Оскарження дій державного реєстратора. Повернення іпотеки

Іпотека як вид забезпечення виконання зобов’язаня за кредитним договором є доволі поширеним явищем, і умовою за якою банк погодиться видати кредит на велику суму коштів.

Законодавством наводиться таке визачення, іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном (неподільним об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Підписуючи іпотечний договір, іпотекодавці не завжди знайомляться зі всіма умовами викладеними у ньому. Часто вони оминають увагою пункт щодо іпотечного застереження.

Іпотечне застереження – це умова договору, за якою банк звертаючись до державного реєстратора чи нотаріуса може перереєструвати право власності на майно, зазачене у іпотечному договорі.

Тобто, кредитор може без будь-якого рішення суду  і в короткий час стати власником нерухомого майна.

При цьому  на відчуження майна банку не вплине  навіть прописка неповнолітніх осіб у квартирі.

Практику з перереєстрації заставного майна використовують найбільші банки України: ПУМБ, Приватбанк, ОТПбанк, Аваль, Укргазбанк, Альфа-банк.

Колекторські фірми, викуповуючи права вимоги за кредитами у Фонді гарантування вкладів, також користуються цією схемою.  Аби бути попередженим про реєстрацію вашого майна за банком, рекомедуємо статтю“Як поставити СМС маяк на предмет іпотеки”.

Іпотечне застереження

Законом України “Про іпотеку”, статтею 36, прямо передбачений позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

У законі вказано, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Майже всі договори іпотеки містять іпотечне застереження, за якою у кредитора відкривається вікно можливостей у разі невиконання зобов’язання. Тому, видача кредиту під заставу – це чудова можливість для банку заробити.

Як саме банк набуває право власності на майно на підставі іпотечного застереження

Оскільки законом прямо передбачений позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, виходячи з принципів свободи договору між сторонами, то для банку достатньо мати лише договір іпотеки, аби звернутися до нотаріуса чи держреєстратора, аби здійснити перереєстрацію майна.

Обставиною, через яку банк має право застосувати умову про іпотечне застереження є невиконання боржником умов кредитного договору.

У разі, коли має місце порушення виконання зобов’язання боржником, банк  надсилає боржнику та іпотекодавцю повідомлення про порушення основного зобов’язання та/або іпотечного договору. Це є обов’язковою умовою, регламентованою Законом України “Про іпотеку”.

Так, стаття 35 Закону України “Про іпотеку” визначає, що у  разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Варто зауважити, що доволі часто боржник та іпотекодавець не отримують листа з вимогою з підстав зміни місця проживання, тощо. Проте банку достатньо просто її вислати, та мати доказ направлення вимоги.

По суті етапами процедури звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним застереженням (позасудовим зверненням стягнення) є:

• проведення оцінки вартості предмету іпотеки;
• безпосереднє звернення банку до держреєстратора або нотаріуса шляхом подачі пакету документів.

Звичайно, що часто так виявляється, що ці реєстратори – просто неофіційні партнери банків, які отримують свою вигоду від перереєстрації.

Оцінка вартості предмету іпотеки

Статтею 37 Закону України “Про іпотеку” передбачається проведення оцінки майна, яке є предметом іпотеки, у разі якщо іпотекодержатель вирішив скористатись своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Практика свідчить, що банки часто, користуючись послугами “своїх” оцінщиків просто знижують вартісь предмету іпотеки.

Документи, що подаються банком для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку

Аби заволодіти іпотечним майном банк, звертаючись до нотаріуса або держреєстратора подає такі документи:

• договір іпотеки;
• вимога про дострокове повернення боргу;
• докази вручення вимоги позичальнику.

Після чого держреєстратор може протягом кількох годин здійснити бажане для банку перереєстрування.

Коли перереєстрацію зроблено, банк намагається продати іпотечне майно другим особам.

Як можна оскаржити дії державного реєстратора

Оскаржити дії державного реєстратора можна двома шляхами:

• звернутися зі скаргою до Міністерства юстиції України;
• звернутися до суду.