Комплексний план просторового розвитку — це стратегічний документ, який з 2021 року об’єднує містобудівну документацію та документацію із землеустрою для всієї території ОТГ. Він дозволяє місцевій владі реалізувати повноваження територіальної громади та управляти не лише забудовою в межах сіл чи міст, а й розпоряджатися полями, лісами та водоймами за їхніми межами.
Багато громад досі спираються на застарілі креслення окремих населених пунктів. Це блокує прихід інвесторів та унеможливлює швидку зміну цільового призначення ділянок. Наявність єдиного сучасного плану вирішує ці проблеми та відкриває доступ до міжнародних грантів.
Головне про просторове планування ОТГ
- Документ охоплює всю територію громади, а не лише населені пункти.
- Розробка триває 12–18 місяців і вимагає обов’язкових громадських слухань.
- Документація подається виключно в електронних форматах (XML/GDB) для кадастрів.
- Громади можуть залучати субвенції або міжнародні гранти для фінансування робіт.
Зміст:
Суть комплексного плану просторового розвитку громади
Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади виступає базовим документом, який визначає функціональне призначення кожної ділянки як у межах забудови, так і за нею. Він формує єдину систему розселення, інфраструктури та екомережі.
Згідно з ч. 1 ст. 16-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади є одночасно містобудівною документацією на місцевому рівні та документацією із землеустрою»Касаційний адміністративний суд у справі №320/8650/20 від 10.09.2024 зазначив: «Будь-яке протиріччя між детальним планом та зонінгом означає незаконність детального плану». Тобто, всі інші плани нижчого рівня, зокрема і детальний план території (ДПТ), мають суворо відповідати цьому головному документу.
На практиці це означає, що місцева рада отримує єдину прозору карту. На ній чітко видно, де можна будувати завод, де розташована рекреаційна зона, а де — землі сільськогосподарського призначення.
Процедура розроблення та роль громадських обговорень
Процедура розроблення починається з рішення місцевої ради і триває в середньому від 12 до 18 місяців. Цей час потрібен для збору вихідних даних, проведення стратегічної екологічної оцінки та обов’язкового погодження з мешканцями.
Ключовим етапом є створення робочої групи, до якої мають увійти не менше 50% представників громадськості. Якщо проігнорувати цю вимогу, результати слухань легко скасувати. Касаційний адміністративний суд у справі №640/19594/20 від 10.11.2024 зазначив: «Громадські слухання мають проводитися виключно щодо проектів містобудівної документації на місцевому рівні». Громада обговорює стратегію розвитку всієї території, а не архітектуру окремого приватного будинку.
Виконавцем робіт може бути лише та організація, яка має у штаті одночасно сертифікованих архітекторів та інженерів-землевпорядників. Це гарантує, що просторові рішення будуть технічно грамотно перенесені на геодезичну основу.
Порядок ініціювання розроблення комплексного плану
- Прийміть рішення сесії місцевої ради про початок розроблення документації.
- Створіть робочу групу з обов’язковим залученням не менше 50% представників громадськості.
- Зберіть вихідні дані від державних органів, кадастрів та комунальних служб.
- Проведіть тендер та оберіть підрядника, який має сертифікованих архітекторів та землевпорядників.
- Організуйте громадські слухання для обговорення та врахування пропозицій мешканців.
Електронний формат документації та інтеграція з кадастром
Сучасна містобудівна документація створюється виключно у формі електронного документа, який містить бази геоданих та просторові координати. Паперові креслення відійшли в минуле і слугують лише для візуального ознайомлення.
Часто виникає ситуація, коли замовляють лише графічну візуалізацію, забуваючи про векторні дані. Без коректного файлу у форматі XML або GDB Державний земельний кадастр просто не прийме результати роботи. Крім того, саме на цьому етапі відбувається синхронізація баз даних: якщо інформація містобудівного кадастру розходиться з Держгеокадастром, розробка плану дозволяє виправити ці накладання.
Доступ до затверджених матеріалів є відкритим. Кожен мешканець або підприємець може зайти на відповідний геопортал і перевірити обмеження у використанні конкретної ділянки без письмових запитів до чиновників.
Юридичний супровід просторового планування громади
- Аналіз вихідних даних. Перевіряємо наявну документацію та виявляємо розбіжності між реєстрами.
- Супровід громадських слухань. Допомагаємо правильно організувати процедуру обговорення, щоб уникнути судових оскаржень.
- Правова експертиза рішень. Готуємо проекти рішень ради та перевіряємо договори з підрядниками на відповідність закону.
Фінансування розробки та залучення державних субвенцій
Фінансування розробки здійснюється за рахунок місцевого бюджету, державних субвенцій або коштів міжнародних донорів. Оскільки вартість таких робіт є значною, держава передбачила механізм часткової компенсації витрат для місцевих рад.
Згідно з Порядком, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 28.07.2021 № 853: «Цей Порядок визначає механізм надання субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам на розроблення комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад»Хоча під час воєнного стану прямі виплати обмежені, ради активно залучають гранти. Наявність чіткої концепції інтегрованого розвитку є потужним аргументом для донорів. Наприклад, підготовка такого документа часто стає ключовим фактором для отримання фінансування від програм рівня USAID на будівництво інфраструктурних об’єктів.
Зразок рішення про розроблення комплексного плану
[Назва територіальної громади] РАДА
[Область, Район]
РІШЕННЯ (ПРОЄКТ)
Про розроблення Комплексного плану просторового розвитку території [Назва] територіальної громади
Керуючись ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 16-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 19 Закону України «Про землеустрій», з метою забезпечення сталого розвитку громади, міська/сільська рада ВИРІШИЛА:
1. Розпочати розроблення Комплексного плану просторового розвитку території [Назва] територіальної громади.
2. Визначити замовником робіт Виконавчий комітет [Назва] ради.
3. Утворити робочу групу з формування завдання на розроблення Комплексного плану у складі [Кількість] осіб, забезпечивши участь громадськості (не менше 50%).
4. Виконавчому комітету забезпечити:
- оприлюднення даного рішення у встановлені законом строки;
- збір вихідних даних для проєктування;
- проведення процедури закупівлі послуг з розроблення документації.
5. Фінансування робіт здійснити за рахунок коштів місцевого бюджету та/або інших джерел, не заборонених законом (в т.ч. субвенцій, грантів).
6. Контроль за виконанням рішення покласти на профільну комісію ради.
[Посада голови] ___________ [ПІБ]
[Дата, Номер рішення]
Практичне значення плану для інвесторів та громади
Затверджений план кардинально спрощує життя бізнесу та знімає багаторічні територіальні конфлікти. Він автоматично встановлює межі всіх функціональних зон, що дозволяє змінювати цільове призначення землі за спрощеною процедурою.
Уявімо ситуацію: інвестор хоче збудувати сонячну електростанцію за межами села. Раніше зміна призначення тривала роками через відсутність детального планування.
Згідно з ч. 1 ст. 39 Земельного кодексу України: «Використання земель територіальної громади здійснюється відповідно до комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади»Якщо зона енергетики вже визначена, зміна призначення займає лічені тижні через витяг із кадастру. Також документ вирішує проблему невизначених меж сіл, які не оновлювалися з дев’яностих років. Інвентаризація земель фіксує точні координати, що унеможливлює суперечки з сусідами та дозволяє законно видавати дозволи на будівництво на околицях.
Питання про комплексний план просторового розвитку
Чим комплексний план відрізняється від генерального?
Хто має право розробляти таку документацію?
Чи можна змінити цільове призначення землі без цього плану?
Потребуєте допомоги з містобудівною документацією
Розроблення стратегічних документів громади вимагає бездоганного дотримання процедури. Якщо вам потрібен правовий супровід на етапі підготовки рішень, проведення слухань або взаємодії з підрядниками, звертайтеся за консультацією до наших спеціалістів.
