Регистрация права собственности на недвижимость на оккупированной территории

Регистрация недвижимости на оккупированной территории — это процедура, которую можно и нужно пройти на подконтрольной Украине территории. Многие владельцы ошибочно считают, что без доступа к своему городу они теряют юридическую связь с квартирой или домом. На самом деле государство позволяет оцифровать старые бумажные документы и внести их в электронный реестр через любого регистратора.

Это критически важно сделать именно сейчас. Без актуальной записи в Государственном реестре вещевых прав невозможно продать объект, передать его по наследству или подать заявку на компенсацию, если жилье было разрушено вследствие боевых действий. Подробнее о порядке предоставления информации из Государственного реестра вещевых прав.

Почему право собственности сохраняется по украинским законам

По украинскому законодательству право собственности на имущество в оккупации полностью сохраняется за его законным владельцем. Никакие решения местных администраций о так называемой «национализации», конфискации или передаче в управление не имеют юридической силы. С точки зрения нашего государства и международного права, вы остаетесь единственным хозяином своей квартиры или дома.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України": «На тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна... та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності, інші речові права на майно...»

На практике это означает, что вам не нужно ничего переоформлять по новым правилам или подтверждать свой статус перед оккупационной властью. Главная задача — убедиться, что ваши украинские документы должным образом зафиксированы в электронной базе. Если имущество было приобретено до 2013 года, оно часто существует только на бумаге. Именно поэтому важно инициировать внесение этих данных в современный реестр. Подробнее об этом читайте в нашем подробном гайде о государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество.

Где проходит регистрация недвижимости с оккупированных территорий

Регистрация недвижимости с оккупированных территорий проходит по принципу экстерриториальности, то есть вы можете обратиться к любому нотариусу или ЦНАПу на подконтрольной территории. Ехать ближе к линии фронта или искать регистратора именно из своей области не нужно.

Згідно з ч. 1 ст. 11-1 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України": «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що розташоване на тимчасово окупованій території, може здійснюватися незалежно від місцезнаходження такого майна.»

В нашей практике был случай, когда человек имел старое свидетельство на квартиру в Луганске от 2010 года. Данных в электронной системе не было. Владелец просто обратился к нотариусу в городе Днепр, предоставил оригинал, и информацию успешно внесли в базу. Теперь он видит свое имущество в приложении Дія.

Если же владелец находится за границей, он может оформить доверенность в консульстве или у иностранного нотариуса (с апостилем), и его представитель подаст бумаги в Украине. В целом работа нотариусов во время войны адаптирована к таким дистанционным форматам, поэтому физическое присутствие владельца не всегда критично.

Какие документы подавать для внесения данных в реестр

Для внесения данных в реестр необходимо подать паспорт, идентификационный код и оригинал документа, подтверждающего ваше право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или решение суда. Заявление формирует сам государственный регистратор, вам остается только проверить данные и поставить подпись.

Поскольку бумажные регистрационные дела (архивы БТИ) часто остались в оккупации, регистратор создает новое электронное дело на основании предоставленных вами оригиналов. Он обязан проверить подлинность ваших бумаг через доступные украинские реестры и базы данных (ознакомьтесь с порядком доступа к Государственному реестру вещевых прав), даже если территория в настоящее время недоступна.

После успешной процедуры и уплаты административного сбора вы получаете выписку. Вы можете самостоятельно осуществить проверку права собственности на квартиру в Госреестре, чтобы убедиться в наличии записи и правильности внесенных данных.

Как действовать в случае утраты оригиналов документов

Если оригиналы документов утрачены или физически остались в оккупированном городе, восстановить их можно через получение дубликата или в судебном порядке. Обращение в суд — это наиболее распространенный путь, когда нотариус или архив, который выдавал первичный документ, прекратил деятельность или не вывез свои дела на подконтрольную территорию.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №638/4895/15-ц від 14.06.2022 зазначив: «Спадкоємці мають право звернутися до будь-якого нотаріуса на підконтрольній Україні території для відкриття спадкової справи... Державна реєстрація права власності на успадковану нерухомість у Криму чи на Донбасі проводиться українськими реєстраторами за принципом екстериторіальності»

Наследство на имущество в оккупации можно оформить у любого нотариуса Украины.

Похожая логика действует и при наследовании. Например, если человек умер в оккупации, наследник сначала устанавливает факт смерти через украинский суд, получает легитимное свидетельство ДРАЦС, а затем открывает наследственное дело в любом городе Украины. Отсутствие доступа к самому дому не мешает юридически оформить его на себя.

Почему сделки по правилам оккупационной власти недействительны

Любые сделки, договоры купли-продажи или свидетельства, оформленные по правилам оккупационной власти, абсолютно недействительны. Они не признаются Украиной и не создают никаких правовых последствий для нового «владельца». Продать или купить имущество в оккупации законно можно только по украинскому законодательству на подконтрольной территории. Важно также знать, как оформить возврат пенсионного сбора за первое жилье.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №219/1016/18 від 22.10.2018 зазначив: «Суд роз’яснив межі застосування «намібійських винятків»... Цей принцип може застосовуватися виключно до документів про реєстрацію народження та смерті особи. Він категорично не поширюється на майнові права, реєстрацію нерухомості чи договори купівлі-продажу.»

«Намибийские исключения» касаются только рождения и смерти, но не покупки недвижимости.

Представим ситуацию: человек «купил» дом в Мариуполе в 2024 году через местный оккупационный центр предоставления услуг. Юридически эта операция ничтожна. Владельцем в украинских реестрах остается то лицо, которое владело домом до оккупации. Стоит помнить и о запрете на оформление собственности на оккупированных территориях в отношении государственного имущества — такие объекты вообще не могут менять статус или переходить в частные руки.

Вопросы о регистрации имущества в оккупации

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «Нужно ли мне ехать на оккупированную территорию для оформления бумаг?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Категорически нет. Все процедуры проводятся исключительно на подконтрольной Украине территории у любого нотариуса или государственного регистратора по принципу экстерриториальности.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Действителен ли договор купли-продажи, заверенный нотариусом оккупационной власти?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Нет, такие документы не имеют никакой юридической силы. Заключать сделки относительно имущества на временно оккупированных территориях можно только по украинскому законодательству на подконтрольной территории.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Заберут ли у меня квартиру, если я не зарегистрирую ее в реестре до 2026 года?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Украина не лишает права собственности из-за отсутствия записи в электронном реестре. Однако без такой регистрации вы не сможете продать имущество, передать его по наследству или получить компенсацию за разрушение.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Сколько стоит регистрация права собственности?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Уплачивается административный сбор (около 0,1 прожиточного минимума за обычную процедуру). Если вы обращаетесь к частному нотариусу, дополнительно оплачиваются его услуги по договоренности.» } } ] }