Припинення договору оренди землі підстави та наслідки

Припинення договору оренди землі є важливим юридичним процесом, який потребує чіткого дотримання законодавчих процедур та строків. Власники паїв та орендарі часто припускаються помилок, які призводять до тривалих судових спорів та фінансових втрат.

Головна проблема полягає в тому, що автоматичне продовження користування ділянкою може відбутися навіть без підписання нових паперів, якщо вчасно не вжити відповідних заходів. Розуміння правових підстав та порядку припинення договірних відносин є критично важливим для захисту своїх інтересів.

Законодавчі підстави припинення договору оренди землі

Законодавчі підстави припинення договору оренди землі чітко визначені статтею 31 Закону України «Про оренду землі». Договірні відносини припиняються автоматично у разі закінчення строку договору, ліквідації компанії-орендаря або викупу ділянки для суспільних потреб.

Окрім базових причин, закон передбачає й інші випадки, такі як поєднання в одній особі власника та орендаря або примусове відчуження ділянки. Для перевірки статусу вашої землі та чинних обтяжень варто використовувати офіційний сервіс, де можна отримати Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»: «Договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря...»

Цікавим нюансом є смерть фізичної особи-орендаря. Багато власників помилково вважають, що смерть фермера автоматично анулює договір. Проте, якщо в самому тексті договору немає прямої заборони, права та обов’язки орендаря переходять до його спадкоємців на строк, що залишився. У разі ліквідації юридичної особи процедура відрізняється, детальніше про це читайте у статті про припинення оренди землі при ліквідації юридичної особи.

Припинення договору після закінчення строку дії

Припинення договору після закінчення строку дії є найбільш природним способом завершення орендних відносин. Проте автоматичне припинення відбувається лише тоді, коли договір не містить умов про його автоматичну пролонгацію.

Важливо правильно обчислювати терміни. Відповідно до чинного законодавства, строк дії договору оренди обчислюється саме від дати його підписання, а не від дати державної реєстрації права оренди. Водночас саме право користування виникає лише після внесення відомостей до реєстру.

Розглянемо типову помилку власників паїв. Власник вирішив не продовжувати договір, строк якого завершувався, і усно попередив про це фермера. Але оскільки контракт містив пункт про автопролонгацію, а офіційної заяви до реєстру подано не було, орендар продовжив обробляти землю. Щоб цього уникнути, необхідно за місяць до завершення строку подати офіційну заяву про відмову від автоматичного продовження. Детальніше про цей процес читайте в матеріалі про процедуру відмови від поновлення договору оренди.

Припинення оренди землі під час війни

Припинення оренди землі в умовах воєнного стану регулюється спеціальними Перехідними положеннями Земельного кодексу України. Під час дії воєнного стану діють особливі правила автоматичного продовження договорів оренди сільськогосподарського призначення.

Зокрема, договори оренди сільгоспземель, строк користування якими закінчився після введення воєнного стану, вважалися автоматично поновленими на один рік. Це відбувалося без волевиявлення сторін та без реєстрації в Державному реєстрі речових прав.

Згідно з підпунктом 1 пункту 27 Розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України: «вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди... строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану...»

Але тут є критично важлива деталь. Ця норма поширювалася лише на договори, які закінчилися у період з 24 лютого по 19 листопада 2022 року. Після цієї дати набули чинності зміни, які скасували спрощену автопролонгацію. Тому, якщо строк вашого договору закінчився у грудні 2022 року, автоматичне продовження на період воєнного стану вже не діяло, і орендар зобов’язаний повернути землю.

Припинення оренди державних та комунальних земель

Припинення оренди державних та комунальних земель має низку процедурних особливостей, які відрізняють цей процес від припинення оренди приватної землі. Окрім стандартних підстав, оренда комунальної чи державної ділянки може бути припинена у разі приватизації землі орендарем, укладення договору концесії або визнання орендаря банкрутом.

Приватизація земельної ділянки орендарем є однією з найчастіших підстав для припинення договору за згодою сторін. У такому випадку право оренди трансформується у право власності. Також договір припиняється у разі знищення або значного пошкодження об’єкта оренди, що робить неможливим його використання.

Для оформлення цих відносин та внесення змін часто використовується державна послуга Укладання договору оренди землі, додаткової угоди про зміну сторони, яка допомагає правильно зафіксувати перехід прав.

Перехід права власності на орендовану ділянку

Перехід права власності на орендовану ділянку до іншої особи в порядку спадкування або купівлі-продажу не є підставою для припинення договору оренди землі. Новий власник автоматично стає орендодавцем за чинним договором і зобов’язаний дотримуватися всіх його умов.

Закон зобов’язує нового власника письмово повідомити орендаря про перехід права власності протягом одного місяця з моменту реєстрації його прав. Проте у самому договорі оренди може бути прописано інше правило — наприклад, що зміна власника є підставою для розірвання договору. Тому завжди уважно читайте текст контракту.

Існує також специфічна ситуація при будівництві. Якщо забудовник орендував комунальну ділянку, звів багатоквартирний будинок і продав квартири покупцям, право оренди забудовника припиняється. Це пов’язано з тим, що право власності на землю під будинком переходить до нових власників нерухомості, що автоматично звільняє забудовника від обов’язку платити оренду.

Припинення договору шляхом його розірвання

Припинення договору шляхом його розірвання може відбуватися за взаємною згодою сторін або за рішенням суду. Одностороннє розірвання договору оренди землі за загальним правилом не допускається, якщо така можливість прямо не передбачена законом або умовами самого договору.

Якщо сторони дійшли згоди розірвати договір добровільно, вони підписують додаткову угоду. Для цього можна скористатися державною послугою Припинення права оренди земельної ділянки або її частини у разі добровільної відмови орендаря. Юридично припинення договору пов’язане саме з моментом реєстрації додаткової угоди в реєстрі — без цього податкова продовжуватиме нараховувати плату.

У разі відсутності згоди розірвання відбувається в судовому порядку. Підставою для цього може бути систематична несплата орендної плати (двічі або більше поспіль) або істотне пошкодження землі через обстріли чи мінування в зоні бойових дій. Якщо ви плануєте такий крок, ознайомтеся з деталями дострокового розірвання договору оренди землі.

Наслідки припинення договору оренди та повернення ділянки

Наслідки припинення договору оренди та повернення ділянки власенку регулюються статтею 34 Закону України «Про оренду землі». Після завершення дії договору орендар зобов’язаний повернути земельну ділянку орендодавцеві у стані, визначеному умовами договору.

У разі невиконання цього обов’язку орендар несе майнову відповідальність і зобов’язаний відшкодувати завдані збитки. Якщо договір розривається з ініціативи орендаря без порушень з боку власника, орендодавець має право вимагати виплату орендної плати за 6 місяців (для с/г земель) або за рік (для інших земель), якщо не знайде нових орендарів.

Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі»: «У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.»

Якщо ж ініціатором розірвання виступає власник (і це не пов’язано з порушеннями з боку орендаря), то орендар має повне право вимагати відшкодування витрат на поліпшення стану ділянки та компенсацію всіх понесених збитків.

Судова практика Верховного Суду щодо припинення оренди

Судова практика Верховного Суду щодо припинення оренди допомагає вирішувати спірні ситуації між власниками землі та аграріями. Суди звертають увагу на добросовісність поведінки сторін та дотримання ними формальних процедур припинення чи продовження договірних зобов’язань.

Зокрема, Велика Палата Верховного Суду визначила, що якщо власник вважає, що у орендаря відсутнє право оренди після припинення договору, належним способом захисту є позов про визнання відсутнім права оренди. Також суди зазначають, що зміна директора компанії-орендаря не є самостійною підставою для примусового розірвання договору через суд, якщо це не завдало реальної шкоди власникові.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №175/2781/21 від 22.05.2024 зазначив: «використання орендарем земельної ділянки після закінчення дії договору оренди за наявності належного повідомлення орендодавцем про відсутність наміру продовжувати договір свідчить про недобросовісність дій орендаря та безпідставне користування землею.»

Продовження користування землею після закінчення договору та заперечення власника є недобросовісним і безпідставним. Це виключає відповідальність орендодавця за будь-яку шкоду у вигляді недоотриманих доходів орендаря через неможливість збору врожаю.