвиток бізнесу), виселення мешканців без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення категорично заборонено. Таке постійне житло має бути детально описане безпосередньо в судовому рішенні.

В нашій практиці був випадок, коли банк звернувся з позовом про примусове виселення родини з квартири, яка була оформлена в іпотеку. Під час детального аналізу документів та судового процесу з’ясувалося, що позичальник під час купівлі житла вніс понад 40% його вартості у вигляді першого внеску з власних заощаджень. Спираючись на ці обставини, адвокати довели, що майно не було придбано виключно за рахунок кредиту, тому виселення без надання іншого постійного житла є незаконним. Суд погодився з цією позицією та відмовив банку в задоволенні позову.

Для порівняння з іншими юридичними підставами позбавлення права користування нерухомістю, ви можете ознайомитися з матеріалом про виселення з квартири без надання іншого житла, де детально описано загальні правила цивільного права.

Особливості та мораторій на виселення під час воєнного стану

Під час дії воєнного стану держава запровадила додаткові соціальні гарантії для захисту позичальників. Згідно з Прикінцевими положеннями Закону України «Про іпотеку», в Україні діє тимчасовий мораторій на виселення мешканців та реалізацію заставного майна на електронних торгах.

Згідно з Розділом VI, пунктом 5-2 Закону України «Про іпотеку»: «У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія... статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об'єкти)...»

Цей мораторій поширюється на нерухомість фізичних осіб, яка перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, укладеними до початку повномасштабного вторгнення. Тобто, якщо ваш кредит є споживчим і був підписаний до березня 2022 року, примусово виселити вас або продати ваше житло під час війни та протягом 30 днів після її завершення банк не має права.

Проте ці обмеження не діють на нові іпотечні договори, укладені після введення воєнного стану, або на випадки, коли сторони добровільно внесли зміни до договору щодо продовження строків виконання зобов’язань у цей період. Більш детально особливості дії договору іпотеки та мораторію під час війни описані в нашому окремому роз’ясненні.

Аналіз судової практики Верховного Суду щодо виселення з іпотеки

Судова практика у справах про виселення з іпотечного майна є дуже динамічною та здебільшого захищає права громадян на житло. Велика Палата Верховного Суду сформувала чіткі правові позиції, які є обов’язковими для застосування всіма судами нижчих інстанцій.

Велика Палата Верховного Суду у справі №753/12729/15-ц від 31.10.2018 зазначила: «при вирішенні спорів про виселення колишнього власника з житла, яке є предметом іпотеки, судам слід застосовувати статтю 40 Закону України «Про іпотеку» та статтю 109 Житлового кодексу. Якщо кредит надавався безпосередньо для купівлі цього житла, виселення допускається без надання іншого житлового приміщення. Якщо ж кредит брався на інші цілі, виселення можливе виключно з одночасним наданням іншого постійного житлового приміщення.»

Виселити боржника без надання іншого жила можна лише тоді, коли кредит брався саме на купівлю цієї нерухомості.

Також важливим є висновок Верховного Суду щодо ситуацій, коли житло було придбано частково за власні кошти боржника (наприклад, сплачено перший внесок). У таких випадках суди прирівнюють майно до придбаного за власні кошти, що повністю унеможливлює виселення без надання іншого постійного житла. Це дає реальний інструмент захисту для багатьох сімей, які внесли значну частину вартості житла самостійно.