Як провести установчі збори ОСББ за законом?

Установчі збори ОСББ — це єдиний законний механізм перетворити ініціативу мешканців на офіційну юридичну особу. Процедура створення кардинально відрізняється від звичайних поточних зборів: тут діють жорсткіші вимоги до кворуму, строків опитування та оформлення першого протоколу.

Найчастіше реєстратори відмовляють у створенні об’єднання через технічні помилки: неправильно пораховані частки площі, ігнорування нежитлових приміщень або пропуск 45-денного строку. Тому легітимність усього процесу залежить від того, наскільки точно ініціативна група дотрималася процедури "нульового циклу".

Коли можна проводити установчі збори у новобудові

Установчі збори у новозбудованому будинку можна проводити лише після того, як право власності на більш ніж 50 відсотків площі квартир та нежитлових приміщень зареєстровано у Державному реєстрі речових прав. До досягнення цього порогу будь-які збори інвесторів не мають юридичної сили для створення об’єднання.

Часто виникає ситуація, коли забудовник продав 70% квартир, але акти прийому-передачі підписали та зареєстрували право власності лише 40% мешканців. У такому випадку державний реєстратор відмовить у реєстрації юридичної особи. Юридично цих людей ще не існує як співвласників.

Також будинок обов’язково має бути введений в експлуатацію та отримати поштову адресу. Створити ОСББ на етапі будівництва для боротьби з недобросовісним забудовником неможливо, оскільки об’єкт ще не набув статусу багатоквартирного будинку.

Хто має право голосувати за створення ОСББ

Голосувати за створення ОСББ мають право виключно титульні власники квартир та нежитлових приміщень, чиї дані внесені до реєстру нерухомості. Орендарі, родичі без права власності або особи, які просто зареєстровані (прописані) у квартирі, брати участь у голосуванні не можуть.

Якщо квартира не приватизована, вона належить територіальній громаді. У такому разі повідомлення про збори надсилається не мешканцям, а до відповідного департаменту житлового господарства міської ради, який і делегує свого представника.

Окрема ситуація з іпотечним майном. Власником квартири в іпотеці є позичальник, а не банк. Тому голосує саме мешканець-власник, і жодна згода фінансової установи на створення об’єднання не потрібна.

Як голосують за дітей-власників

Якщо власником квартири є малолітня дитина, за неї голосують батьки.

Згідно з ч. 1 ст. 242 Цивільного кодексу України: «Батьки (усиновлювачі) є законними представниками своїх малолітніх та неповнолітніх дітей.»

Проте, якщо дитині від 14 до 18 років, вона підписує листок опитування самостійно, але поруч обов’язково має бути підпис батьків про надання згоди на таку юридичну дію.

Голосування при спільній власності

Коли квартира належить кільком особам на праві спільної часткової власності (наприклад, по 1/2 кожному), кожен співвласник заповнює окремий листок опитування пропорційно своїй площі. Якщо ж власність спільна сумісна (без виділення часток), приймається єдине спільне рішення, і розділити голоси "за" та "проти" неможливо.

Що обов’язково має містити Протокол установчих зборів

Протокол №1 установчих зборів повинен містити чотири обов’язкові пункти: обрання голови та секретаря, рішення про створення ОСББ та затвердження статуту, обрання правління, а також надання повноважень на проведення державної реєстрації. Відсутність хоча б одного з цих пунктів робить реєстрацію неможливою.

На практиці ініціативні групи часто забувають включити технічні питання, наприклад, обрання лічильної комісії. Через це результати голосування стають вразливими, і незадоволені мешканці можуть легко оскаржити їх у суді як непідтверджені.

Сам протокол обов’язково має бути прошитий та пронумерований. Підписи голови та секретаря для державного реєстратора нотаріально завіряти не потрібно, якщо інший порядок не прописаний у прийнятому статуті.

Хто може бути головою зборів

Закон не вимагає, щоб голова зборів обов’язково був мешканцем будинку.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №911/1350/23 від 02.02.2026 зазначив: «чинне законодавство про ОСББ не містить заборони обирати до складу правління або головою установчих зборів особу, яка не є співвласником будинку.»

Головою установчих зборів або правління ОСББ може бути обрана особа, яка не є власником квартири. Це особливо актуально для новобудов, де для правильного оформлення документів часто залучають професійних юристів або управителів.

Заборона на оскарження власного рішення

Іноді співвласники змінюють свою думку після зборів і намагаються скасувати створення об’єднання.

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «співвласник, який голосував «за» або не заперечував проти прийняття рішення на зборах, не має права згодом оскаржувати його дійсність у суді.»

Якщо ви проголосували «за» на зборах, ви не можете потім оскаржити це рішення в суді. Це захищає новостворене ОСББ від безпідставного блокування роботи.

Скільки триває письмове опитування на установчих зборах

Письмове опитування під час створення ОСББ проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення установчих зборів. Це критична відмінність від звичайних зборів діючого об’єднання, де на опитування дається значно менше часу.

Згідно з ч. 11 ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": «Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано встановленої... кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували.»

Цей строк є присікальним. Якщо через відпустки або відсутність мешканців ініціативна група збирала підписи 50 днів, реєстратор відмовить у прийнятті документів. Процедуру доведеться починати з самого початку: знову формувати ініціативну групу та розсилати повідомлення.

Вимоги до довіреності на голосування

Якщо власник не може проголосувати особисто, він має право видати довіреність представнику.

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом у письмовій формі, то і довіреність на участь у таких зборах має бути письмовою. При цьому закон не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення.»

Довіреність на голосування в ОСББ не обов’язково посвідчувати нотаріально, достатньо простої письмової форми. Це значно спрощує збір голосів, особливо коли власники перебувають в інших містах.

Підрахунок голосів за площею

На етапі створення об’єднання кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі його приміщення у загальній площі всього будинку. Наприклад, якщо власник володіє офісним центром на першому поверсі, що займає 30% будинку, його голос буде дуже вагомим. Проте він не зможе заблокувати створення ОСББ, якщо інші власники, які сукупно мають понад 50% площі, проголосують «за».