Мы вернули квартиру клиенту, которую незаконно потребовал банк АЛЬФА-БАНК. Решение регистратора было признано незаконным!

ЕУН No 336/4662/19

Пр. No 2/336/352/2020

РЕШЕНИЕ

Во имя Украины

12 августа 2020 года. Запорожье

Шевченковский районный суд г. Запорожья в составе председательствующего судьи Дацюка А.И., с секретарем Скибой О.Б., с участием представителя истца адвоката Працевитого Г.А., представителя ответчика адвоката Ременюка Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке общего искового производства гражданское дело по иску PERSON_1 к Публичному акционерному обществу «Альфа-Банк», государственному регистратору исполнительного комитета Широковского сельского совета Запорожского района Запорожской области Илющенков Сергей Александрович о признании противоправным и отмене решения о государственной регистрации прав и их обременений,

УСТАНОВИЛ:

PERSON_1 обратился в суд с иском к АО «Альфа-Банк» и государственному регистратору исполнительного комитета Широковского сельского совета Запорожского района Запорожской области, указав, что истец PERSON_1 договора купли-продажи владел квартирой по адресу: ADDRESS_1, которая по договору ипотеки от 23.04.2008 года была заложена в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между PERSON_1 и ОАО «Сведбанк» от 23.04.2008 года. По договорам займа и ипотеки от 25.05.2012 года право требования к PERSON_1 было приобретено АО «Альфа-Банк». В июне 2019 года истцу стало известно, что по решению ответчика – государственного регистратора, право собственности на квартиру оформлено на АО «Альфа-Банк». Ссылаясь на то, что указанная квартира подпадает под ограничения, установленные Законом Украины «О моратории на обращение взыскания на имущество граждан Украины, предоставленное в обеспечение по кредитам в иностранной валюте», а кроме того, PERSON_1 не получил письменного требования об устранении нарушений по договору, что является обязательным условием для обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, оценка квартиры истца не проводилась, просили признать незаконным и отменить решение государственного регистратора исполнительного комитета Широковский сельский совет Запорожского района Запорожской области Илющенков Сергей Александрович No 45919977 от 13.03.2019 года о регистрации права собственности на квартиру по адресу: ADDRESS_1 в Акционерном обществе «Альфа-Банк».

Решением суда от 22.07.2019 года в удовлетворении ходатайства PERSON_1 об обеспечении иска было отказано.

Определением суда от 06.09.2019 г. производство по делу начато, дело назначено к рассмотрению в порядке общего искового производства.

02.10.2019 года ответчик АО «Альфа-Банк» направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал на законность решения государственного регистратора, поскольку PERSON_1 дал согласие на переход права собственности на заложенное имущество к ОАО «Сведбанк», правопреемником которого является АО «Альфа-Банк». Ответчик также указал, что АО «Альфа-Банк» был направлен в PERSON_1, и PERSON_1 лично получил уведомление об обращении взыскания на предмет ипотеки. Ответчик также указывал, что Закон Украины «О моратории на обращение взыскания на имущество граждан Украины, предоставленное в обеспечение по кредитам в иностранной валюте» не может быть применен к правоотношениям между сторонами, поскольку стороны договорились о внесудебном способе обращения взыскания на предмет ипотеки. Кроме того, ответчик ссылался на неправильный способ защиты нарушенного права, который был выбран истцом, ведь в данном случае истец мог просить об аннулировании записи о регистрации права собственности, а не об отмене решения государственного регистратора.

Ответчик, государственный регистратор Илющенков С.О., отзыв на иск не подал, в суд направлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с указанием на то, что в иске должно быть отказано.

24.10.2019 г. истец направил ответ на апелляционную жалобу в суд.

Решением суда от 13.01.2020 года в удовлетворении ходатайства PERSON_1 об обеспечении иска было отказано.

Решением суда от 05.05.2020 года подготовительное производство по делу было закрыто и дело назначено к судебному разбирательству.

Иные ходатайства и ходатайства сторонами по делу не подавались, а суд не разрешал их.

В судебном заседании представитель истца по иску настаивал на основаниях, указанных в иске, а также на ответе на отзыв. Кроме того, он указал, что в настоящее время отмена решения государственного регистратора является надлежащим способом защиты права на данное дело в связи с внесением соответствующих изменений в действующее законодательство, которые вступили в силу после формирования Верховным Судом правовой позиции по данному вопросу.

Представитель ответчика АО «Альфа-Банк» возразил против иска в судебном заседании по основаниям, указанным в отзыве на иск и имеющихся в материалах дела письменных пояснениях.

Суд исследовал представленные сторонами письменные доказательства.

Согласно копии кредитного договора No 0703/0408/71-073 от 23.04.2008 года, между ОАО «Swedbank» и PERSON_1 был заключен договор, согласно которому PERSON_1 получили кредит в размере 60000 долларов США сроком до 23.04.2037 года с целью приобретения квартиры ADDRESS_2, обязавшись погасить кредит и выплатить проценты за пользование кредитными средствами.

23.04.2008 г. ОАО «Swedbank» и PERSON_1 заключили ипотечный договор, которым PERSON_1 заложили квартиру ADDRESS_2 обеспечения надлежащего исполнения залогодателем требований ипотекодержателя по кредитному договору No 0703/0408/71-073.

В пункте 12 ипотечного договора предусмотрено, что обращение взыскания по ипотечному договору по выбору залогодержателя осуществляется одним из способов, указанных в договоре.

В частности, пунктом 12.3 ипотечного договора предусмотрена возможность обращения взыскания на предмет ипотеки на предмет ипотеки путем перехода права собственности на предмет ипотеки к залогодержателю в порядке, установленном ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке». Предмет ипотеки приобретается залогодержателем по стоимости, которая будет определена после принятия ипотекодержателем решения о выборе предусмотренного настоящим пунктом договора способа обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренного настоящим пунктом договора, на основании заключения независимого эксперта — субъекта оценочной деятельности, правоспособность которого подтверждена свидетельством о субъекте оценочной деятельности.

Из информационной справки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество видно, что право собственности на ADDRESS_2 квартиры на 11.03.2019 зарегистрировано на АО «Альфа-Банк» на основании решения государственного регистратора исполнительного комитета Широковского сельского совета Запорожского района Запорожской области Илющенкова Сергея Александровича о государственной регистрации прав и их обременений от 13.03.2019 года.

Также в ходе рассмотрения дела представитель истца предоставил в качестве дополнительного доказательства информационную справку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, согласно которой по состоянию на 11.08.2020 года право собственности на какое-либо жилье в течение PERSON_1 не было зарегистрировано.

Как видно из представленных ответчиком письменных доказательств, письмом от 07.12.2018 года АО «Альфа-Банк» направил в PERSON_1 требование об уплате задолженности по кредитному договору, которая по состоянию на 01.12.2018 года составляет 81939,86 долларов США. Этим же письмом PERSON_1 был предупрежден о намерении АО «Альфа-Банк» обратить взыскание на заложенное имущество в порядке, предусмотренном ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Из уведомления о доставке почтового отправления видно, что указанное письменное обращение поступило в PERSON_1 15.12.2018.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что залогодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на заложенное имущество. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующий пункт в ипотечном договоре, который приравнен к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю для исполнения основного обязательства.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или ипотечный договор, содержащий условие об удовлетворении требований ипотекодержателя, являются документами, подтверждающими переход права собственности на предмет ипотеки к залогодержателю, и являются основанием для внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Право собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки возникает с момента государственной регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующего условия договора об ипотеке.

Решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть обжаловано ипотекодержателем в судебном порядке.

Залогодержатель приобретает заложенное имущество по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки заложенного имущества оценщиком. В случае приобретения права собственности на заложенное имущество ипотекодержатель обязан возместить ипотекодержателю превышение 90 процентов стоимости заложенного имущества над суммой обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

Поскольку в договоре ипотеки имеется соответствующий пункт, а залогодержатель, в свою очередь, самостоятельно выбирает способ обращения взыскания на заложенное имущество, АО «Альфа-Банк», получив право требования по договору ипотеки, в соответствии с положениями ст. 36. 37 Закона Украины «Об ипотеке», а также соответствующий пункт в ипотечном договоре имели право обратить взыскание на квартиру истца путем приобретения права собственности на нее.

В то же время, 7 июня 2014 года вступил в силу Закон Украины «О моратории на обращение взыскания на имущество граждан Украины, предоставленное в обеспечение по кредитам в иностранной валюте» No 1304, согласно которому не может быть принудительно изъято (отчуждено) недвижимое имущество, которое считается предметом залога в соответствии со статьей 4 Закона Украины «О залоге» и/или предметом ипотеки в соответствии со статьей 5 Закона Украины «Об ипотеке», если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями — резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что: такое недвижимое жилое помещение используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в залоге, при условии, что, что заемщик или поручитель по имуществу не является собственником другой недвижимости, жилой недвижимости; Общая площадь такого недвижимого жилого объекта (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого помещения) не превышает 140 кв. м. метров за квартиру и 250 кв.м. метров для жилого дома.

Мораторий – это отсрочка исполнения обязательства, а не освобождение от его исполнения. Таким образом, установленный Законом мораторий на обращение взыскания на имущество, предоставленное в качестве обеспечения по кредитам в иностранной валюте, не предусматривает утрату кредитором права обращения взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае неисполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает принудительное взыскание (отчуждение без согласия собственника) данного предмета ипотеки (залога).

Кроме того, согласно пункту 4 Закона No 1304, в течение срока его действия действуют другие законы Украины об имущественном обеспечении кредитов с учетом его норм.

Истец PERSON_2 постоянно проживает в квартире ADDRESS_3 с 2008 года, т.е. использует ее в качестве своего постоянного места жительства.

Согласно информационной справке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, в реестре нет информации о другой недвижимости, которая принадлежала бы PERSON_1.

Таким образом, истец постоянно проживает в указанной квартире, общая площадь которой не превышает 140 кв.м. м. (по договору ипотеки общая площадь квартиры составляет 79,3 кв.м.), истец не владеет никаким другим недвижимым имуществом, он не давал согласия на приобретение квартиры в собственность АО «Альфа-Банк».

То есть, на момент принятия государственным регистратором решения о регистрации права собственности на квартиру в рамках АО «Альфа-Банк» действия банка противоречили Закону No1304.

Суд не согласен с доводами ответчика о том, что приобретение права собственности на заложенное имущество в порядке, предусмотренном ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке» является внесудебным способом расчета, согласованным залогодержателем посредством соответствующего пункта в договоре ипотеки, поэтому в данном случае положения Закона Украины No 1304 не могут быть применены.

Учитывая экономическую ситуацию в Украине в 2014 году, резкий рост курса иностранных валют по отношению к гривне Украины, принятие Закона Украины No1304 было направлено на временный отсрочку возможности обращения взыскания на заложенное имущество. который является единственным жильем граждан, которым были предоставлены кредитные средства, полученные в иностранной валюте.

При таких обстоятельствах одобрение PERSON_1 соответствующего пункта в ипотечном договоре, который был заключен в 2008 году, не может свидетельствовать о том, что он согласился не применять к нему в дальнейшем те преференции и отсрочки, которые определены Законом Украины No 1304 для отдельных категорий должников.

Суд также принимает во внимание тот факт, что доводы истца о том, что АО «Альфа-Банк» не провел надлежащую оценку стоимости квартиры и не получил заключение независимого эксперта до приобретения права собственности на предмет ипотеки, не были опровергнуты ответчиком, хотя суд задавал такой вопрос в ходе судебного разбирательства, а соответствующие доводы истец выразил в исковом заявлении, поэтому ответчик смог это опровергнуть.

Что касается доводов ответчика о неправильном способе защиты права, который был выбран истцом, то суд отмечает следующее.

Статья 37 Закона Украины «Об ипотеке» определяет право ипотекодержателя на обжалование в суд решения о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Кроме того, возможность обжалования решений государственного регистратора определена ст. 37 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

В таких обстоятельствах суд считает, что права истца могут быть защищены выбранным им способом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 76-81, 141, 258, 259, 263-265 Гражданского процессуального кодекса Украины,

УХВАТИЛ:

Удовлетворен иск PERSON_1 к Публичному акционерному обществу «Альфа-Банк», государственному регистратору исполнительного комитета Широковского сельского совета Запорожского района Запорожской области Илющенкову Сергею Александровичу о признании противоправным и отмене решения о государственной регистрации прав и их обременений.

Признать незаконным и отменить решение государственного регистратора исполнительного комитета Широковского сельского совета Запорожского района Запорожской области Илющенкова Сергея Александровича No 45919977 от 13.03.2019 года No о регистрации права собственности на квартиру по адресу: ADDRESS_1 в Акционерном обществе «Альфа-Банк».

В соответствии со ст. 265 ч. 5 Гражданского процессуального кодекса Украины указываются следующие сведения:

Истец PERSON_1, зарегистрированный по месту жительства в ADDRESS_1, РНОКПП NUMBER_1 .

Реагирования:

Акционерное общество «Альфа-Банк», Киев, ул. Велика Васильевская, 100, код ЕГРУО 23494714;

Государственный регистратор исполнительного комитета Широковского сельского совета Запорожского района Запорожской области Илющенков Сергей Александрович, с. Широкое, Запорожский район, Запорожская область, ул. Советская, 1.

Решение вступает в законную силу по истечении срока подачи апелляционной жалобы всеми участниками дела, если апелляционная жалоба не подана.

Решение может быть обжаловано в Запорожский апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение тридцати дней со дня его оглашения, а лицами, участвовавшими в деле, но не присутствовавшими в судебном заседании в момент оглашения судебного решения, – в течение тридцати дней со дня получения копии этого решения. Учитывая положения пункта 15.5 раздела XIII «Переходные положения» Гражданского процессуального кодекса Украины, апелляционная жалоба подается через суд первой инстанции.

Эксперт Дацюк О.И.