Когда разрешено продавать квартиру после покупки?

Купили жилье, но планы резко изменились и деньги понадобились уже сейчас. Возникает логичный вопрос: возможна ли продажа квартиры после покупки без длительного ожидания? Многие боятся, что государство запретит такие быстрые сделки или что налоги при продаже квартиры заберут львиную долю прибыли.

На самом деле закон не ограничивает вас по времени — вы имеете право продать недвижимость хоть на следующий день после получения ключей. Однако финансовые последствия такого решения действительно зависят от того, как долго объект находился в вашей собственности. Разберемся, сколько придется заплатить государству и как законно уменьшить эти расходы.

Существуют ли законные ограничения по сроку перепродажи квартиры

Никаких запретов на быструю перепродажу жилья в Украине нет. Вы являетесь полноправным собственником и можете распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Главное — вопрос не в разрешении на продажу, а в налоговой нагрузке.

Государство стимулирует долгосрочное владение недвижимостью, чтобы избежать спекуляций на рынке. Поэтому ключевым фактором становится срок в три года. Важно понимать, что этот срок считается не с момента подписания договора или фактического заселения, а исключительно с даты государственной регистрации вашего права собственности в соответствующем реестре.

Згідно зі статтею 172.1 Податкового кодексу України: «Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року об’єктів нерухомості... за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується»

То есть, если вы подождете три года и это будет ваша первая сделка за календарный год, государство освободит вас от уплаты основного налога на доходы.

Обязательные налоги и сборы при отчуждении недвижимости в Украине

Даже если вы продаете жилье без получения прибыли, определенные расходы неизбежны. Базовые платежи включают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд.

По общему правилу продавец платит госпошлину при продаже квартиры, а покупатель — пенсионный сбор. Однако на практике стороны часто договариваются делить эти расходы поровну. Зачастую такие вопросы возникают еще тогда, когда заказывают сопровождение покупки квартиры в новостройке, ведь инвесторы планируют будущую перепродажу.

Наш клиент столкнулся с такой ситуацией: он приобрел квартиру в новостройке за 2 млн грн, а через год решил продать ее за 2,5 млн грн. Поскольку срок владения составил менее 3 лет, эта операция подлежала налогообложению. Клиенту пришлось уплатить 5% НДФЛ и 5% военного сбора от стоимости, указанной в договоре. В результате проблему удалось решить путем правильного расчета налоговой нагрузки и подготовки документов для нотариуса, что позволило избежать штрафов.

Особенности налогообложения при владении имуществом менее 3 лет

Если вы планируете продажу недвижимости менее 3 лет после ее приобретения, государство рассматривает это как получение дохода, подлежащего налогообложению. Это самая распространенная ситуация для инвесторов или людей, у которых резко изменились жизненные обстоятельства.

В таком случае вам придется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор при продаже недвижимости. Базой для начисления является цена, указанная в договоре, но она не может быть ниже оценочной стоимости. Подробнее о нюансах расчетов криптовалютой при покупке недвижимости читайте в нашей статье.

Згідно зі статтею 172.2 Податкового кодексу України: «Дохід, отриманий платником податку від продажу... об’єкта нерухомості, що перебуває у власності платника податку менше трьох років, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків»

Важный практический нюанс: с конца 2024 года в Украине действуют новые правила. Теперь ставка военного сбора составляет 5% для доходов, которые подлежат налогообложению НДФЛ. Однако, если операция освобождена от НДФЛ, то и военный сбор платить не нужно. Рекомендуем проверять актуальные ставки на официальном сайте Минфина перед сделкой.

Итак, продажа квартиры через год после покупки требует тщательного финансового планирования, чтобы налоги не «съели» весь ожидаемый доход.

Исключения из правил при продаже унаследованной недвижимости и первой сделке

Закон предусматривает приятные исключения, когда даже быстрый продажа не приведет к потере денег на налогах. Главное из них относится к имуществу, которое перешло к вам от родственников.

Если вы получили жилье в наследство, правило трех лет на него не распространяется. Вы можете продать такую квартиру хоть на следующий день после регистрации права собственности, и если это ваш первый продаж в текущем календарном году, вы будете полностью освобождены от уплаты НДФЛ и военного сбора. Кстати, налоговый год считается с 1 января по 31 декабря, что позволяет удобно планировать сделки.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі № 640/3565/21 від 26.03.2024 зазначив: «Ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, вважається такою, що відповідає рівню ринкових цін, якщо контролюючий орган не доведе інше на основі порівняння з ідентичними об'єктами»

Это означает, что цена в вашем договоре является законной базой, и налоговики не могут самовольно увеличивать ее без весомых доказательств. Если у вас возникают сомнения относительно документов, стоит заказать юридический анализ договоров недвижимости.

Частые вопросы о сроках продажи квартиры после покупки

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «С какого момента начинается отсчет трех лет владения квартирой?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Срок владения считается не с даты подписания договора или фактического заселения, а с даты государственной регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Для новостроек это время начинается после введения дома в эксплуатацию.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Сколько налогов платит иностранец при продаже квартиры в Украине?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Для нерезидентов правила строже. Даже при первом продаже в течение года ставка НДФЛ составляет 18% (плюс военный сбор 5%), если имущество находится в собственности менее 3 лет. Льгота по 0% действует только тогда, когда объект находится в собственности более 3 лет и это первая сделка за год.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Нужно ли платить налоги, если я меняю одну квартиру на другую?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «С точки зрения закона обмен приравнивается к купле-продаже. Если вы владеете квартирой менее 3 лет, придется уплатить налоги с оценочной стоимости объекта, который вы передаете, даже если фактически деньги вы не получаете.» } } ] }

Прочитати на: мові