Выиграно дело с банком ПУМБ. Квартиру вернули владельцу-заемщику!

Дело № 310/2400/18

2/310/119/19

РЕШЕНИЕ

Именем Украины

11 июля 2019 года г. Бердянск

Бердянский горрайонный суд Запорожской области в составе:

председательствующего — судьи Дубровской Н.М.,

при участии секретаря судебного заседания — Гоноболиной О.И.,

истца — ОСОБА_1 ,

представителя истца — Працевитого Г.О. ,

представителя ответчика — Панченко О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме видеоконференции в зале суда гражданское дело по иску ОСОБА_1 к Коммунальному предприятию «Центр государственной регистрации», Акционерному обществу «Первый Украинский Международный Банк», третьи лица — ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , орган опеки и попечительства исполнительного комитета Бердянского городского совета о признании действий государственного регистратора незаконными,

УСТАНОВИЛ:

13 апреля 2018 года ОСОБА_1 обратилась в суд с исковым заявлением к Государственному регистратору Запорожского областного филиала коммунального предприятия «Центр государственной регистрации» ОСОБА_11, ПАО «Первый Украинский Международный банк» ( далее ПАО «ПУМБ»), третьи лица: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 о признании действий государственного регистратора незаконными.

Определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 16 апреля 2018 года было открыто производство по делу. Принимая во внимание то, что разрешение спора непосредственно повлияет на интересы несовершеннолетних детей ОСОБА_4 и ОСОБА_5 , судом привлечен к участию в деле орган опеки и попечительства исполнительного комитета Бердянского городского совета Запорожской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ( а.с 38).

Определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 16 апреля 2018 года наложен арест на недвижимое имущество, расположенное по адресу: АДРЕСА_1 (а.с. 39).

16 мая 2018 г. в суд поступило ходатайство ПАО «ПУМБ» о применении встречного обеспечения путем внесения на депозитный счет суда денежных средств в сумме 29342,79 грн. (а.с. 72, 73).

Определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 21 мая 2018 года в удовлетворении ходатайства было отказано (а.с. 84).

Определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 23 июня 2018 года уточненное исковое заявление ОСОБА_1 принято к производству и по делу назначено подготовительное судебное заседание (а.с. 140).

Определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 20 июля 2018 года подготовительное производство закрыто (а.с. 154-155).

Определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области 17 апреля 2019 года к участию в гражданском деле привлечен правопреемник ответчика Акционерное общество «Первый Украинский Международный Банк» (а.с. 75).

В обоснование исковых требований ОСОБА_1 указала, что ей на праве частной собственности принадлежит квартира по адресу: АДРЕСА_1 , на основании договора купли-продажи, заключенного между ОСОБА_1 и ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , удостоверенного частным нотариусом Бердянского МНО Запорожской области Чуєвою Т.Т., зарегистрированного в реестре за №1948, зарегистрированного в Государственном реестре сделок 01 июля 2008 г. за № 2993119. В указанной квартире кроме нее также проживают и зарегистрированы ее муж ОСОБА_3 , несовершеннолетняя дочь ОСОБА_4 , ИНФОРМАЦИЯ_1 и несовершеннолетний сын ОСОБА_5 , ИНФОРМАЦИЯ_2

01 июля 2008 г. между ОСОБА_1 и ЗАО «Первый Украинский Международный банк» был заключен кредитный договор № 6543431, по условиям которого заемщиком был получен кредит в размере 51 000,00 дол. США для обеспечения возможности покупки вышеуказанной квартиры. При этом заемщиком за покупку квартиры было уплачено 15 000,00 США собственных средств, 51 000,00 дол. США были взяты в кредит. В тот же день, 01 июля 2008 г. между заемщиком и банком был заключен договор ипотеки №6543811, по условиям которого ОСОБА_1 передала банку в ипотеку квартиру по адресу: АДРЕСА_1 .

12 января 2016 г. частным нотариусом Киевского городского нотариального округа Чуловским В.А. был совершен исполнительный надпись № 560, в котором предложено взыскать с должника ОСОБА_1 по кредитному договору сумму задолженности. Указанная исполнительная надпись, согласно решению Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 04 ноября 2016 г. по делу №310/2806/16-ц, признана такой, что не подлежит исполнению. Основанием отмены исполнительной надписи нотариуса, в частности, стало обстоятельство, что ОСОБА_1 не была согласна с суммой задолженности по кредитному договору и возражала против внесудебного удовлетворения требований банка. Указанное решение вступило в законную силу 23 января 2017 года.

В конце марта 2018 г. из реестра прав собственности Истцу стало известно о том, что ПАО «ПУМБ» приобрело право собственности на ее квартиру в порядке Закона Украины «Об ипотеке», путем обращения к государственному регистратору.

30 марта 2018 г. истцом была получена выписка из реестра вещных прав на недвижимое имущество №119105454, из которой установлено, что 20 марта 2018 г. государственным регистратором Запорожского областного филиала КП «Центр государственной регистрации» ОСОБА_11 внесены изменения в реестр прав собственности, на основании решения о государственной регистрации прав и их обременений, индексный номер 40284018 от 23 марта 2018 г. и зарегистрировано право собственности на квартиру за ПАО «ПУМБ».

Истец считает, что действия государственного регистратора по принятию решения об изменении собственника предмета ипотеки были совершены с нарушением требований ст.ст.10, 18, 27 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», пункта 61 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 г. № 1127, а именно, для государственной регистрации прав ипотекодержателем не были предоставлены государственному регистратору оригиналы правоустанавливающего документа — договора купли-продажи спорной квартиры. Также истец ссылается на нарушение регистратором требований Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», а также требований Закона Украины «Об охране детства», Конвенции о правах ребенка от 20 ноября 1989 г.

Истец ОСОБА_1 просила суд признать противоправным и отменить решение о государственной регистрации прав и их обременений (с открытием раздела), индексный номер: 40284018 от 23 марта 2018 г. 15:18:05, государственную регистрацию прав собственности от 20 марта 2018 г. 17:36:59, номер записи о праве собственности: 25398078, внесенные государственным регистратором Запорожского областного филиала коммунального предприятия «Центр государственной регистрации» ОСОБА_11 о регистрации за Публичным акционерным обществом «Первый Украинский Международный банк» права собственности на квартиру по адресу: АДРЕСА_1 , которая принадлежала ОСОБА_1 на праве частной собственности.

Ответчик в лице КП «Центр государственной регистрации» отзыв на иск, документов, на основании которых было принято решение государственного регистратора не подал, из информационных писем усматривается просьба решить спор без участия представителя, приняв решение по усмотрению суда ввиду того, что государственный регистратор ОСОБА_11 уволена 04 июля 2018 года на основании приказа № 197-к от 04 июля 2018 года, Запорожский областной филиал КП «Центр государственной регистрации» ликвидирован приказом № 41 от 13 ноября 2018 года (а.с. 248, 240).

Представителем АО «ПУМБ» Панченко О.О. подан отзыв на исковое заявление, в котором она считает требования ОСОБА_1 необоснованными и отмечает, что ПАО «ПУМБ» в соответствии с нормами Закона Украины «Об ипотеке» и условиями договора ипотеки обращено взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке путем приобретения права собственности на предмет ипотеки на основании оговорки в договоре ипотеки в соответствии с условиями ст.ст. 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке». Факт наличия просрочки исполнения кредитного обязательства Истца подтверждается решениями Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 01 июля 2016 по делу № 310/11180/15-ц, по которому с ОСОБА_1 взыскана задолженность по кредитному договору, и решением от 25 января 2016 по делу № 310/11182/15, оставленным без изменений определением апелляционного суда Запорожской области от 17 марта 2016, согласно которым было обращено взыскание на квартиру, переданную в ипотеку. Также ответчик считает, что на спорные правоотношения не распространяется Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», поскольку обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру) произошло не в принудительном, а в договорном порядке, на основании оговорки, содержащейся в договоре ипотеки. Представитель ответчика отмечает, что банком не были нарушены требования Закона Украины «Об охране детства» и Конвенции о правах ребенка от 20 ноября 1989 г., поскольку законодательством не установлено каких-либо запретов и ограничений перехода права собственности на недвижимое имущество, если такое изменение собственника осуществляется без заключения соответствующего договора. Переход права собственности на жилье не нарушает прав лиц, в том числе детей, которые в нем проживают. На момент заключения договора ипотеки в квартире, передававшейся в ипотеку, малолетние и несовершеннолетние дети не проживали, что подтверждается абз. 3 п. 1.2.1.1. договора ипотеки. Третьи лица были зарегистрированы в квартире без письменного согласования с ипотекодержателем. Ссылки истца на ст.12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» считает безосновательными. Просили в удовлетворении иска отказать.

Надлежащим образом уведомленный представитель третьего лица — Органа опеки и попечительства в судебное заседание, назначенное на 11 июля 2019 года, не явился, вместе с тем материалы дела содержат заявление, поступившее в адрес суда 06 мая 2019 года о рассмотрении дела без участия представителя и с учетом заключения № 01-1110/47-01 от 25 апреля 2019 года. (а.с. 84 т. ІІ).

Выслушав объяснения участников дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Украины, каждое лицо имеет право в порядке, установленном этим Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 5 ГПК Украины, осуществляя правосудие, суд защищает права, свободы и интересы физических лиц, права и интересы юридических лиц, государственные и общественные интересы способом, определенным законом или договором.

Согласно ч.ч.1,5,6 ст.81 ГПК Украины каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, кроме случаев, установленных этим Кодексом. Доказательства подаются сторонами и другими участниками дела. Доказательство не может основываться на предположениях.

Судом установлено, что 01 июля 2008 года между ЗАО «Первый Украинский Международный Банк», правопреемником которого является АО «Первый Украинский Международный Банк» ( далее АО «ПУМБ»), и ОСОБА_1 заключен Кредитный договор № 6543431, по условиям которого кредитор предоставил заемщику во временное пользование денежные средства в размере 51 000, 00 долларов США, с уплатой 13,99% годовых, с конечным сроком погашения задолженности по кредиту 01 июля 2028 года. (а.с.21-25 т.1)

В соответствии с ч. 1 ст. 1054 Гражданского кодекса Украины, по кредитному договору банк или иное финансовое учреждение (кредитодатель) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, установленных договором, а заемщик обязуется вернуть кредит и уплатить проценты.

01 июля 2008 года 2008 года между ЗАО «Первый Украинский Международный Банк» и ОСОБА_1 1 заключен договор ипотеки № 6543811, удостоверенный частным нотариусом Бердянского городского нотариального округа Чуєвою Т.Т. (а.с.11-18 т.1), по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств по договору № 6543431 от 01 июля 2008 года истцом передана банку приобретенная ею по договору купли-продажи от 01 июля 2008 года, в том числе и за кредитные средства банка, трехкомнатная квартира, расположенная в АДРЕСА_1 , общей площадью 67,8 кв.м., жилой площадью 39,8 кв.м.

Ипотекой является залог недвижимого имущества, остающегося во владении залогодателя или третьего лица (ч. 1 ст. 575 Гражданского кодекса Украины).

В соответствии со ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотека — вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом.

Судом установлено, что решением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 04 ноября 2016 года исполнительная надпись № 560 от 12 января 2016 года, совершенная частным нотариусом Киевского городского нотариального округа Чуловским В.А. в пользу ПАО «ПУМБ» с ОСОБА_1 задолженности по кредитному договору № 6543432 от 01 июля 2008 года и расходов на совершение исполнительной надписи в размере 743 799, 20 грн. признана такой, что не подлежит исполнению. Указанным решением, вступившим в законную силу 23 февраля 2017 года, установлено, что нотариус не удостоверился в бесспорности суммы задолженности. (а.с.29-32 т.1).

В соответствии с ч.1 ст.12 ЗУ «Об ипотеке» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что в случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения — обратить взыскание на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу ч.1,ч.3 ст.33 ЗУ «Об ипотеке» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным статьей 12 этого Закона.

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 35 ЗУ «Об ипотеке», в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в срок не менее тридцати дней и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Положение части первой этой статьи не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 36 ЗУ «Об ипотеке» стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежащему нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с этим Законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю применить другие установленные этим Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать: передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 этого Закона; право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона.

Согласно предписаниям ст.37 ЗУ «Об ипотеке» ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства.

Решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть обжаловано ипотекодателем в суде.

Ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора ипотеки № 6543811 от 01 июля 2008 года, ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением с учетом ограничений, установленных действующим законодательством Украины и этим договором.

Согласно п. 4.2 договора ипотеки, обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется одним из следующих способов по выбору ипотекодержателя: по решению суда; на основании исполнительной надписи нотариуса; путем внесудебного урегулирования в соответствии с предусмотренными этим Договором оговорками об удовлетворении требований ипотекодержателя. Определенные этим Договором способы обращения взыскания на предмет ипотеки не препятствуют ипотекодержателю применить иные способы обращения взыскания на предмет ипотеки, установленные действующим законодательством Украины и/или письменным соглашением сторон. В случае, если определенные этим Договором и/или действующим законодательством меры внесудебного урегулирования по каким-либо причинам не привели к удовлетворению требований ипотекодержателя в полном объеме, ипотекодержатель вправе в любое время прекратить процедуру внесудебного урегулирования и обратить взыскание на предмет ипотеки на основании исполнительной надписи нотариуса или по решению суда (по выбору ипотекодержателя).

Согласно п. 4.7.1, 4.7.2 Договора ипотеки, в случае возникновения у ипотекодержателя права обратить взыскание на предмет ипотеки, ипотекодержатель может принять решение о принятии предмета ипотеки в свою собственность, о чем письменно уведомляет ипотекодателя. В указанном уведомлении должно содержаться: основания обращения взыскания на предмет ипотеки, цена, по которой предмет ипотеки переходит в собственность ипотекодержателя, сущность и размер требований по основному обязательству и требований относительно возмещения расходов ипотекодержателя, предусмотренных этим Договором, которые прекращаются в результате перехода к ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки. Указанная оговорка, которая считается договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Вместе с этим, банк 05 сентября 2016 года составил письменное требование об устранении нарушения основного обязательства за исх. № 2754, которое содержит сведения о просроченной задолженности по возврату кредита по состоянию на 05 сентября 2016 года в сумме 12128,33 дол. США, по возврату кредита, общую задолженность в размере 34374,14 дол. США, требование об устранении нарушения обязательства в тридцатидневный срок со дня получения этого требования, а также предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки (принятии предмета ипотеки в свою собственность) в случае невыполнения законных требований банка и требование о выселении (а.с.95 т.1).

Таким образом, вопреки условиям договора, а именно п. 4.7.1 договора ипотеки, в требовании не была указана цена, по которой предмет ипотеки переходит в собственность ипотекодержателя.

Неуведомление должника о цене, по которой имущество приобретается в собственность, лишает его возможности оспорить ее в случае несогласия, лишает должника гарантий, установленных ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке», а также подтверждения того, в какой части долг считается погашенным, ведь обращение взыскания на имущество не прекращает кредитные отношения и не лишает кредитора права дальнейшего взыскания.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке должник не лишен возможности проверки соблюдения прав во время соответствующих процедур, в то время как при внесудебном порядке именно соблюдение процедуры предупреждения в требовании является гарантией ненарушения его прав, а потому несоответствие требования об устранении нарушения условиям договора является существенным нарушением, которое влияет на объем прав истца, который имеет право знать о цене имущества, по которой оно приобретается в собственность.

Как усматривается из Информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра Ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества относительно объекта недвижимого имущества, 23 марта 2018 года государственным регистратором ОСОБА_11 было принято решение о проведении государственной регистрации права собственности на указанную выше квартиру за ПАО «Первый Украинский Международный Банк», с открытием раздела в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и регистрационного дела на объект недвижимого имущества ( а.с.26 т.1).

Правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и их обременений, урегулированы Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01 июля 2004 года №1952-IV (далее — Закон №1952-IV) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Конституции Украины органы государственной власти и местного самоуправления, их должностные и служебные лица должны действовать в порядке и способом, предусмотренными Конституцией и законами Украины.

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона №1952-IV государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Государственной регистрации, в соответствии с ч. 4 ст.18 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», подлежат исключительно заявленные права и их обременения при условии их соответствия законодательству и поданным/полученным документам.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен в статье 18 Закона №1952-IV.

Согласно ч. 2 ст. 18 этого Закона перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, и порядок государственной регистрации прав определяются Кабинетом Министров Украины в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.

В соответствии с п. 61 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины N 1127 от 25 декабря 2015 года для государственной регистрации права собственности на основании договора ипотеки, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки, также подаются:

1) копия письменного требования об устранении нарушений, направленного ипотекодержателем ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя;

2) документ, подтверждающий наличие факта завершения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в соответствующем письменном требовании;

3) закладная (если ипотечным договором предусмотрена ее выдача).

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственный регистратор при проведении государственной регистрации прав осуществляет, в частности, следующие обязанности :

1) устанавливает соответствие заявленных прав и поданных/полученных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их обременениями, в частности: соответствие обязательному соблюдению письменной формы сделки и ее нотариальному удостоверению в случаях, предусмотренных законом; соответствие полномочий лица, подающего документы для государственной регистрации прав; соответствие сведений о вещных правах на недвижимое имущество и их обременениях, содержащихся в Государственном реестре прав, сведениям, содержащимся в поданных/полученных документах; наличие обременений прав на недвижимое имущество; наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон и/или соответствующая сделка связывает возможность возникновения, перехода, прекращения вещного права, подлежащего государственной регистрации;

2) проверяет документы на наличие оснований для проведения регистрационных действий, приостановления рассмотрения заявления о государственной регистрации прав и их обременений, приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав и принимает соответствующие решения.

Постановлением Большой палаты Верховного суда от 20 марта 2019 г. №306/2053/16-ц изложен правовой вывод относительно применения материальных норм права при обращении взыскания на имущество ипотекодателя во внесудебном порядке, а именно указано, что в случае обращения взыскания кредитором на предмет ипотеки во внесудебном порядке, путем приобретения на него права собственности, следует установить наличие в материалах регистрационного дела письменного требования от ипотекодержателя с доказательствами его вручения Ипотекодателю. Также информация о стоимости имущества, по которой произошло зачисление требований, должна согласовываться с Ипотекодержателем, поскольку цена приобретения права собственности на предмет ипотеки является существенным обстоятельством и должна согласовываться с владельцем имущества.

Запрашиваемые копии из регистрационного дела исследовать не представилось возможным ввиду того, что согласно ответу Запорожского областного филиала КП «Центр государственной регистрации» за № 357 от 13 сентября 2018 года, учитывая требования Порядка формирования и хранения регистрационных дел, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 18 ноября 2016 года № 3267/5 «Об утверждении Порядка формирования и хранения регистрационных дел», государственные регистраторы Предприятия после совершения сделки передают регистрационные дела по актам и описям в архивы территориальных органов местного самоуправления для дальнейшего длительного хранения. Регистрационные дела сформированы государственным регистратором Запорожского областного филиала КП «Центр государственной регистрации» ОСОБА_11 и переданы на дальнейшее длительное хранение в архив Бердянского городского совета. (а.с.194 т.1).

По ходатайству представителя истца адвоката Працевитого Г.О. от 26 сентября 2018 года ( а.с. 203 т. 1), определением Бердянского горрайонного суда Запорожской области от 23 октября 2018 года Архивный отдел Бердянского городского совета Запорожской области обязан в срок до 22 ноября 2018 года предоставить копии документов, которые находятся в материалах регистрационного дела, на основании которых было принято решение № 0284018 от 23 марта 2018 года о регистрации за ПАО «ПУМБ» права собственности на квартиру АДРЕСА_1 . (а.с. 206 т.1). Согласно ответу архивного отдела за № 6-02/2123 от 12 ноября 2018 года, запрашиваемое регистрационное дело на хранение не поступало (а.с. 227 т. 1).

Согласно ответу Архивного отдела Бердянского городского совета Запорожской области за № 6-02/2274 от 06.12.2018 года, электронные регистрационные дела на квартиру, копии электронных регистрационных дел на квартиру на хранение в архивный отдел не поступали (а.с. 238 т. 1).

Представитель ПАО «ПУМБ» предоставил суду копию почтового уведомления №70008 00387326 (а.с. 96 т. 1), которым подтверждается, по мнению ответчика, факт вручения ОСОБА_1 требования об обращении взыскания на предмет ипотеки от 05 сентября 2016 г. № 2754. Суд критически относится к указанному доказательству, поскольку почтовое уведомление не содержит надлежащего и допустимого доказательства того, что именно требование №2754 находилось в почтовом конверте и было получено истцом. В судебном заседании ОСОБА_1 указала, что в связи с судебными процессами с ПАО «ПУМБ» неоднократно получала разные письма, предложения или требования банка относительно исполнения кредитного договора, однако требование №2754 не получала. Других доказательств вручения требования — описи вложения к письму, либо расписки представитель ПАО «ПУМБ» не предоставил.

Доводы представителя ПАО «Первый Украинский международный Банк» о том, что оценка имущества существовала на момент регистрации права собственности, но не предусмотрена как обязательное условие приобретения имущества в собственность, во внимание судом не принимаются, поскольку в материалах дела содержится ответ Фонда государственного имущества Украины от 23 октября 2018 г. №10-58-21533 относительно невнесения в единую базу данных отчетов об оценке отчета по квартире по адресу: АДРЕСА_1 (а.с. 219 т.1).

Ссылки представителя банка на отчет об оценке от 19 марта 2018 г. суд отклоняет, поскольку невозможно проверить дату указанного отчета из-за отсутствия информации о нем в едином государственном реестре отчетов, порядок ведения которого предусмотрен Постановлением Кабинета министров Украины от 04 марта 2013 г. №231 «Некоторые вопросы проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством».

Таким образом, принимая решение о государственной регистрации прав, государственный регистратор, в нарушение требований ч.3 ст.10 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», не проверил поданные ему документы на соответствие их содержания условиям ипотечного договора, а именно п. 4.7.1 и ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Также суд обращает внимание на то, что ответчиком в лице КП «Центр государственной регистрации» не были предоставлены суду копии документов, на основании которых регистратором принималось обжалуемое решение. Запросы суда, которые были направлены КП «Центр государственной регистрации» и в Бердянский городской архив, не выполнены в связи с отсутствием материалов (письменных или электронных копий) регистрационного дела.

Относительно несоблюдения государственным регистратором требований Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», то суд приходит к следующему.

Конституционный Суд Украины, в частности в своем решении N 7-рп/2013 от 11.07.2013 года, указал, что с учетом предписаний части четвертой статьи 42 Конституции Украины участие в договоре потребителя как слабой стороны, подлежащей особой правовой защите в соответствующих правоотношениях, сужает действие принципа равенства участников гражданско-правовых отношений и свободы договора, в частности в договорах о предоставлении потребительского кредита.

Этот вывод согласуется с положениями Резолюции Генеральной Ассамблеи ООН «Руководящие принципы для защиты интересов потребителей» от 9 апреля 1985 года № 39/248, в которой подчеркнуто: признавая, что потребители нередко находятся в неравном положении с точки зрения экономических условий, уровня образования и покупательной способности, принципы защиты интересов потребителей должны, в частности, способствовать странам в борьбе с вредной деловой практикой всех предприятий на национальном и международном уровнях, которая отрицательно сказывается на потребителях.

Потребитель — физическое лицо, получившее кредит в иностранной валюте, не имеет влияния на удешевление гривны, колебания валютного курса, однако именно государство обязано обеспечивать как соблюдение прав всех субъектов, так и баланс прав, в том числе и прав кредитодателя и заемщика в кредитных правоотношениях. В связи с финансовыми кризисами, имевшими место в Украине в последние годы, государство целенаправленно вносило законодательные ограничения, направленные на защиту прав граждан Украины, в частности относительно взыскания имущества граждан, предоставленного в качестве обеспечения кредита в иностранной валюте и обеспеченного ипотекой, в частности путем принятия Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» (Закон N 1304-VII).

Согласно п.1 этого Закона в течение его действия не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия собственника) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога согласно статье 4 Закона Украины «О залоге»» и/или предметом ипотеки, если такое имущество выступает как обеспечение обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями — резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что:

— такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, находящегося в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится иное недвижимое жилое имущество;

— общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

Представитель банка считает, что действие этого Закона не распространяется на правоотношения, возникшие между сторонами, поскольку обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру) произошло не в принудительном, а в договорном порядке, на основании оговорки, содержащейся в договоре ипотеки, а потому согласие собственника на его отчуждение не требуется.

Постановлением Верховного суда от 31 октября 2018 г. № 465/1310/17 указано правовое заключение, согласно которому: «Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке способом регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору, влечет отчуждение предмета ипотеки в пользу ипотекодержателя без согласия собственника такого недвижимого имущества. Следовательно, определяющим при разрешении спора относительно возможности обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке в течение срока действия Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» является наступление правового последствия, которое в данном конкретном случае предусматривает фактический переход к ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки, без согласия собственника имущества. Таким образом действие моратория на принудительное взыскание имущества граждан, обеспеченного валютными кредитами, распространяется и на внесудебный порядок такого взыскания.»

Доказательства того, что ОСОБА_1 предоставляла согласие банку на обращение взыскания на ее квартиру, в материалах дела отсутствуют, напротив, истцом суду представлены доказательства и объяснения того, что такого согласия она не предоставляла.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что квартира по адресу: АДРЕСА_1 подпадает под действие Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», поскольку является предметом ипотеки по потребительскому кредиту в иностранной валюте, ее общая площадь составляет 67,8 кв.м., она является единственным местом проживания заемщика ОСОБА_1 и членов ее семьи, в состав которой входит муж ОСОБА_3 , несовершеннолетняя дочь ОСОБА_4 , ИНФОРМАЦИЯ_1 и несовершеннолетний сын ОСОБА_5 , ИНФОРМАЦИЯ_2 (а.с. 10 т. 1).

Суд критически относится к утверждению представителя банка относительно невозможности применения положений Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», поскольку в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и в Реестре прав собственности на недвижимое имущество и т.п., имеется информация о принадлежащей истцу 1/4 доле недвижимого имущества, жилой квартиры, расположенной по адресу: АДРЕСА_3 , учитывая следующее: во — первых, спорное недвижимое имущество принято на баланс банка 23 марта 2018 года вследствие внесения изменений в реестр прав собственности, совершенных государственным регистратором Запорожского областного филиала КП «Центр государственной регистрации», ОСОБА_11 , во — вторых, доля недвижимого имущества, на которую ссылается банк, была отчуждена вследствие заключения 22 января 2015 года договора дарения 1/4 доли квартиры между дарителем ОСОБА_1 и одаряемой ОСОБА_12 . Факт отчуждения имущества дополнительно подтверждается Выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации прав собственности, сформированной государственным нотариусом Бердянской государственной нотариальной конторы, Тищук Н.Ю. и Информационной справкой из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество ( а.с. 66- 70 т. 2).

Исходя из изложенного, на момент обращения взыскания на предмет ипотеки 23 марта 2018 года спорная квартира, расположенная по адресу: АДРЕСА_1 , была единственным жильем для истца и ее семьи..

Относительно нарушения ответчиками требований Закона Украины «Об охране детства», Конвенции о правах ребенка от 20 ноября 1989 г., суд отмечает следующее.

Согласно ч. 4 ст. 29 ГК Украины, местом жительства физического лица, не достигшего десяти лет, является место жительства его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем он проживает, опекуна либо местонахождение учебного заведения или учреждения здравоохранения, в котором он проживает.

На момент регистрации за банком права собственности на спорную квартиру — предмет ипотеки, в этой квартире также были зарегистрированы и постоянно проживали несовершеннолетние: ОСОБА_4 , ИНФОРМАЦИЯ_1 — дочь истицы; ОСОБА_5 , ИНФОРМАЦИЯ_2 — сын истца.

Статьей 18 Закона Украины «Об охране детства» указано, что дети — члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем.

Согласно статье 16 Конвенции о правах ребенка от 20 ноября 1989 г., ратифицированной постановлением Верховной рады УССР от 27 февраля 1991 г., ни один ребенок не может быть объектом произвольного или незаконного вмешательства в осуществление его права на личную и семейную жизнь, неприкосновенность жилища, тайну корреспонденции или незаконного посягательства на его честь и достоинство.

Ребенок имеет право на защиту закона от такого вмешательства или посягательства.

В соответствии со ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок относительно недвижимого имущества.

Недопустимо уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок относительно жилых помещений.

Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями и лицами, их заменяющими, жилищных прав и охраняемых законом интересов детей в соответствии с законом.

Для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, предоставляемое в соответствии с законом.

Должностные лица органов опеки и попечительства несут персональную ответственность за защиту прав и интересов детей при предоставлении разрешения на совершение сделок относительно недвижимого имущества, принадлежащего детям.

Согласно заключению Органа опеки и попечительства исполнительного комитета Бердянского городского совета № 01-1110/47-1 от 25 апреля 2019 года, внесение изменений в реестр прав собственности, совершенное государственным регистратором в пользу банка, совершено незаконно без согласия с органом опеки и попечительства, несмотря на то, что право пользования в спорной квартире имеют несовершеннолетний ребенок и малолетний ребенок, что привело к нарушению имущественных прав последних, для которых данное жилье является единственным местом проживания. (а.с.85-86 т. 2).

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводами истца, что при совершении действий по изменению собственника квартиры, права проживания на которую имели дети, ответчики должны были предварительно получить на такие действия соответствующее разрешение органа опеки и попечительства, в порядке ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей». Материалы дела такого вывода не содержат, соответственно действия государственного регистратора о регистрации за ПАО «ПУМБ» права собственности на спорную квартиру являются незаконными.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что и банком и государственным регистратором не были соблюдены требования договора ипотеки и нормы действующего законодательства Украины при обращении взыскания на предмет ипотеки и регистрации права собственности, а именно ст. 37 Закона Украины, п.4.7.1 договора ипотеки от 01 июля 2008 года, ст. 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Кроме того, обращение взыскания на предмет ипотеки произошло во время действия Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте». Следовательно, исковые требования ОСОБА_1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 13, 81, 158, 263-265, 268, 273, 354 ГПК Украины, суд, —

РЕШИЛ:

Иск ОСОБА_1 к Коммунальному предприятию «Центр государственной регистрации», Акционерному обществу «Первый Украинский Международный Банк», третьи лица — ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , орган опеки и попечительства исполнительного комитета Бердянского городского совета о признании действий государственного регистратора незаконными — удовлетворить.

Признать противоправным и отменить решение о государственной регистрации прав и их обременений (с открытием раздела), индексный номер: 40284018 от 23.03.2018 15:18:05, государственную регистрацию прав собственности от 20.03.2018 17:36:59, номер записи о праве собственности:25398078, внесенные государственным регистратором Запорожского областного филиала коммунального предприятия «Центр государственной регистрации» ОСОБА_11 о регистрации за Публичным акционерным обществом «Первый Украинский Международный Банк» права собственности на квартиру по адресу: АДРЕСА_1 , которая принадлежала ОСОБА_1 , ИНФОРМАЦИЯ_3 , ИНП НОМЕР_1 , на праве частной собственности.

Решение может быть обжаловано в Запорожский апелляционный суд путем подачи в 30-дневный срок со дня составления полного судебного решения апелляционной жалобы непосредственно в суд апелляционной инстанции.

Полное судебное решение составлено 22 июля 2019 года.

Судья Н. М. Дубровская