Правовий режим водного фонду визначає чіткі правила взаємодії з річками, озерами та прилеглими територіями. Головний принцип полягає в тому, що вода завжди залишається власністю народу, тоді як земля під нею або поруч може мати різних власників.
Багато конфліктів виникає саме через нерозуміння цієї різниці. Люди купують ділянки біля води або беруть ставки в оренду, вважаючи, що отримують абсолютний контроль над територією. Проте закон встановлює жорсткі обмеження щодо доступу, забудови та використання ресурсів, ігнорування яких призводить до втрати майна.
Головне про правовий режим водного фонду
- Вода є виключною власністю Українського народу, а земля може бути приватною.
- Будь-які огорожі, що перешкоджають доступу до берега, є незаконними.
- Загальне водокористування (купання, риболовля) є безкоштовним і вільним.
- Оренда водойми вимагає комплексного договору на воду та землю.
Зміст:
Що входить до складу водного фонду України
До складу водного фонду України входять дві окремі категорії: самі водні об’єкти (річки, озера, море, підземні води) та землі водного фонду (дно водойм, острови, прибережні захисні смуги та гідротехнічні споруди). Юридично це різні об’єкти, які регулюються окремими нормами Водного та Земельного кодексів.
Згідно з ч. 1 ст. 58 Земельного кодексу України: «До земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами... прибережними захисними смугами... гідротехнічними спорудами»На практиці навіть приватний ставок на власній ділянці потребує реєстрації у Державному водному кадастрі. Якщо водойма не внесена до реєстру, вона юридично не має статусу водного об’єкта, що створює труднощі при отриманні дозволів на водокористування.
Тому перед будь-якими операціями з нерухомістю біля води варто перевіряти не лише кадастрову карту, а й водні реєстри, щоб розуміти реальний статус території.
Кому належать водойми та прилеглі території
Водойми та прилеглі території мають фундаментальну різницю у формах власності: вода є виключною власністю Українського народу і надається лише у користування, тоді як землі водного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Єдиний виняток для води — замкнені природні водойми площею до 3 гектарів, які можуть передаватися у приватну власність разом із землею.
Для більшості об’єктів працює механізм оренди. Важливо розрізняти об’єкт оренди: за законом орендар отримує в користування земельну ділянку в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом. Це означає, що орендна плата нараховується окремо за землю і окремо за водне дзеркало.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №120/14436/23 від 12.06.2024 зазначив: «Право користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі не тотожне праву користування водним об'єктом»Тобто, наявність договору лише на землю не дає автоматичного права розпоряджатися самою водою. Для детального вивчення цього питання варто переглянути матеріал про процедура оформлення оренди ставка.
Покрокова інструкція: як перевірити статус водойми
- Знайдіть ділянку на Кадастровій карті. Перевірте цільове призначення землі (має бути зазначено, що це землі водного фонду).
- Перевірте Державний водний кадастр. З’ясуйте, чи внесено водойму до офіційного реєстру та який її статус.
- Зробіть запит до Держводагентства. Отримайте офіційну інформацію щодо наявності паспорта водного об’єкта.
- Перевірте наявність обмежень. Переконайтеся, що в документах вказані розміри прибережної захисної смуги та відсутні заборони на використання.
Як працює загальне та спеціальне водокористування
Використання водних ресурсів поділяється на загальне та спеціальне водокористування. Загальне водокористування — це безкоштовне право кожного громадянина на купання, плавання на човнах, водопій тварин та любительське рибальство без жодних дозволів. Спеціальне водокористування передбачає забір води за допомогою технічних споруд для бізнесу чи промисловості і є платним.
На практиці часто виникає конфлікт: орендар ставка встановлює паркан і забороняє місцевим жителям рибалити, мотивуючи це тим, що він зарибив водойму власною малькою. Юридично це є порушенням, оскільки оренда об’єкта не скасовує право загального водокористування. Умови обмеження мають бути обов’язково погоджені з місцевою радою.
Для бізнесу ігнорування правил є критичним. Уявімо ситуацію: підприємство здійснює забір води зі свердловини для виробничих потреб без оформлення дозволу. Під час екологічної перевірки нараховуються мільйонні збитки за незаконне використання надр, що призводить до зупинки діяльності. Якщо вас цікавить промисловий вилов, радимо ознайомитися з темою рибогосподарська експлуатація водойм.
Чим допоможе адвокат із земельних питань
- Аудит земельної ділянки. Перевірка наявності обмежень, водоохоронних зон та прибережних смуг перед купівлею нерухомості біля води.
- Супровід оренди водойми. Підготовка документів для укладення комплексного договору на землю та водний об’єкт.
- Захист у суді. Представництво інтересів у спорах з прокуратурою щодо скасування права власності або демонтажу споруд у захисних смугах.
Які обмеження діють у прибережних захисних смугах
У прибережних захисних смугах діють суворі обмеження: категорично забороняється розорювання земель, застосування пестицидів, влаштування звалищ та будівництво будь-яких капітальних споруд, крім гідротехнічних. Також закон прямо забороняє встановлювати огорожі, які перешкоджають вільному доступу людей до води.
Ширина прибережної захисної смуги залежить від типу водойми:
| Тип водного об’єкта | Ширина прибережної смуги |
|---|---|
| Малі річки, струмки, ставки до 3 га | 25 метрів |
| Середні річки, водосховища, ставки понад 3 га | 50 метрів |
| Великі річки, озера | 100 метрів |
У судовій практиці часто зустрічаються випадки, коли місцева рада виділяє ділянку під забудову на березі, ігноруючи статус земель водного фонду. Велика Палата Верховного Суду роз’яснила, що відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про її відсутність, оскільки її розміри чітко визначені законом. Більш детально про обмеження забудови у водоохоронних зонах читайте у нашому окремому матеріалі.
Зразок структури договору оренди водойми
ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ В КОМПЛЕКСІ З РОЗТАШОВАНИМ НА НІЙ ВОДНИМ ОБ’ЄКТОМ (СТРУКТУРА)
1. Предмет договору:
- Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер) разом із водним об’єктом (назва, площа водного дзеркала, об’єм).
- Цільове призначення: (напр., рибогосподарські потреби, рекреація).
2. Об’єкт оренди:
- Площа земельної ділянки та категорія земель (землі водного фонду).
- Характеристика водного об’єкта згідно з Паспортом водного об’єкта №__ від __.
- Склад гідротехнічних споруд (дамби, шлюзи), якщо вони передаються в користування.
3. Орендна плата:
- Розмір плати за земельну ділянку (грн/рік).
- Розмір плати за водний об’єкт (грн/рік).
- Порядок та строки внесення платежів.
4. Права та обов’язки сторін:
- Орендар зобов’язаний забезпечити безперешкодний доступ громадян до берега для загального водокористування.
- Орендар зобов’язаний підтримувати належний санітарний та екологічний стан водойми.
- Орендодавець має право контролювати дотримання режиму прибережної захисної смуги.
5. Обмеження (обтяження) щодо використання:
- Заборона забудови в межах прибережної захисної смуги (25/50/100 м).
- Заборона розорювання та використання агрохімікатів.
6. Відповідальність сторін та порядок розірвання:
- Встановлення парканів або обмеження доступу громадян є підставою для дострокового розірвання договору.
Додатки:
- Акт приймання-передачі об’єкта оренди.
- Паспорт водного об’єкта.
- План-схема земельної ділянки.
Питання про землі та об’єкти водного фонду
Чи можу я встановити паркан до самої води, якщо ділянка в моїй власності?
Чи потрібно платити за вилов риби на орендованому ставку?
Що таке спеціальне водокористування і чи стосується воно звичайних дачників?
Потрібна допомога із землями водного фонду?
Правовий статус ділянок біля води містить безліч прихованих ризиків, особливо при купівлі нерухомості або оренді ставків. Наші адвокати допоможуть розібратися в обмеженнях, перевірити документи та захистити ваші інтереси від претензій контролюючих органів.
