Порядок доступа к Государственному реестру вещных прав

Получить непосредственный доступ к Государственному реестру вещных прав является критически важной задачей для многих профессионалов. Адвокаты, нотариусы и государственные служащие ежедневно используют этот инструмент для быстрой и точной проверки сведений о недвижимом имуществе.

Однако процедура подключения к системе и работа в ней во время военного положения имеют строгие технические и юридические рамки. Ошибки при подаче документов или использование ненадлежащих электронных подписей могут привести к отказу в предоставлении доступа или его внезапной блокировке.

Нормативно-правовая база доступа к ДРРП

Государственное регулирование порядка работы с реестрами является основой для защиты прав на недвижимость. Основные правила и требования, по которым осуществляется доступ к Государственному реестру вещных прав, зафиксированы в профильном законодательстве и правительственных постановлениях.

Главным нормативным актом в этой сфере является Закон Украины «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Именно он определяет общие основы функционирования системы и очерчивает круг лиц, которые имеют право получать информацию непосредственно.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень": «Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані права та їх обтяження надається у паперовій та/або електронній формі, що мають однакову юридичну силу та містять обов’язкове посилання на Державний реєстр прав.»

Кроме закона, процедуру детализируют подзаконные акты, в частности Порядок ведення Державного реєстру та Порядок доступу до нього, утверждённые Кабмином. Эти документы устанавливают технические регламенты взаимодействия пользователей с базой данных.

На практике правильное применение норм права защищает не только интересы пользователей, но и права владельцев имущества. Например, в судах часто решаются споры относительно законности действий регистраторов. Наша команда успешно сопровождает такие дела, в частности мы добились отмены государственной регистрации права собственности в случаях, когда процедура была грубо нарушена.

Кто имеет доступ к Государственному реестру вещных прав

Право на непосредственный доступ к Государственному реестру вещных прав имеют исключительно уполномоченные субъекты в связи с осуществлением ими профессиональных полномочий. К этому перечню относятся суды, правоохранительные органы, государственные исполнители, нотариусы и адвокаты.

Это означает, что обычные граждане не могут получить такой тип доступа — для них предусмотрена упрощённая процедура получения информационных справок. Если вам нужна обычная проверка права собственности на квартиру в Держреестре, стоит воспользоваться кабинетом электронных услуг Дія или обратиться к специалистам.

Відповідно до ч. 3 ст. 32 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень": «Суди, органи прокуратури, organs Служби безпеки України, Національне антикорупційне бюро України, Національне агентство з питань запобігання корупції, органи внутрішніх справ, органи Національної поліції, органи Бюро економічної безпеки України, інші органи державної влади (посадові особи), приватні виконавці, адвокати, нотаріуси отримують інформацію з Державного реєстру прав шляхом безпосереднього доступу до нього.»

Адвокаты используют этот инструмент как альтернативу длительным запросам. В нашей практике был случай, когда адвокат направил письменный адвокатский запрос в исполнительный орган городского совета с требованием предоставить бумажные копии документов из регистрационного дела относительно спорного объекта недвижимости. Получив отказ со ссылкой на закон, юрист оперативно заключил договор с ГП «НАИС» и через личный кабинет самостоятельно загрузил все необходимые документы в сертифицированном электронном виде. Это позволило не терять время на судебные обжалования отказов.

Порядок заключения договора с техническим администратором

Заключение договора с ГП «НАИС» является обязательным шагом для получения технической возможности работы с базой данных. Договор присоединения регулирует финансовые, технические и юридические условия предоставления информационных услуг.

Згідно з п. 2 Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: «Безпосередній доступ користувачів до Державного реєстру прав здійснюється на підставі договору про надання інформаційних послуг з Державного реєстру прав, укладеного з технічним адміністратором Державного реєстру прав, та за умови використання кваліфікованого електронного підпису.»

Процедура подписания договора имеет свои особенности в зависимости от статуса пользователя. Для государственных учреждений, финансируемых из государственного бюджета, заключение договоров является бесплатным. Однако закупка защищённых аппаратных носителей (токенов) и услуг технического обслуживания всё равно требует прохождения казначейских процедур.

Частные нотариусы, адвокаты и частные исполнители заключают договоры непосредственно как физические лица-предприниматели или самозанятые лица. Важно учитывать региональную специфику подачи документов: заявления о присоединении и заказы на получение идентификаторов нельзя отправлять в центральный офис в Киеве. Они подаются исключительно в региональный филиал ГП «НАИС» по фактическому местонахождению рабочего места.

Если у пользователя меняются анкетные данные, процедуру придётся проходить заново. Например, у нас был кейс, когда в адвокатском объединении один из партнёров сменил фамилию и перешёл в другую коллегию. Попытка автоматически обновить данные в кабинете не удалась. Проблема решилась только после того, как адвокат подал в региональный филиал ГП «НАИС» бумажное заявление об изменении сведений вместе с новым заказом на идентификаторы.

Требования к использованию КЭП и прекращение доступа

Авторизация в системе ДРРП возможна исключительно при условии использования сертифицированной квалифицированной электронной подписи. Требования безопасности исключают использование простых файловых ключей, которые легко скопировать или украсть.

Обычные средства идентификации, которые используются в бытовых сервисах, не подходят для профессионального кабинета. Допускается использование только КЭП с высоким уровнем доверия, сохранённого на защищённом аппаратном носителе (токене) или в защищённой облачной среде.

Несоблюдение этих правил ведёт к блокировке. Например, частный исполнитель пытался войти в кабинет с нового компьютера, используя файл КЭП (.dat) с жёсткого диска, но система заблокировала вход. Проблема решилась только после приобретения аппаратного токена и перерегистрации сертификата в НАИС.

Также закон обязывает госорганы незамедлительно (в течение двух рабочих дней) сообщать администратору об увольнении работников для отмены их доступа. В случае выявления нарушений Минюст может заблокировать доступ самого регистратора или нотариуса.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №640/21299/19 від 29.06.2023 зазначив: «хоча закон не встановлює конкретних строків блокування доступу до Державного реєстру речових прав, застосування цього заходу має відповідати принципам законності, пропорційності та індивідуалізації відповідальності.»

Срок блокировки доступа к реестру должен быть чётко обоснован и пропорционален нарушению.

Если возникает спор относительно законности блокировки, нотариусы часто пытаются приостановить действие приказа через суд. Однако стоит помнить, что суды неохотно идут на это как на меру обеспечения иска, поскольку это фактически решает спор по существу ещё до финального решения.

Особенности получения информации и оплата административного сбора

Получение сведений из реестра осуществляется на платной основе путём автоматического формирования информации по параметрам поиска. Пользователь обязан чётко указывать основание для запроса, например, норму закона или реквизиты дела. Подробнее о порядке предоставления информации из Государственного реестра вещных прав.

Згідно з п. 11 Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: «За надання інформації з Державного реєстру прав шляхом безпосереднього доступу до нього справляється плата, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України, крім випадків, передбачених законом.»

Для крупных компаний и банков НАИС предоставляет возможность автоматизированной интеграции через прикладной программный интерфейс (API). Эта услуга тарифицируется по двум моделям: стандартная абонентская плата с установленным лимитом запросов и дополнительная плата за каждый запрос сверх этого лимита.

При настройке API важно соблюдать технические требования. Например, интегратор финансовой компании настроил автоматический скоринг залогового имущества через API ДРРП, однако впоследствии все запросы начали отклоняться. Проблема возникла из-за того, что разработчики не учли обновление технического описания НАИС относительно обязательной передачи информации о конечном пользователе (физическом лице), который инициировал поиск. После добавления метаданных о сотруднике банка работа системы была восстановлена.

Особенности доступа к реестру в условиях военного положения

В условиях военного положения работа государственных реестров подчиняется специальным правилам безопасности для предотвращения утечки данных. Доступ пользователей ограничивается на территориях, где ведутся активные боевые действия или которые являются временно оккупированными.

Згідно з пп. 1 п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України № 209: «В умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, надання відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснюються з урахуванням установлених цією постановою особливостей та обмежень.»

В частности, Постановление КМУ № 209 регулирует географические ограничения доступа. Если возникает угроза несанкционированного доступа, администратор немедленно прекращает работу системы в соответствующем регионе. Например, нотариус в Харькове обнаружил временное прекращение работы ДРРП во время проведения транзакции. Её пришлось отложить до подтверждения безопасности, а подключение рабочего места дополнительно проверяли через защищённый канал VPN.

Также во время войны действуют ограничения относительно отображения точных адресов и кадастровых номеров имущества юридических лиц в открытых АРИ-запросах для защиты оборонных локаций. Однако финансовые учреждения могут получить исключение. Так, один из банков осуществлял мониторинг активов предприятия через API, и когда адреса исчезли, он подтвердил свой статус финансового учреждения и заключил специализированный договор о предоставлении сервисной услуги с ГП «НАИС» для получения полных данных.

Если вам нужна подробная информация о том, как осуществляется государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество в целом, вы можете ознакомиться с нашим общим гайдом.