Зміна договору оренди землі та його поновлення — це ключові етапи тривалих земельних відносин, які часто викликають суперечки між власниками та орендарями. У 2024-2026 роках ці процедури стали ще складнішими через введення нових механізмів автоматичної пролонгації та спеціальних податкових пільг для територій, що постраждали від війни.
Головне, що варто розуміти: договір оренди не є "застиглим" документом, його умови можна і треба адаптувати до нових реалій, чи то зміна нормативної оцінки, чи необхідність звільнення від оплати через замінування. Проте будь-яка помилка в процедурі або недотримання місячного строку повідомлення може призвести до втрати права користування ділянкою або значних фінансових штрафів.
Головне про зміну та поновлення оренди землі
- Зміна умов договору можлива лише за згодою сторін через додаткову угоду з обов’язковою реєстрацією.
- Автоматичне поновлення за ст. 126-1 ЗК працює без підписів, якщо така умова є в договорі та реєстрі.
- Для відмови від автоматичного поновлення заяву до Реєстру треба подати не пізніше ніж за місяць.
- На замінованих територіях та в зонах активних бойових дій діє пільга 0% на орендну плату.
- Зміна НГО автоматично змінює розмір орендної плати для земель державної власності.
Зміст:
Процедура зміни умов договору оренди землі
Зміна договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди в письмовій формі. Це основний інструмент, який дозволяє актуалізувати розмір орендної плати, змінити строк дії договору або уточнити межі використання ділянки без розірвання існуючих відносин.
Важливо пам’ятати, що будь-які зміни стають чинними для третіх осіб та держави лише після їх державної реєстрації в Реєстрі речових прав (ДРРП). В нашій практиці був випадок, коли сторони підписали угоду про збільшення ціни, але не зареєстрували її. В результаті орендар продовжував платити стару суму, і суд визнав це правомірним, оскільки без реєстрації зміни не набрали чинності.
Якщо одна зі сторін відмовляється підписувати зміни, спір доводиться вирішувати в суді. Найчастіше це стосується перегляду орендної плати у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки (НГО) землі.
Коли зміни відбуваються автоматично
Згідно з позицією Великої Палати Верховного Суду, якщо орендна плата в договорі визначена як відсоток від НГО ділянки державної або комунальної власності, її розмір змінюється автоматично при оновленні оцінки. Це означає, що орендар зобов’язаний платити нову суму навіть без підписання додаткової угоди, оскільки цей обов’язок випливає безпосередньо з Податкового кодексу.
Велика Палата Верховного Суду у справі №635/4233/19 від 04.06.2024 зазначила: «Розмір орендної плати, визначений у договорі як відсоток від НГО, змінюється автоматично у разі зміни такої оцінки.»Якщо оцінка землі зросла, платити більше треба одразу, навіть без додаткової угоди.
Ризики нереєстрації додаткових угод
Відсутність реєстрації додаткової угоди створює серйозні ризики для безпеки активів. Наприклад, якщо ви домовилися про збільшення строку оренди з 7 до 10 років, але не внесли ці дані до реєстру, у кадастровій карті ділянка відображатиметься як вільна після 7 років. Це може спровокувати спроби рейдерського захоплення землі іншими особами, які вважатимуть її незайнятою.
Автоматичне поновлення за статтею 126-1 Земельного кодексу
Автоматичне поновлення договору оренди землі за статтею 126-1 ЗК України — це сучасний механізм, який дозволяє продовжити оренду без підписання будь-яких нових паперів. Головна умова: пункт про таку пролонгацію має бути прямо прописаний у тексті договору та внесений до Державного реєстру речових прав як спеціальна відмітка.
Цей механізм кардинально відрізняється від звичного переважного права. При автоматичному поновленні реєстрація продовження права оренди відбувається програмними засобами реєстру без участі людини в день закінчення строку. Орендарю не потрібно надсилати листи-повідомлення чи проекти угод, якщо він хоче продовжувати користуватися землею на тих самих умовах.
Згідно з ч. 1 ст. 126-1 Земельного кодексу України: «Якщо договір містить умову про його поновлення, після закінчення строку цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину.»Строки для відмови від поновлення
Якщо одна зі сторін (власник або орендар) не бажає продовжувати відносини, вона повинна подати заяву про відмову від поновлення до Реєстру речових прав не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору. Клієнти часто помиляються, подаючи таку заяву за 20 або 15 днів — у такому разі реєстратор відмовляє, і договір поновлюється автоматично ще на один строк, незалежно від волі власника.
Колізії між статтею 33 та 126-1 ЗК України
Досить часто в договорах одночасно прописують і механізм переважного права (ст. 33), і автоматичне поновлення (ст. 126-1). Це створює правову колізію, якою може скористатися недобросовісна сторона для оскарження оренди. Юридично правильним є вибір лише одного механізму: або ви домовляєтеся про автоматизм, або про переговори на новий строк. Схожу ситуацію ми аналізували, коли поновлення договору оренди землі за переважним правом плутали з автоматичною пролонгацією, що призводило до судових спорів.
Алгоритм автоматичного поновлення договору оренди
- Перевірте договір. Переконайтеся, що в тексті є посилання на статтю 126-1 ЗК України про автоматичне поновлення.
- Перевірте Реєстр. Замовте витяг з ДРРП та перевірте наявність спеціальної відмітки "з правом поновлення".
- Дотримуйтесь мовчання. Якщо ви хочете продовжити оренду, не подавайте жодних заяв до Реєстру та не підписуйте відмов.
- Контролюйте строки. Пам’ятайте, що відмова від поновлення можлива лише до моменту, коли до кінця договору залишився рівно один місяць.
- Отримайте підтвердження. Після дати закінчення старого строку перевірте в Реєстрі, чи оновилася дата завершення оренди програмним способом.
Порівняння механізмів поновлення оренди землі
Для розуміння того, як краще захистити свої права, важливо розрізняти два основні способи продовження оренди. Вибір залежить від того, наскільки ви довіряєте партнеру та чи плануєте змінювати умови договору в майбутньому.
| Критерій порівняння | Автоматичне поновлення (ст. 126-1 ЗК) | Переважне право (ст. 33 Закону) |
|---|---|---|
| Необхідність документів | Не потрібно нічого підписувати | Лист-повідомлення + проект угоди |
| Зміна умов | Тільки на тих самих умовах | Можна обговорювати нову ціну/строк |
| Роль Реєстру | Продовжується програмою автоматично | Потребує участі реєстратора/нотаріуса |
| Ризик відмови | Мінімальний (тільки через заяву за місяць) | Високий (якщо не дотримано процедуру) |
На практиці автоматичне поновлення за ст. 126-1 виключає зміну умов у момент пролонгації. Якщо орендодавець хоче підняти ціну під час автоматичного поновлення, суд зазвичай стає на бік орендаря, підтверджуючи незмінність умов.
Допомога адвоката у зміні та поновленні оренди
- Аналіз договору. Перевіримо ваш договір на наявність пасток у пунктах про поновлення та зміну ціни.
- Підготовка документів. Розробимо додаткову угоду, яка захистить ваші інтереси та відповідатиме ст. 126-1 ЗК України.
- Реєстрація змін. Забезпечимо внесення відомостей про поновлення або зміну умов до Державного реєстру речових прав.
- Податковий консалтинг. Допоможемо оформити пільги на орендну плату для замінованих ділянок та територій бойових дій.
Орендна плата та податкові пільги під час війни
Актуальним питанням у 2024-2026 роках є звільнення від плати за землю на територіях активних бойових дій або замінованих ділянках. Згідно з Податковим кодексом, орендна плата за землі державної та комунальної власності не нараховується, якщо ділянка включена до Переліку територій, затвердженого Наказом №309 Мінреінтеграції.
Згідно з пп. 69.14 п. 69 підрозд. 10 розд. XX Податкового кодексу України: «Тимчасово не нараховується та не сплачується плата за землю на територіях, на яких ведуться активні бойові дії, або на тимчасово окупованих територіях.»Це імперативна норма, що означає її обов’язковість незалежно від бажання місцевої громади. В одному з кейсів орендар перестав платити оренду через бойові дії, громада подала в суд, але програла, оскільки закон прямо звільняє від оплати в таких зонах.
Пільги для замінованих ділянок у 2024 році
Для отримання пільги 0% за заміновані ділянки необхідно, щоб дані про забруднення були внесені до Державного земельного кадастру або підтверджені рішенням місцевої ради. Наприклад, фермерське господарство отримало пільгу лише після надання акту обстеження від ДСНС. Важливо знати, що пільга припиняється з наступного місяця після підписання сертифікату про очищення (розмінування) території.
Автоматичне воєнне поновлення сільгоспземель
Варто пам’ятати про специфічне "воєнне" поновлення. Договори оренди с/г земель, строк дії яких закінчився у період з квітня по листопад 2022 року, вважаються поновленими на один рік автоматично в силу закону. Це підтвердив Верховний Суд, зазначивши, що таке продовження не потребує жодних підписів чи реєстрації.
КЦС ВС у справі №685/547/23 від 23.11.2023 зазначив: «Сільгоспземлі під час війни продовжуються самі на рік без жодних підписів чи реєстраторів.»Зразок додаткової угоди про автоматичне поновлення оренди
ДОДАТКОВА УГОДА №__
до Договору оренди землі №___ від «___» ________ 20___ р.
м. __________ «___» ________ 2024 р.
Сторона 1 (Орендодавець): [ПІБ або Назва], в особі [Посада, ПІБ],
Сторона 2 (Орендар): [ПІБ або Назва], в особі [Посада, ПІБ],
керуючись ст. 126-1 Земельного кодексу України, дійшли згоди:
1. Внести зміни до Розділу __ Договору та викласти його в наступній редакції:
«Цей Договір поновлюється автоматично на той самий строк та на тих самих умовах без вчинення сторонами письмових правочинів про його поновлення. Сторона договору, яка має намір скористатися правом відмови від поновлення договору, повинна не пізніш як за місяць до дати закінчення строку дії договору подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору».
2. Пункт __ щодо розміру орендної плати викласти в редакції:
«Орендна плата встановлюється у розмірі [Сума/Відсоток НГО] та підлягає сплаті з урахуванням податкових пільг для територій, визначених згідно з Наказом №309 Мінреінтеграції».
3. Ця Угода набирає чинності з моменту підписання та підлягає державній реєстрації.
ПІДПИСИ СТОРІН:
Орендодавець: ___________ Орендар: ___________
Судовий порядок вирішення спорів при зміні умов договору
Якщо орендодавець або орендар відмовляється підписувати додаткову угоду про зміну умов (як, наприклад, заміна сторін у договорі оренди землі), інша сторона має право звернутися до суду. Найчастіше предметом спору є розмір орендної плати. Суд аналізує, чи є зміна умов обґрунтованою (наприклад, чи змінилася ринкова вартість землі або її цільове призначення).
Важливо розуміти, що порушення умов договору може призвести до його розірвання. Нами була успішно проведена судова справа про розірвання договору оренди через систематичну несплату платежів, що є класичним прикладом того, як невиконання зобов’язань припиняє право користування землею. Також варто враховувати наслідки порушення умов оренди, які можуть включати стягнення заборгованості та штрафні санкції.
Для успішного вирішення спору необхідно мати докази того, що ви пропонували іншій стороні змінити умови (надісланий проект угоди з описом вкладення) та отримали відмову або ігнорування.
Питання про зміну та поновлення оренди
Як змінити розмір орендної плати, якщо орендодавець проти?
Чи потрібно щоразу підписувати нову угоду за статтею 126-1 ЗК України?
Хто має право на пільгу по оренді землі під час війни?
Чи можна встановити автоматичне поновлення для вже діючого договору?
Які документи підтверджують замінування для податкової?
Юридична допомога у земельних справах
Земельні спори та оформлення додаткових угод потребують глибокого знання актуальної судової практики та податкового законодавства. Якщо вам потрібно юридично грамотно змінити умови оренди або захистити своє право на автоматичне поновлення ділянки, наші адвокати забезпечать повний супровід процедури.
