Обжалование действий государственного регистратора

Ипотека как вид обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору – достаточно распространенное явление, и условие, при котором банк дает согласие на выдачу кредита на большую сумму средств.

Законодательством дано следующее определение, ипотека – это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом (неделимым объектом незавершенного строительства, будущим объектом недвижимости), остающимся во владении и пользовании ипотекодержателя, согласно которому залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами такого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

Подписывая ипотечный договор, ипотекодержатели не всегда знакомятся со всеми условиями, изложенными в нем. Часто они игнорируют пункт об ипотеке.

Оговорка об ипотеке – это условие договора, согласно которому банк, обратившись к государственному регистратору или нотариусу, может переоформить право собственности на имущество, заключенное в договор ипотеки.

То есть кредитор может стать собственником недвижимости без какого-либо решения суда и в короткие сроки.

При этом даже регистрация несовершеннолетних в квартире не повлияет на отчуждение имущества банка.

Практику переоформления залогового имущества используют крупнейшие банки Украины: ПУМБ, ПриватБанк, ОТПбанк, Аваль, Укргазбанк, Альфа-Банк.

Этой схемой пользуются и коллекторские фирмы, выкупая права требования по кредитам у Фонда гарантирования вкладов физических лиц. Чтобы быть предупрежденным о регистрации вашей недвижимости в банке, рекомендуем статью «Как поставить SMS-маяк на предмет ипотеки».

Пункт об ипотеке

Закон Украины «Об ипотеке», статья 36, прямо предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.

В законе указано, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с пунктом об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащимся в ипотечном договоре, либо в соответствии с отдельным соглашением между ипотекодержателем и залогодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежащим нотариальному удостоверению, которое может быть заключено одновременно с договором ипотеки или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Практически во всех ипотечных договорах есть пункт об ипотеке, согласно которому кредитору открывается окно возможностей в случае невыполнения обязательства. Поэтому выдача кредита под залог – это отличная возможность для банка заработать.

Как именно банк приобретает право собственности на недвижимость на основании пункта об ипотеке

Поскольку законом прямо предусмотрена внесудебная процедура обращения взыскания на заложенное имущество, основанная на принципах свободы договора между сторонами, банку достаточно иметь только договор ипотеки, чтобы обратиться к нотариусу или государственному регистратору для переоформления имущества.

Обстоятельством, в силу которого банк имеет право применить пункт об ипотеке, является невыполнение должником условий кредитного договора.

В случае нарушения исполнения обязательства должником, банк направляет уведомление должнику и залогодателю о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора. Это обязательное условие, регламентированное Законом Украины «Об ипотеке».

Так, статьей 35 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора, залогодержатель направляет письменное требование к залогодержателю и должнику, если он отличается от залогодержателя, об устранении нарушения.

Данный документ содержит краткое изложение нарушенных обязательств, требование об исполнении нарушенного обязательства в течение не менее тридцати дней и предупреждение об обращении взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения этого требования.

Если требование ипотекодержателя не будет удовлетворено в установленный срок, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки в порядке внесудебного урегулирования на основании договора.

Стоит отметить, что довольно часто должник и залогодержатель не получают письмо-требование на основании смены места жительства и т.д. Однако банку просто нужно отправить его и иметь подтверждение отправки претензии.

По сути, этапы процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечной оговорке (внесудебное обращение взыскания) составляют:

• оценка стоимости заложенного имущества;
• прямое обращение банка к государственному регистратору или нотариусу путем подачи пакета документов.

Конечно, часто оказывается, что эти регистраторы являются всего лишь неофициальными партнерами банков, которым выгодна перерегистрация.

Оценка стоимости заложенного имущества

Статья 37 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает проведение оценки имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодержатель принял решение воспользоваться своим правом обращения взыскания на заложенное имущество.

Залогодержатель приобретает заложенное имущество или специальное имущественное право на него по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки заложенного имущества оценщиком.

В случае приобретения права собственности (специального имущественного права) на заложенное имущество залогодержатель обязан возместить залогодержателю превышение 90 процентов стоимости заложенного имущества над суммой требований ипотекодержателя, обеспеченных ипотекой.

Практика показывает, что банки часто, пользуясь услугами «своих» оценщиков, просто снижают стоимость заложенного имущества.

Документы, представляемые банком для обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке по предмету ипотеки

Для вступления во владение заложенным имуществом банк, обратившись к нотариусу или государственному регистратору, представляет следующие документы:

• договор ипотеки;
• требование о досрочном погашении задолженности;
• доказательства доставки требования заемщику.

После этого государственный регистратор может в течение нескольких часов провести желаемую для банка перерегистрацию.

Когда происходит перерегистрация, банк пытается продать ипотечное имущество другим лицам.

Как можно обжаловать действия государственного регистратора

Обжаловать действия государственного регистратора можно двумя способами:

• подать жалобу в Министерство юстиции Украины;
• обратиться в суд.