Коли державний реєстратор або нотаріус реєструє право власності на вашу квартиру чи будинок за банком без належних підстав, це є грубим порушенням закону. Такі ситуації найчастіше виникають через використання іпотечних застережень, коли фінансові установи нехтують процедурами належного повідомлення боржника або оцінкою майна.
Проте незаконну перереєстрацію цілком реально скасувати. Для цього потрібно ініціювати оскарження дій державного реєстратора у судовому або адміністративному порядку. Адвокатське бюро ЮРКОНСАЛТ підготувало детальний гайд, який допоможе вам зрозуміти алгоритм захисту, проаналізувати актуальну судову практику та повернути свою власність.
Зміст:
Коли реєстрація майна за банком є незаконною
Перереєстрація права власності на вашу квартиру або будинок іпотекодержателем часто відбувається з порушеннями законодавства. Найбільш поширена підстава для скасування таких дій полягає у відсутності належно оформлених документів у кредитора.
Згідно з статтею 37 Закону України Про іпотеку: Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору...Відповідно, якщо банк звернувся до реєстратора без укладення окремого договору або без належного застереження, така реєстрація є протиправною. Судова практика послідовно підтримує власників майна у подібних ситуаціях. Реальна практика нашого бюро доводить ефективність такого підходу. Наприклад, у справі про незаконне оформлення будинку ми успішно скасували рішення держреєстратора, повернувши нерухомість законному власнику. Важливо не зволікати та своєчасно ініціювати процес оскарження.
Як правильно оскаржити дії реєстратора в суді
Найбільш надійний спосіб відновити свої права полягає у поданні позовної заяви. Оскарження рішень державного реєстратора відбувається виключно у порядку цивільного судочинства, оскільки цей спір стосується права власності на майно.
Згідно з статтею 30 Цивільного процесуального кодексу України: Позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред’являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.Отже, позов потрібно подавати виключно до районного суду за місцем розташування квартири чи будинку. При цьому критично важливо правильно визначити сторін у справі. Відповідачем має бути не нотаріус, а безпосередньо банк або фінансова компанія, яка неправомірно заволоділа майном. Щоб уникнути фатальних помилок на етапі підготовки позову, радимо звернутися за допомогою до адвоката з нерухомості, який професійно складе необхідні процесуальні документи.
Оскарження рішення реєстратора через Міністерство юстиції
Окрім судового шляху, законодавство передбачає також адміністративний порядок вирішення спору. Ви маєте повне право подати аргументовану скаргу до спеціальної комісії Міністерства юстиції України.
Згідно з статтею 37 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.Цей спосіб може бути дуже дієвим, коли посадова особа допустила очевидні формальні чи технічні помилки під час роботи з реєстрами. До скарги обов’язково потрібно додати документи, які чітко підтверджують неправомірність дій. З нашої практики, в одному з кейсів ми досягли визнання рішення реєстратора незаконним, оперативно заблокувавши подальший перепродаж майна колекторами на вторинному ринку.
Роль іпотечного застереження та порушення з боку банків
Часто кредитори забирають майно боржників, спираючись на іпотечне застереження. Проте ця процедура має суворі законодавчі обмеження та вимагає обов’язкового завчасного повідомлення позичальника про наміри банку.
Згідно з статтею 35 Закону України Про іпотеку: У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю... письмову вимогу про усунення порушення... Якщо протягом встановленого строку вимога залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення...Банк зобов’язаний надіслати вам письмове попередження щонайменше за 30 днів до вчинення будь-яких реєстраційних дій. Більше того, кредитор повинен мати неспростовні докази того, що ви дійсно отримали цей лист.
Згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду від 25.07.2023: Обов’язковою умовою при перереєстрації за іпотекодержателем права власності є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень. Домовленість сторін про необов’язковість вручення вимоги не звільняє державного реєстратора від обов’язку перевірити цей факт.Відсутність доказів реального вручення вимоги робить подальшу реєстрацію абсолютно недійсною. Також варто завжди пам’ятати про обмеження, які діють у період дії воєнного стану. Ви можете дізнатися більше про те, як працює мораторій на кредити під час війни, щоб своєчасно захистити своє житло від зазіхань кредиторів.
Поширені питання щодо оскарження реєстраційних дій
До якого суду необхідно подавати позов про скасування дій державного реєстратора?
Відповідно до статті 30 ЦПК України, застосовується правило виключної підсудності. Позовна заява подається до районного суду виключно за місцезнаходженням нерухомого майна, яке було незаконно перереєстровано.
Чи є державний реєстратор належним відповідачем у суді?
Ні, державний реєстратор або нотаріус не є належними відповідачами. Верховний Суд України неодноразово наголошував, що позов потрібно пред’являти безпосередньо до особи, за якою було незаконно зареєстровано право власності, тобто до банку або фінансової компанії.
Чи може банк перереєструвати майно, якщо я не отримав письмову вимогу?
Ні. Законодавство та актуальна судова практика зобов’язують банк не просто надіслати вимогу, а й надати реєстратору документальні докази її фактичного вручення боржнику. Якщо доказів вручення немає, дії реєстратора є незаконними і підлягають скасуванню у судовому порядку.
Отримати допомогу адвоката з нерухомості
Наші адвокати з нерухомості ретельно проаналізують вашу справу, зберуть усі необхідні докази та допоможуть скасувати незаконні дії реєстратора у судовому порядку. Звертайтеся за консультацією телефоном або в чат, ми працюємо по всій Україні та маємо офіси у Києві і Запоріжжі. Дізнатися більше про послуги адвоката з нерухомості.
