Повернули власнику іпотечну квартиру банку ПУМБ. Врятували клієнта від виселення!

Справа № 331/7829/17

2/310/100/19

РІШЕННЯ

Іменем України

13 червня 2019 рокум.Бердянськ

Бердянський міськрайонний суд Запорізької області в складі

головуючого судді Прінь І.П.,

за участі секретаря судового засідання Бевз О.А.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача Працевитого Г.О.,

відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши увідкритому судовомузасіданні вм.Бердянськув порядкузагального позовногопровадження цивільнусправу запозовом ОСОБА_1до Комунальногопідприємства «Центрдержавної реєстрації»,Акціонерного товариства«Перший УкраїнськийМіжнародний банк»,треті особиОСОБА_4 ,ОСОБА_5 провизнанняпротиправним таскасування рішенняпро державнуреєстраціюправтаїхобтяжень; за позовом Акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_8 , третя особаорган опіки та піклування виконавчого комітету Бердянської міської ради, про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2017 року позивач ОСОБА_1 звернулася до Жовтневого районного суду м. Запоріжжя із позовом до державного реєстратора Запорізької обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В., ПАТ «ПУМБ», треті особи ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання дій державного реєстратора незаконними, який ухвалою цього суду від 28.11.2017р. був залишений без руху.

Після усунення виявлених судом недоліків ухвалою Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 11.12.2017 року було відкрито провадження у справі (а.с.56 т.1).

Ухвалою цього ж суду від 11.12.2017 року було накладено арешт на нерухоме майно- квартиру АДРЕСА_1 ( а.с.58 т.1).

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 25.01.2018 року справу було передано за підсудністю до Бердянського міськрайонного суду Запорізької області (а.с.121 т.1).

Справа надійшла до Бердянського міськрайонного суду 21.03.2018 року. За протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями в порядку статті 33 ЦПК України 23.03.2018 року головуючим суддею по справі визначено суддю Прінь І.П. (а.с.136 т.1).

У зв`язку з перебуванням судді у відрядженні, справа була прийнята суддею Прінь І.П. до свого провадження на підставі ухвали суду від 28.03.2018 року. Справа призначена до розгляду в порядку загального позовного провадження ( а.с.137-138 т.1).

24.04.2018 року до суду надійшло клопотання ПАТ «ПУМБ» про застосування зустрічного забезпечення у цій справі. Ухвалою судді Бердянського міськрайонного суду Запорізької області Вірченко О.М. від 04.05.2018 року в задоволенні клопотання було відмовлено ( а.с.179-197 т.1).

Ухвалою суду від 21.06.2018 року позовна заява ОСОБА_1 була залишена без руху на підставі ч.1 ст. 185 ЦПК України (а.с.14-15 т.2).

05.07.2018 року ОСОБА_1 , на виконання ухвали суду від 21.06.2018 року, подала уточнений позов до ПАТ «ПУМБ», державного реєстратора Запорізької обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В., треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (а.с.25-32 т.2).

Ухвалою суду від 24.09.2018 року була задоволена заява представника позивача ОСОБА_9 про забезпечення позову, заборонено працівникам та представникам ПАТ «ПУМБ» вчиняти дії щодо зламу замків та вхідних дверей до спільного тамбуру та квартири АДРЕСА_1 , вчиняти будь-які дії щодо фактичного користування спірною квартирою ( а.с.161-162 т.2).

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового зсідання від 25.09.2018 року, за клопотанням представника позивача, було здійснено заміну відповідача – державного реєстратора Запорізької обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. (у зв`язку зі звільненням з посади) на належного відповідача Комунальне підприємство «Центр державної реєстрації» (а.с.170-172 т.2).

Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового зсідання від 14.02.2019 року, за клопотанням представника АТ «ПУМБ», було здійснено заміну позивачаПублічного акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» на Акціонерне товариство «Перший Український Міжнародний Банк» (а.с.139-140 т.4).

В обґрунтування своїх позовних вимог ОСОБА_1 зазначила наступне: їй на праві приватної власності належить квартира за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 15.09.2008 p., укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 , посвідченим приватним нотаріусом Чуєвою Т.Т. У вказаній квартирі крім неї проживають також її донька ОСОБА_4 і онука ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

15.09.2008 р. між ОСОБА_1 та ЗАТ “Перший Український Міжнародний банк” був укладений кредитний договір №6261372, за умовами якого позичальником було отримано кредит в розмірі 30 000,00 дол. США для забезпечення можливості купівлі вищезазначеної квартири. При цьому позичальником за купівлю квартири було сплачено 60 000,00 дол. США власних коштів, 30 000,00 дол. США були взяті в кредит. В той же день, 15.09.2008 р. між позичальником та банком було укладено договір іпотеки №6261755, за умовами якого ОСОБА_1 передала банку в іпотеку квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

За рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 25.01.2016 року було задоволено позовну заяву ПАТ “ПУМБ” до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки – квартири за адресою: АДРЕСА_2 , з відстрочкою виконання рішення суду.

В кінці жовтня 2017 р. без будь-яких попереджень, до квартири позивача, шляхом зламу замка, незаконно проникли невідомі особи. Вказані особи повідомили, що квартира вже є власністю банку.

19.10.2017р. позивачем було отримано витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно №0800514, з якого було встановлено, що 25.07.2017 року державним реєстратором Запорізької обласної філії КП “Центр державної реєстрації” Безсмолим О.В. було внесено зміни до реєстру прав власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36354584 від 28.07.2017 та зареєстровано право власності на квартиру за ПАТ “ПУМБ”.

Позивач вважає, що дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про зміну власника предмета іпотеки були вчинені з порушенням вимог ст.ст.10,18,27 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, а саме, для державної реєстрації прав, іпотеко держателем не буди надані державному реєстратору оригінали правовстановлюючого документу – договору купівлі-продажу спірної квартири.

Крім того,на адресупозичальника жоднаписьмова вимога про усунення порушення, передбачена ст. 35 Закону «Про іпотеку», п. 4.4 Договору іпотеки, не надходила, оскільки сторонами на той час вже було вирішено питання про звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку. Виходячи з положень ч. 2 ст. 36 Закону України “Про іпотеку”, сторони мають право вирішити питання щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку виключно до набрання законної сили рішенням суду.

Відповідно до п. 4.2 Договору іпотеки, звернення стягнення на предмет Іпотеки здійснюєтьсяодним з таких способів за вибором Іпотекодержателя:

за рішенням суду;

на підставі виконавчого напису нотаріуса

шляхом позасудового врегулювання;

З метою дострокового стягнення заборгованості за кредитним договором в грудні 2015 р. ПАТ “ПУМБ” звернулося до Бердянського міськрайонного суду Запорізької області з позовною заявою про стягнення заборгованості за кредитним договором та з окремим позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, виходячи з п. 4.2 Договору іпотеки, банком було обрано один із способів звернення стягнення на предмет іпотеки – за рішенням суду. І вказаний спосіб банком було реалізовано, оскільки 25.01.2016 р. рішенням суду позовну заяву банку про звернення стягнення на предмет іпотеки було задоволено. Таким чином, обравши та реалізувавши конкретний спосіб звернення стягнення, банк втратив право на вибір інших способів звернення стягнення, зокрема – шляхом визнання права власності на предмет іпотеки.

Також позивач посилається на те, що рішенням суду від 25.01.2016 р. було застосовано до спірних правовідносин Закон України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”. ОСОБА_1 не надавала банку згоду на реєстрацію права власності на спірну квартиру за банком. Вказана квартира є єдиним житлом позивача та членів її сім`ї, а невиконання умов кредитного договору виникло через економічну кризу в країні, збільшення курсу долару США, що свідчить про відсутність вини позичальника в невиконанні умов кредитного договору. Тому вважає, що на спірні правовідносини розповсюджуються положення ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Також позивач вважає, що під час перереєстрації права власності на спірну квартиру відповідачем було порушено вимоги ст.. 12 ЗУ «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», згідно із якою для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Однак такого дозволу відповідач не отримував.

Позивач ОСОБА_1 просила суд: визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень(звідкриттям розділу), індексний номер: 36354584 від 28.07.2017 09:19:15, державну реєстрацію прав власності від 25.07.2017 р. 12:06:52, номер запису про право власності: 21605255, внесені державним реєстратором Запорізької обласної філії Комунального підприємства “Центр державної реєстрації” Безсмолим Олександром Володимировичем про реєстрацію за Публічним акціонерним товариством «Перший Український Міжнародний банк» права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , яка належала ОСОБА_1 на праві власності.

Відповідачем ДП «Центр державної реєстрації» відзиву на позов не подано.

Представником АТ «ПУМБ» ОСОБА_2 . подано відзив на уточнену позовну заяву ( а.с.66-69 т.2) в якому вона вважає вимоги ОСОБА_1 безпідставними і не обґрунтованими і зазначає, що ПАТ «ПУМБ», правонаступником якого є АТ «ПУМБ» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 6261372 від 15.09.2008 року, відповідно до умов Банк надав позивачу кредит у сумі 30 000,00 доларів строком до 15.09.2027 для купівлі трикімнатної квартири. У забезпечення виконання умов кредитного договору позивач передала квартиру, придбану за кредитні кошти, про що був укладений договір іпотеки № 6261755 від 15.09.2008. У зв`язку з невиконання позивачем умов кредитного договору Банк звернув стягнення на предмет іпотеку у позасудовому порядку шляхом прийняття його у власність, про що 25.07.2017 державним реєстратором Запорізької обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолим О.В. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про право власності № 21605255.

Право власності Банку на квартиру зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.07.2017 № 93094323.

ОСОБА_1 зобов`язання за кредитним договором не виконує. Факт наявності прострочення виконання кредитного зобов`язання ОСОБА_1 підтверджується рішеннями Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 01.07.2016 у справі № 310/11180/15-ц, за яким з ОСОБА_1 стягнуто заборгованість за кредитним договором, та рішенням від 25.01.2016 у справі № 310/11182/15, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 17.03.2016, згідно з якими було звернуто стягнення на квартиру, яка передана в іпотеку.

Згідно із ст.ст. 33,36,37 ЗУ «Про іпотеку» та відповідно до п. 4.2. договору іпотеки передбачена можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки у позасудовому порядку – шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем у разі наявності відповідного застереження в іпотечному договорі.

Визначені у п.4.2 договору іпотеки способи звернення стягнення на предмет іпотеки не перешкоджають іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення, встановлені чинним законодавством України та/або письмовою домовленістю сторін.

Враховуючи наведені норми Закону України «Про іпотеку» та умови договору іпотеки, банк вважає законним та обґрунтованим звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття ПАТ «ПУМБ» права власності на предмет іпотеки на підставі застереження у договорі іпотеки відповідно до умов ст.ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку».

Звернення стягнення на предмет іпотеки у такий спосіб було здійснено банком з дотриманням вимог ЗУ «Про іпотеку», а саме боржнику- іпотекодавцю була направлена письмова вимога про усунення порушення зобов`язання, яку вона отримала 18.03.2016 року, що підтверджується письмовим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Також відповідач вважає, що на спірні правовідносини не розповсюджується ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки (квартиру) відбулася не у примусовому, а у договірному порядку, на підставі застереження, яке міститься у договорі іпотеки, який підписаний позивачем 15.09.2008. Підписавши умови договору про можливість реалізації Банком права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність у випадку невиконання зобов`язань за кредитним договором, позивач фактично добровільно погодився на такий спосіб звернення стягнення.

Також зазначає, що банком не були порушені вимоги ЗУ «Про охорону дитинства» та Конвенції про права дитини від 20.11.1989 р., оскільки законодавством не встановлено будь-яких заборон та обмежень переходу права власності на нерухоме майно, в якому проживають діти, якщо таке майно їм не належить на праві власності. Перехід права власності на житло не порушує прав осіб, у тому числі дітей, які у ньому проживають. На момент укладення договору іпотеки у квартирі, яка передавалася в іпотеку, малолітні та неповнолітні діти не проживали, що підтверджується абз. З п. 1.2.1.1. договору іпотеки. Треті особи були зареєстровані в квартирі без письмового погодження з іпотеко держателем.

Посилання позивача на ст.12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» вважає безпідставними.

Враховуючи викладене, вважають, що при реєстрації за ПАТ «ПУМБ» права власності на предмет іпотеки було дотримано вимоги законодавства, а доводи ОСОБА_1 , які викладені у позові, є нормативно необґрунтованими, безпідставними та спростовуються наданими доказами. Просили в задоволенні позову відмовити.

18.05.2018 року до суду надійшла позовна заява ПАТ «Перший Український Міжнародний банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , яка діє також в інтересах ОСОБА_5 , третя особаорган опіки та піклування виконавчого комітету Бердянської міської ради, про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку (а.с.2-3 т.3), яку банк уточнив 31.08.2018 року (а.с.77-79 т.2).

Ухвалою суду від 22.08.2018 року було відмовлено представнику позивача ОСОБА_1 у задоволенні клопотання про зупинення провадження у цій справі. Вказана справа була об`єднано в одне провадження зі справою за позовом ОСОБА_1 до КП «Центр державної реєстрації», АТ «Перший Український Міжнародний банк», треті особиОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (а.с.110 т.3).

Ухвалою суду від 03.09.2018 року була задоволена заява ПАТ «ПУМБ» про забезпечення позову, заборонено виконавчому комітету Бердянської міської ради здійснювати реєстрацію місця проживання фізичних осіб в квартирі АДРЕСА_1 ( а.с.107-109 т.2).

В обґрунтуваннясвоїх позовнихвимог ПАТ«ПУМБ» зазначив,що начас зверненняз позовноюзаявою досуду Банкє власникомквартири заадресою:АДРЕСА_2 . Вказана квартира перейшла у власність Банку 25.07.2017 на підставі рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. від 28.07.2017, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про право власності № 21605255.

Банк повідомив іпотекодавця ОСОБА_1 рекомендованим листом з повідомленням за вих. №КНО-44100/71 від 03.03.2016 про реєстрацію права власності за ПАТ «ПУМБ» на квартиру та про необхідність звільнення предмета іпотеки. Вказана вимога отримана відповідачем 18.03.2016. ОСОБА_1 також була попереджена про необхідність звільнення квартири листом № КНО-44.4.2/1495 від 16.11.2017. Вказаний лист ОСОБА_1 отримала 24.11.2017. Також позивач 08.05.2018 цінним листом направив ОСОБА_1 та ОСОБА_4 вимогу про усунення перешкод у користуванні власністю (квартирою) та виселення № КНО-44.4.2/618 від 07.05.2018, що підтверджується описом вкладення до цінного листа, списком № 6 цінних листів від 08.05.2018 згрупованих поштових відправлень та фіскальними чеками.

Згідно з довідкою виконавчого комітету Бердянської міської ради № 001-5195/48 у квартирі зареєстровані: ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , та ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_6 .

Вказаним відповідачам була направлена вимога про усунення перешкод у користуванні власністю (квартирою) та виселення від 23.08.2018 № КНО-44.4.2/1168.

Проживання та реєстрація у квартирі відповідачів перешкоджає позивачу здійснювати своє право власника.

Посилаючись на ст. 40 ЗУ «Про іпотеку», ч.3 ст. 109 ЖК, пп. 3.2.7., 4.5. договору іпотеки, ст. 317, 321 ЦК України, позивач просив виселити відповідачів з квартири, що знаходить за адресою: АДРЕСА_2 без надання іншого житлового приміщення та зняттям з реєстраційного обліку.

Відповідач ОСОБА_1 подала відзив на позов банку ( а.с. 71-72 т.3), проти заявлених банком позовних вимог заперечує, вважає їх необґрунтованими. У відзиві покликається на те, що спірна квартира була придбана ними частково за спільні кошти подружжя у розмірі 119 500,00 грн., які вони сплатили продавцям до підписання договору купівлі-продажу від 15.09.2008р., а решта коштів у сумі 145500,00 грн. були сплачені після отримання кредиту в банку. Оскільки 45% вартості цієї квартири було оплачено за рахунок коштів відповідачів, а тому вони не можуть бути виселені із житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення, оскільки квартира, що є предметом іпотеки була придбана в тому числі й за кошти ОСОБА_10 .

Посилаючись на ст. 109 ЖК України просила відмовити Публічному акціонерному товариству “Перший Український міжнародний банк” у задоволені позовних вимог.

Інші відповідачі відзиву на позов не подали.

Вислухавши пояснення учасників справи, оцінивши надані суду докази в їх сукупності, суд приходить до наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з ч. 1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зч.ч.1,5,6ст.81ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаютьсясторонами таіншими учасникамисправи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом встановлено, що 15.09.2008 року між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк», правонаступником якого є АТ «Перший Український Міжнародний Банк» ( далі АТ «ПУМБ»), і ОСОБА_1 укладено Кредитний договір №6261372, за умовами якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування грошові кошти у розмірі 30000,00 доларів США, зі сплатою 12.99% річних, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту15.09.2027 року. (а.с.20-24 т.1)

Відповідно до ч. 1 ст. 1054 Цивільного кодексу України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

15.09.2008 року між ЗАТ «Перший Український Міжнародний Банк» і ОСОБА_1 укладено Договір іпотеки № 6261755, посвідчений приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Чуєвою Т.Т. за реєстровим №2672 (а.с.25-28 т.1), за умовами якого у забезпечення виконання зобов`язань по Договору № 6261372 від 15.09.2008 року позивачем передано Банку придбану нею за договором купівлі-продажу від 15.09.2008 року, у тому числі і за кредитні кошти банку, трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 69,3 кв.м., жилою площею 40,5 кв.м.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека – вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Судом встановлено, що внаслідок невиконання відповідачем ОСОБА_1 умов кредитного договору, банк ще у грудні 2015 року звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Рішенням суду від 25.01.2016 року, яке залишено в силі ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 17.03.2016 року, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №6261372 від 15.09.2008 року в загальній сумі 26422,04 долари США було звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором №6261755 від 15.09.2008 року на квартиру АДРЕСА_1 , із застосуванням процедури, передбаченої ст.38 ЗУ «Про іпотеку», встановлено початкову ціну предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/ незалежним експертом на стадії оцінки майна під час виконання судового рішення. Також було відстрочено виконання рішення в частині звернення стягнення на квартиру до закінчення дії мораторію, встановленого Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ( а.с.161-166 т.1).

Крім цього, за рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 01.07.2016 року було стягнуто солідарно з ОСОБА_1 і ОСОБА_3 (поручителя) заборгованість за кредитним договором №6261372 від 15.09.2008 року в загальній сумі 26422,04 долари США (а.с.167-169 т.1).

Разом з цим, банк 03.03.2016 року склав письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання за № 44100/71, яка містить відомості про прострочену заборгованість по поверненню кредиту станом на 03.03.2016 року в сумі 4678,92 дол. США, загальну заборгованість в розмірі 25639,91 дол. США, вимогу про усунення порушення зобов`язання в тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки (прийняття предмету іпотеки у свою власність) у разі невиконання законних вимог банку та вимогу про виселення (а.с.170 т.1). Вказана вимога була отримана ОСОБА_1 18.03.2016 року (а.с.171т.1).

25.07.2017 року ПАТ «ПУМБ» подав до державного реєстратора Запорізької обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Безсмолого О.В. заяву про державну реєстрацію права власності на предмет іпотекиквартиру АДРЕСА_1 .

З наданої копії електронної реєстраційної справи №13123476223104 (а.с.1-25 т.4) встановлено, що до заяви про державну реєстрацію права власності банком було надано державному реєстратору: договір іпотеки 6261755, кредитний договір 6261372, вимога 44100/71, рекомендоване повідомлення (а.с.11 т.4).

28.07.2017 року державним реєстратором було прийнято рішення про проведення державної реєстрації права власності на зазначену вище квартиру за ПАТ «Перший Український Міжнародний Банк», з відкриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна ( а.с.17 т.4).

16.11.2017 року ПАТ «ПУМБ» направив ОСОБА_1 рекомендованим листом з описом вкладення письмову вимогу № КНО-44.4.2/1495 про звільнення квартири від особистих речей та присутності третіх осіб (а.с.23-24 т.3). Повторну вимоги про виселення банк направив ОСОБА_1 07.05.2018 року ( а.с.25-27 т.3).

Відповідно до ч.1 ст.12 ЗУ «Про іпотеку» ( в редакції, яка булла чинною на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

За змістомч.1,ч.3ст.33ЗУ «Проіпотеку» уразі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно із ч.1, ч.2 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Відповідно до ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

За приписами ст.37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до п. 3.1.1. Договору іпотеки № 6261755 від 15.09.2008, іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його призначення з урахуванням обмежень, що встановлені чинним законодавством України та цим договором.

Згідно п. 4.2 договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюєтьсяодним з таких способів за вибором іпотекодержателя: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим Договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя. Визначені цим Договором способи звернення стягнення на предмет іпотеки не перешкоджають іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки, встановлені чинним законодавством України та/або письмовою домовленістю сторін. У разі, якщо визначені цим Договором та/або чинним законодавством заходи позасудового врегулювання з будь-яких причин не призвели до задоволення вимог іпотекодержателя в повному обсязі, іпотекодержатель вправі в будь-який час припинити процедуру позасудового врегулювання та звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса чи за рішенням суду (за вибором іпотеко держателя).

Згідно п. 4.7.1, 4.7.2 Договору іпотеки, у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмету іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця. В зазначеному повідомленнімає міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки,ціна, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя,суть та розмір вимог за основним зобов`язанням та вимог щодо відшкодування витрат іпотекодержателя, передбачених цим Договором, які припиняються в результаті переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотеко держателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Аналізуючи зазначені вище норми ЗУ «Про іпотеку» та норми іпотечного договору, укладеного між сторонами 15.09.2008 року, суд приходить до висновку, що на момент виникнення спірних правовідносин, АТ «ПУМБ» мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки позичальник неналежним чином виконувала умови кредитного договору. При цьому, згідно із п. 4.2 договору іпотеки, банк мав право на свій розсуд обрати один із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений цим пунктом договору, або Закону.

Банк скористався своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки, звернувшись у грудні 2015 року до суду з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, який був задоволений судом ( Рішенням суду від 25.01.2016 року – а.с.161-166 т.1).

Аргументи представника банку в частині того, що банк, як іпотекодержатель, мав право в позасудовому порядку прийняти предмет іпотеки у свою власність згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, оскільки такий договір був укладений сторонами до набрання рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки законної сили, є, на думку суду, помилковими, оскільки із аналізу ст.35 ЗУ «Про іпотеку» і п. 4.2 договору іпотеки слідує, що позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки може застосовуватися тільки до початку звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку. Банк знав про винесене на його користь судове рішення від 25.01.2016 року про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке набрало законної сили 17.03.2016 року. Під час розгляду справи в апеляційній інстанції від вказаного позову не відмовився.

Надсилаючи боржнику письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання за № 44100/71 від 03.03.2016 року банк зазначив в ній відомості про прострочену заборгованість по поверненню кредиту станом на 03.03.2016 року в сумі 4678,92 дол. США, загальну заборгованість в розмірі 25639,91 дол. США, вимогу про усунення порушення зобов`язання в тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки (прийняття предмету іпотеки у свою власність) у разі невиконання законних вимог банку та вимогу про виселення (а.с.170 т.1).

Таким чином, всупереч умовам договору, а саме п. 4.7.1 договору іпотеки, у вимозі не було зазначено ціну, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя.

Неповідомлення боржника про ціну, за якою майно набувається у власність, позбавляє його можливості оспорити її у разі незгоди, позабавляє боржника, гарантій, встановлених ст.37 Закону України «Про іпотеку», а також підтвердження того, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права подальшого стягнення.

У разі звернення на предмет іпотеки у судовому порядку боржник не позбавлений можливості перевірки дотримання прав під час відповідних процедур, в той час як при позасудовому порядку саме дотримання процедури попередження у вимозі є гарантією не порушення його прав, а тому невідповідність вимоги про усунення порушення умовам договору є істотним порушенням, яке впливає на обсяг прав позивача, який має право знати про ціну майна, за яку воно набувається у власність.

Правовідносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року №1952-IV (надалі – Закон №1952-IV) в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їхні посадові й службові особи повинні діяти порядком та у спосіб, передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону №1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державній реєстрації, відповідно до ч. 4 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Порядок проведення державної реєстрації прав встановлений у статті 18 Закону №1952-IV.

Згідно із ч. 2 ст. 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державноїреєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України N 1127 від 25.12.2015, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Доводи представника ПАТ «Перший Український міжнародний Банк» про те, що оцінка майна існувала на час реєстрації права власності, але не передбачена як обов`язкова умова набуття майна у власність, до уваги не приймається.

Якщо у законі і договорі по – різному урегульоване питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом. У даному випадку сторони в порядку дотримання вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку» щодо відшкодування 90 відсотків вартості предмету іпотеки передбачили у договорі зазначення ціни, за якою предмет іпотеки набувається у власність, а відтак така умова є обов`язковою до виконання.

Таким чином, приймаючи рішення про державну реєстрацію прав державний реєстратор, в порушення вимог ч.3 ст.10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не перевірив подані йому документи на відповідність їх змісту умовам іпотечного договору, а саме п.4.7.1 і ст.37 ЗУ «Про іпотеку»

Відповідно до ч.3 ст.10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, під час проведення державної реєстрації прав, здійснює зокрема такі обов`язки :

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

Також суд звертає увагу на те, що копія електронної реєстраційної справи на квартиру, яка надана реєстраційним відділом виконкому Бердянської міської ради, також не містить оцінки майна на час прийняття рішення державним реєстратором про реєстрацію права власності на квартиру за банком.

Щодо недотримання державним реєстратором вимог ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиті в іноземній валюті”, то суд приходить до такого.

Конституційний Суд України, зокрема у своєму рішенні N 7-рп/2013 від 11.07.2013 року, зазначив, що з огляду на приписи частини четвертої статті 42 Конституції України участь у договорі споживача як слабкої сторони, яка підлягає особливому правовому захисту у відповідних правовідносинах, звужує дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин та свободи договору, зокрема у договорах про надання споживчого кредиту.

Цей висновок узгоджується з положеннями Резолюції Генеральної Асамблеї ООН “Керівні принципи для захисту інтересів споживачів” від 9 квітня 1985 року № 39/248, в якій наголошено: визнаючи, що споживачі нерідко перебувають у нерівному становищі з точки зору економічних умов, рівня освіти та купівельної спроможності, принципи захисту інтересів споживачів мають, зокрема, за мету сприяти країнам у боротьбі зі шкідливою діловою практикою усіх підприємств на національному та міжнародному рівнях, яка негативно позначається на споживачах.

Споживач- фізична особа, яка отримала кредит у іноземній валюті, не має впливу на здешевлення гривні, коливання валютного курсу, проте саме держава зобов`язана забезпечувати як дотримання прав усіх суб`єктів, так і баланс прав, у тому числі і прав кредитодавця та позичальника у кредитних правовідносинах. У зв`язку з фінансовими кризами, які мали місце в України в останні роки, держава цілеспрямовано вносила законодавчі обмеження, направлені на захист прав громадян України, зокрема щодо стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті та забезпеченими іпотекою, зокрема шляхом прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” (Закон N 1304-VII).

Згідно з п.1 цього Закону протягом його дії не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України”Прозаставу” та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України “Про іпотеку”, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;

Представник банку вважає, що дія цього Закону не розповсюджується на правовідносини, які виникли між сторонами, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки (квартиру) відбулося не у примусовому, а у договірному порядку, на підставі застереження, яке міститься у договорі іпотеки, а тому згода власника на його відчуження не потрібна.

Однак з такими доводами суд не погоджується, адже ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» був прийнятий 03.06.2014 року, тобто після укладення сторонами договору іпотеки від 15.09.2008 року. Тобто дія цього закону розповсюджується на правовідносини, які виникли після набрання його законної сили. Зважаючи на те, що рішення про державну реєстрацію права власності за банком приймалося держаним реєстратором після прийняття цього Закону, відтак на відчуження майна мала бути отримана згода власника.

Відповідно до ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, крім випадків, коли вони пом`якшуть або скасовують відповідальність особи.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що квартира АДРЕСА_1 підпадає під дію ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, її загальна площа становить 69,3 кв.м., вона є єдиним місцем проживання позичальника ОСОБА_1 і членів її сім`ї ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , що підтверджується довідкою виконавчого комітету Бердянської міської ради від 31.07.2018 р. (а.с.105 т.3).

З огляду на встановлені обставини, суд приходить до висновку, що і банком і державним реєстратором не було дотримано вимог договору іпотеки та норм чинного законодавства України при зверненні стягнення на предмет іпотеки та реєстрації права власності, а саме ст.37 ЗУ «Про іпотеку», п.4.7.1 договору іпотеки від 15.09.2008 року, ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Крім того, звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося під час дії ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Відтак позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню.

Що стосується позову АТ «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_8 , про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку у спірній квартирі, то вимоги банку ґрунтувалися на праві власності на спірну квартиру. Оскільки таке право банку оспорене, а тому ці позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 12,13, 81,158, 263-265,268,273,354 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Безсмолого Олександра Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу), індексний номер:36354584 від 28.07.2017, за яким 28.07.2017 року внесено відомості про державну реєстрацію прав власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1312347623104, за Публічним акціонерним товариством «Перший Український Міжнародний Банк».

Відмовити в задоволенні позовних вимог Акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_8 , третя особаорган опіки та піклування виконавчого комітету Бердянської міської ради, про виселення без надання іншого житлового приміщення, зняття з реєстраційного обліку.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 20.06.2019 року.

СуддяІ.П.Прінь