Восстановление арендованного имущества и правила ремонта

Восстановление арендованного имущества является одним из наиболее дискуссионных вопросов в отношениях между собственником и арендатором. Часто стороны не уделяют достаточного внимания фиксации состояния объекта при подписании договора, что впоследствии приводит к серьезным финансовым потерям.

Законодательство четко разграничивает текущие расходы и капитальные изменения, однако на практике возникает множество нюансов, особенно когда речь идет о коммерческих объектах или государственной собственности.

Законодательные основания восстановления арендованного имущества

Правовой основой, регулирующей восстановление арендованного имущества, является Гражданский кодекс Украины. Именно этот документ определяет базовые правила игры для обеих сторон договора, независимо от типа недвижимости.

Когда стороны заключают договор аренды нежилого помещения, они должны подробно прописать условия передачи и возврата объекта. Передача имущества оформляется актом приема-передачи, где фиксируется его реальное состояние.

В сфере коммерческой аренды действует принцип свободы договора. Это означает, что стороны могут договориться о любых условиях восстановления, даже если они отличаются от стандартных норм законодательства.

Распределение обязанностей по капитальному и текущему ремонту

Законодательное распределение обязанностей по ремонту четко разграничивает текущие и капитальные работы. Текущий ремонт всегда проводится за счет арендатора, тогда как капитальный является обязанностью арендодателя.

Важно понимать разницу между этими видами работ. Текущие работы направлены на поддержание объекта в рабочем состоянии (например, замена замков или покраска стен), а капитальные — на замену конструктивных элементов.

Если арендодатель игнорирует свою обязанность по капитальному ремонту, который препятствует использованию площади, арендатор имеет право провести его самостоятельно. В таком случае расходы можно зачесть в счет будущих платежей.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 776 Цивільного кодексу України: «Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.»

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №906/1423/20 від 17.09.2024 зазначив: «положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини... стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм... а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі»

В нашей практике был случай, когда компания арендовала частный склад, где зимой прорвало систему отопления. Арендодатель отказался проводить ремонт из-за нехватки средств. Арендатор за собственные средства заменил коммуникации, предварительно направив дефектный акт и смету. После завершения работ арендатор официально заявил о зачете расходов в счет арендной платы. Суд подтвердил правомерность этих действий на основании ч. 3 ст. 776 ГКУ.

Для сравнения, правила о том, кто делает ремонт при аренде жилья, имеют свои особенности и в большей степени защищают права граждан.

Отделимые и неотъемлемые улучшения имущества

Улучшения арендованного имущества делятся на две категории: отделимые и неотъемлемые. Главное различие заключается в том, можно ли демонтировать элементы без повреждения самого помещения.

Отделимые улучшения (например, мебель, кондиционеры или декоративные элементы) арендатор имеет право забрать с собой после окончания срока договора. Неотъемлемые же улучшения становятся частью здания.

Если неотъемлемые улучшения были проведены без письменного согласия владельца, арендатор не может требовать какой-либо компенсации. Это строгое правило закона, которое часто игнорируют предприниматели.

Згідно з ч. 1 та 3 ст. 778 Цивільного кодексу України: «Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.»

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №758/12462/20-ц від 29.03.2023 зазначив: «орендар, який зробив це поліпшення за згодою орендодавця, мав право на власний розсуд обрати спосіб захисту його прав, а саме просити суд вилучити поліпшення, якщо вони можуть бути відокремлені від речі без її пошкоджень; відшкодувати вартість необхідних витрат; зарахувати їх вартість в рахунок орендної плати»

На практике возникают споры даже относительно очевидных вещей. Например, арендатор торговой площади установил стеклянные перегородки и дизайнерские стойки. При выезде арендодатель заявил, что демонтаж повредит конструкции. Однако привлеченный эксперт зафиксировал, что крепление осуществлялось без нарушения капитальных стен. Перегородки признали отделимыми, и арендатор смог их забрать.

Также стоит помнить о рисках подписания договоров с оговорками. Арендатор офиса провел масштабный ремонт с согласия собственника, но в договоре было прописано, что все улучшения переходят арендодателю без компенсации. При досрочном расторжении договора суд отказал во взыскании расходов, поскольку стороны добровольно согласовали это условие.

Улучшение государственного и коммунального имущества

Для объектов публичной собственности действуют особые правила проведения ремонтов и улучшений. Получить согласие на неотъемлемые улучшения здесь значительно сложнее, чем в частном секторе.

Процедура требует обязательного письменного согласования с балансодержателем и арендодателем. Общие принципы этого процесса регулирует аренда государственного и коммунального имущества, которая имеет четкие законодательные ограничения.

Если вы планируете приватизировать объект в будущем, неотъемлемые улучшения должны составлять не менее 25% его рыночной стоимости. Однако с 2026 года правила изменились: прямой выкуп без конкурса отменен, и имущество продается через Prozorro.Продажи.

Згідно з ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.»

На практике есть много примеров, когда арендаторы теряли инвестиции из-за небрежности. Предприниматель арендовал коммунальное помещение под ресторан и по устному согласию руководителя установил вентиляцию. После смены руководства новый директор потребовал освободить помещение без компенсации. Поскольку письменного согласия уполномоченного органа не было, суд отказал в выплате средств.

В 2026 году вступили в силу новые правила приватизации (закон № 4360-IX). Теперь объекты с улучшениями выставляются на электронный аукцион. Наши юристы помогают клиентам правильно зарегистрировать участие в торгах, воспользоваться преимущественным правом и зачесть стоимость улучшений в финальную цену приобретения.

Документы для получения согласия на улучшение

Для получения официального согласия на проведение неотъемлемых улучшений арендатор государственного или коммунального имущества должен подготовить большой пакет документов. Подача неполного пакета является законным основанием для отказа.

Обращаться за согласованием можно через официальные государственные сервисы. В частности, на портале Дія содержится подробное описание этой административной услуги и требования к заявителям.

Чиновники не имеют права безосновательно затягивать процесс или отказывать в предоставлении согласия, если все требования выполнены. Любые процедурные нарушения с их стороны можно оспорить в судебном порядке.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №914/785/20 від 16.02.2022 зазначив: «відмова у погодженні клопотання на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна комунальної власності, яка викладена як лист Управління, не відповідає вимогам чинного Порядку»

Арендатор должен подать балансодержателю: описание работ и смету, экспертное заключение по смете, сведения об амортизации, отчет об оценке объекта, рецензию на отчет, отчет о результатах обследования и подтверждение отсутствия задолженности.

Зачет расходов на ремонт в счет аренды

Зачет расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы возможен только при предварительном согласовании сметы и объема работ. Самовольное прекращение платежей считается нарушением договора.

После завершения ремонта арендатор должен предоставить официальные акты выполненных работ по формам КБ-2в и КБ-3, подписанные технадзором. Это единственный законный способ подтвердить реальную стоимость расходов.

Если возникают споры о нарушении условий договора аренды, суды детально изучают сметную документацию и наличие разрешений от балансодержателя.

Згідно з п. 154 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна: «Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням внаслідок його незадовільного стану, орендар має право на зарахування витрат на здійснення капітального ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди.»

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №916/1653/22 від 26.11.2024 зазначив: «чине законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення... на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна»

В практике аренды государственного имущества возникают проблемы, если арендатор отклоняется от согласованной сметы. Например, когда вместо базовых материалов используются более дорогие материалы премиум-класса. В таком случае балансодержатель имеет право согласовать зачет расходов только в пределах первоначально утвержденной сметы, а разницу арендатор покрывает самостоятельно.

Особенности аренды и восстановления во время войны

Во время действия военного положения и в течение одного года после его прекращения в Украине действуют особые правила аренды и восстановления имущества. Кабинет Министров имеет право устанавливать временные процедуры передачи объектов.

Срок действия договоров аренды государственного имущества, заключенных в этот период, ограничен и не может превышать 12 месяцев после завершения военного положения. Это следует учитывать при планировании долгосрочных инвестиций в ремонт.

Чтобы избежать рисков утраты имущества или признания сделок недействительными, стоит тщательно проверять полномочия арендодателей. Мы успешно вели дело о фиктивной аренде склада, где защитили права клиента от недобросовестных действий владельцев.