Договір дарування нерухомого майна є одним із найпоширеніших способів передачі права власності на квартиру, будинок або земельну ділянку. Головна особливість цієї угоди полягає в її безоплатності: дарувальник передає майно обдаровуваному, не отримуючи нічого натомість, що створює специфічні юридичні ризики та податкові зобов’язання.
Правильне оформлення дарчої вимагає не лише підготовки пакету документів, а й обов’язкового нотаріального посвідчення з подальшою реєстрацією права власності в державному реєстрі. Помилка на будь-якому з цих етапів може призвести до визнання угоди недійсною або до непередбачуваних фінансових втрат у вигляді штрафів від податкової служби.
Коротко про головне в даруванні нерухомості
- Договір дарування обов’язково потребує нотаріального посвідчення.
- Право власності виникає лише після реєстрації в державному реєстрі.
- Для спільного майна подружжя необхідна нотаріальна згода другого партнера.
- Родичі 1-2 ступеня споріднення звільняються від сплати податку.
- Дарування є безоплатним — будь-яка вимога оплати робить угоду недійсною.
Зміст:
Юридична суть та предмет договору дарування нерухомості
Договір дарування нерухомого майна — це правочин, за яким власник передає свою нерухомість іншій особі безоплатно. Важливо розуміти, що будь-яка умова про грошову компенсацію або надання послуг натомість автоматично перетворює таку угоду на удавану, що є підставою для її скасування в суді.
Згідно з ч. 1 ст. 717 Цивільного кодексу України: «За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність»Предметом договору можуть бути квартири, житлові будинки, земельні ділянки, дачі, гаражі та інше нерухоме майно. Головною умовою є те, що дарувальник має бути повноправним власником майна і мати право ним розпоряджатися. Якщо майно має кількох співвласників, процедура значно ускладнюється.
Ризики фіктивності та приховування боргів
Іноді дарування використовують як спосіб приховати майно від кредиторів. Проте судова практика свідчить, що такі дії є ризикованими. Наприклад, справа про скасування фраудаторного дарування демонструє, як суд може визнати угоду недійсною, якщо вона вчинена для уникнення стягнення боргу.
Велика Палата Верховного Суду у справі №369/11268/16-ц від 03.07.2021 зазначив: «Договір дарування нерухомості, укладений між близькими родичами з метою приховання майна від стягнення, може бути визнаний фіктивним»Дарування квартири родичу не врятує від боргів, якщо угода вчинена лише для приховання майна.
Форма договору та обов’язковість нотаріального посвідчення
Закон встановлює суворі вимоги до того, як має бути оформлений договір дарування нерухомого майна. Проста письмова форма тут не працює — документ обов’язково має бути завірений нотаріусом. Це забезпечує перевірку волі сторін та законності самої процедури.
Згідно з ч. 2 ст. 719 Цивільного кодексу України: «Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню»Нотаріус не просто ставить підпис, він виконує роль державного контролера. Перед посвідченням він перевіряє відсутність арештів, заборон відчуження та податкових застав. Якщо дарувальник внесений до Єдиного реєстру боржників (наприклад, через борги по аліментах), нотаріус зобов’язаний відмовити у вчиненні дії до повного погашення заборгованості.
Місце вчинення нотаріальної дії
Оформити дарчу можна не у будь-якого нотаріуса. За законом, посвідчення здійснюється або за місцезнаходженням самого майна, або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін (дарувальника чи обдаровуваного). Це правило допомагає уникнути маніпуляцій з реєстраційними даними.
Технічна перевірка об’єкта та власника
Для підготовки договору нотаріус обов’язково формує витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна щодо власника. Це необхідно, щоб виключити наявність податкових застав, які могли бути накладені податковою службою. Також перевіряється цільове призначення землі через доступ до Державного земельного кадастру.
Алгоритм оформлення договору дарування нерухомості
- Проконсультуйтеся з нотаріусом. Отримайте точний перелік документів саме для вашого об’єкта та перевірте наявність арештів.
- Підготуйте оцінку майна. Замовте звіт про експертну оцінку у сертифікованого оцінювача для розрахунку податків.
- Зберіть довідки. Отримайте витяг про склад сім’ї та, за необхідності, нотаріальну згоду подружжя.
- Підпишіть договір. У присутності нотаріуса сторони підписують примірники договору після перевірки всіх даних.
- Зареєструйте право власності. Нотаріус вносить запис до державного реєстру та видає обдарованому витяг про право власності.
Повний перелік документів для оформлення дарчої
Збір документів — найвідповідальніший етап підготовки. Відсутність бодай однієї довідки може зупинити процес у кабінеті нотаріуса. Хоча точний список може варіюватися залежно від ситуації, існує базовий чек-лист, який знадобиться у 90% випадків.
Для оформлення договору дарування нерухомого майна зазвичай потрібні:
- Паспорти та РНОКПП. Оригінали документів обох сторін угоди.
- Правовстановлюючі документи. Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду тощо.
- Технічний паспорт. Має відповідати поточному стану об’єкта (без незаконених перепланувань).
- Звіт про експертну оцінку. Необхідний для визначення вартості майна, з якої будуть розраховуватися податки.
- Витяг з реєстру територіальної громади. Довідка про склад сім’ї та зареєстрованих осіб.
- Свідоцтво про шлюб та згода подружжя. Якщо майно набувалося у шлюбі.
Особливості для земельних ділянок та будинків
При даруванні житлового будинку обов’язково перевіряється статус земельної ділянки, на якій він розташований. Якщо ділянка має кадастровий номер, вона зазвичай дарується разом із будинком. У ситуації, коли на ділянці є недобудова, її неможливо подарувати як будинок до моменту введення в експлуатацію — у такому разі предметом договору буде лише земля.
Як ми допомагаємо при даруванні нерухомості
- Юридичний аудит об’єкта. Перевіряємо історію права власності та відсутність прихованих обтяжень чи судових спорів.
- Підготовка пакету документів. Допомагаємо зібрати всі необхідні довідки, включаючи складні випадки зі згодою подружжя за кордоном.
- Мінімізація ризиків оскарження. Формуємо текст договору так, щоб максимально захистити інтереси сторін від майбутніх претензій.
Згода подружжя та особливості спільної власності
Якщо нерухомість була придбана під час перебування у шлюбі, вона вважається спільною сумісною власністю, навіть якщо в документах вказаний лише один із подружжя. Для дарування такого майна обов’язково потрібна письмова нотаріально засвідчена згода іншого з подружжя.
Згідно з ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України: «Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена»Ігнорування цієї вимоги робить угоду вкрай вразливою. Судова практика однозначна: без належної згоди дарча може бути анульована повністю. Це підтверджує позиція Верховного Суду, де зазначено, що право власності поширюється на весь об’єкт, тому неможливо скасувати угоду лише в частині частки.
Що робити, якщо чоловік або дружина за кордоном?
У нашій практиці часто трапляється ситуація, коли один із подружжя перебуває за межами України. У такому разі необхідно отримати нотаріально завірену згоду в країні перебування (з апостилем або через консульство) та надіслати оригінал в Україну для пред’явлення нотаріусу. Більше деталей про нотаріальні дії в консульствах можна знайти на сайті МЗС.
Без нотаріальної згоди другого з подружжя дарча анулюється повністю, а не наполовину.
Зразок структури договору дарування нерухомого майна
ДОГОВІР ДАРУВАННЯ (Структура)
1. МІСЦЕ ТА ДАТА: Місто, дата прописом.
2. СТОРОНИ: Дарувальник (ПІБ, адреса, РНОКПП) та Обдаровуваний (ПІБ, адреса, РНОКПП).
3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ: Детальний опис об’єкта (адреса, площа, реєстраційний номер, реквізити правовстановлюючого документа).
4. ВАРТІСТЬ: Оціночна вартість згідно зі звітом про оцінку (для оподаткування).
5. ЗАЯВИ ТА ГАРАНТІЇ: Підтвердження, що майно не під арештом, не є предметом спору, дарувальник діє добровільно.
6. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ: Перехід права власності з моменту реєстрації, обов’язок передати ключі та документи.
7. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ: Кількість примірників, розподіл витрат.
8. ПІДПИСИ СТОРІН.
9. ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА: З печаткою та підписом.
Податки та збори при даруванні нерухомого майна
Безоплатність договору дарування не означає повну відсутність витрат. Держава розглядає отримання подарунка як дохід обдаровуваного, який підлягає оподаткуванню. Ставка податку залежить від ступеня споріднення між сторонами.
Основні податкові ставки:
- 0% (нульова ставка). Застосовується, якщо дарувальник і обдаровуваний є родичами першого або другого ступеня споріднення (батьки, діти, чоловік/дружина, брати/сестри, бабця/дідусь, онуки).
- 5% ПДФО + 1,5% військовий збір. Сплачується в усіх інших випадках між резидентами України (наприклад, дарування між друзями, далекими родичами або сусідами).
- 18% ПДФО + 1,5% військовий збір. Застосовується, якщо хоча б одна зі сторін угоди є нерезидентом України.
Коли сплачувати податки?
Відповідальність за сплату податку несе обдарований. Він може сплатити його або безпосередньо перед нотаріальним посвідченням договору, або шляхом подання річної податкової декларації до 1 травня наступного року. Нотаріуси щокварталу подають звіти до ДПС про всі посвідчені договори дарування.
Якщо ви плануєте передати майно близьким, варто детальніше вивчити, як оформити договір дарування між родичами, щоб максимально використати податкові пільги.
Процедура реєстрації права власності після угоди
Підписання договору у нотаріуса — це лише половина справи. Право власності на нерухомість виникає не в момент підписання паперів, а в момент внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Зазвичай нотаріус, який посвідчує угоду, одночасно виконує функції державного реєстратора.
Якщо майно було зареєстроване лише у старому паперовому реєстрі (БТІ) до 2013 року, нотаріус спочатку має перенести дані до нового електронного реєстру. Тільки після того, як об’єкт стане «видимим» у базі, можна буде завершити оформлення дарчої.
Момент переходу права власності
Після завершення реєстрації обдарований отримує Витяг з реєстру, який є головним документом, що підтверджує його статус власника. З цього моменту він несе всі обов’язки щодо утримання майна, сплати комунальних послуг та податків на нерухомість.
Підстави для розірвання договору дарування на вимогу дарувальника
Дарування — це безповоротний процес, але закон передбачає виняткові випадки, коли дарувальник може вимагати повернення майна. Це можливо лише через суд і за наявності вагомих обставин, таких як вчинення обдаровуваним злочину проти життя або здоров’я дарувальника чи його близьких.
Важливо пам’ятати про умову збереженості майна. Якщо обдаровуваний встиг продати або подарувати нерухомість третій особі до моменту пред’явлення вимоги, повернути її в натурі буде практично неможливо.
Верховний Суд у справі №357/10458/18 від 21.10.2020 зазначив: «Дарувальник має право вимагати розірвання договору, лише якщо дарунок на момент пред'явлення вимоги є збереженим»Повернути подаровану нерухомість через суд неможливо, якщо обдаровуваний вже встиг її продати.
Більш детально про юридичні нюанси цієї процедури можна дізнатися у статті про розірвання договору дарування.
Питання про договір дарування нерухомості
Які документи потрібні від обдарованого для оформлення дарчої?
Чи можна оформити договір дарування за довіреністю?
Хто зазвичай оплачує послуги нотаріуса та податки при даруванні?
Чи потрібно отримувати новий техпаспорт перед укладанням договору?
Скільки часу займає процедура оформлення у нотаріуса?
Допомога адвоката при оформленні дарування нерухомості
Юридичний супровід дарування нерухомості дозволяє уникнути прихованих ризиків, пов’язаних з обтяженнями майна або претензіями третіх осіб. Ми допоможемо правильно підготувати документи, перевірити об’єкт у реєстрах та забезпечити законність вашої угоди на кожному етапі.
