Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам

Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам — це дієвий юридичний інструмент захисту порушених прав, який дозволяє компенсувати реальні фінансові втрати та упущену вигоду. Якщо треті особи використовують вашу ділянку без дозволу або пошкоджують її, ви маєте законне право вимагати грошової компенсації.

Багато землевласників припускаються помилок ще на етапі досудового врегулювання, обираючи неправильний спосіб захисту або ігноруючи процедуру роботи місцевих комісій. Це призводить до тривалих судових процесів та втрати коштів, які можна було б стягнути значно швидше та простіше.

Законодавче регулювання компенсації збитків землевласникам

Держава гарантує рівні умови захисту прав усім суб’єктам земельних відносин. Якщо ваші права як власника чи користувача ділянки порушено, закон надає право вимагати повного відновлення становища та компенсації майнових втрат. Основним орієнтиром у цьому питанні є Земельний кодекс України, який визначає базові гарантії захисту.

На практиці повна відповідальність за порушення земельного законодавства настає тоді, коли дії третіх осіб призвели до реального зменшення цінності майна або неможливості його використання. Це стосується як приватних ділянок, так і земель державної чи комунальної власності, які часто стають об’єктом недобросовісного використання.

Для того щоб успішно захистити свої права, важливо розуміти різницю між загальними цивільними збитками та спеціальними механізмами, передбаченими земельним правом. Кожен випадок потребує детального збору доказів та дотримання чіткої процедури, встановленої Урядом.

У яких випадках виникає право на відшкодування

Закон чітко обмежує коло ситуацій, у яких власник або землекористувач може вимагати фінансової компенсації. Спроби стягнути кошти за будь-яку незручність без належних підстав зазвичай завершуються відмовою в суді. Перелік обставин, що дають право на відшкодування, зафіксований на законодавчому рівні.

Підстави для компенсації за Земельним кодексом

Земельний кодекс України та інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин є спеціальними до правовідносин щодо відшкодування збитків землевласникам та землекористувачам, у тому числі у вигляді неодержаних ними доходів.

Згідно зі ст. 156 Земельного кодексу України: «Власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок: вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання; встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок; погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників; приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан; неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки»

Практичні приклади заподіяння шкоди

Розглянемо типову ситуацію у сільському господарстві. Фермерське господарство уклало договори оренди з власниками паїв, проте інше підприємство самовільно зайняло ці зрошувані землі, засіяло сою та згодом зібрало врожай. Фермер зазнав упущеної вигоди та подав позов. Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №359/9892/17 від 14.07.2020 зазначив: «При вирішенні спорів щодо відшкодування збитків, заподіяних унаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, норми матеріального права не встановлюють обов’язку позивача підтвердити свої вимоги виключно розрахунками, зробленими відповідно до Методики, затвердженої постановою КМУ № 963. Позивач не позбавлений права надати інші допустимі докази на підтвердження розміру заподіяних збитків, у тому числі упущеної вигоди.»

Для стягнення упущеної вигоди необхідно довести, що за звичайних обставин особа мала реальні підстави розраховувати на одержання доходу, а також наявність причинного зв’язку між протиправною поведінкою боржника та збитками. Оскільки фермер надав докази підготовки землі та закупівлі насіння, суд задовольнив вимогу про стягнення збитків.

Іншим прикладом є пошкодження та засмічення землі. У практиці бувають випадки, коли підрядник під час будівництва сусіднього об’єкта тимчасово складував будівельне сміття на суміжній земельній ділянці фермера, що призвело до пошкодження родючого шару ґрунту. Фермер звернувся до комісії місцевої ради, яка за участю інспекторів зафіксувала вартість відновлювальних робіт та рекультивації, після чого суд стягнув з підрядника повну суму збитків.

Також поширеним є встановлення обмежень та охоронних зон. Наприклад, коли на приватній земельній ділянці сільськогосподарського призначення енергетична компанія встановила охоронну зону електромереж, це суттєво обмежило можливість її обробітку. Власник землі звернувся до комісії ради для визначення збитків через обмеження у використанні його ділянки. Комісія розрахувала розмір неодержаних доходів на основі середньої врожайності за період дії обмежень, після чого компанія добровільно компенсувала збитки.

Хто зобов’язаний компенсувати шкоду власнику землі

Обов’язок компенсувати майнові втрати покладається на суб’єктів, дії яких безпосередньо призвели до виникнення збитків або обмеження прав землевласників. Це можуть бути як державні органи, так і приватні особи чи комерційні підприємства. Важливо точно визначити винуватця, щоб уникнути відхилення позову через неналежного відповідача.

Відповідно до ст. 157 Земельного кодексу України, відшкодування збитків здійснюють органи виконавчої влади, organs місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також ті, чия діяльність обмежує права власників і землекористувачів.

Помилка у виборі відповідальної особи або позивача є частим приводом для програшу справи. Наприклад, в одному з кейсів міська рада звернулася до суду про стягнення збитків за користування землею під майном відповідача, проте земля перебувала у постійному користуванні іншого державного підприємства. Верховний Суд вказав, що оскільки за іншим суб’єктом зареєстровано право користування, обов’язок сплачувати виникає у формі земельного податку. Відтак, належним позивачем має бути податковий орган, а не міська рада, а способом захисту — стягнення податку, а не відшкодування збитків. Позов ради було відхилено.

Особливості відшкодування збитків під час воєнного стану

Воєнний стан вніс суттєві корективи у регулювання земельних відносин та порядок компенсації втрат землекористувачам. Держава розширила свої повноваження щодо швидкого вилучення та зміни цільового призначення земель для оборонних та суспільних потреб, часто обмежуючи права на компенсацію для державних та комунальних суб’єктів.

Згідно з Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 3505-IX: «припинення права постійного користування, зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється ... без відшкодування втрат лісогосподарського виробництва та збитків землекористувачам, які належать до державної та комунальної власності»

Ці зміни суттєво обмежують права державних установ та комунальних підприємств на отримання компенсацій у разі вилучення їхніх земель. Зокрема, це правило діє у випадках, коли вилучення здійснюється для розміщення Національного військового меморіального кладовища.

У практиці виникла ситуація, коли комунальне підприємство під час дії воєнного стану відмовилося добровільно передати земельну ділянку для створення об’єктів військового кладовища, вимагаючи компенсації збитків за втрату права користування. Місцева адміністрація здійснила припинення права постійного користування земельною ділянкою в односторонньому порядку без грошових виплат. Суд підтвердив легітимність дій адміністрації, посилаючись на Закон № 3505-IX, який скасовує обов’язок компенсації матеріальних втрат державним та комунальним установам у цій специфічній процедурі.

Окрім цього, на період дії воєнного стану аграрії отримали певні послаблення. Наприклад, якщо орендар продовжував користуватися землею сільськогосподарського призначення після завершення строку дії договору у квітні 2022 року, а орендодавець намагався стягнути збитки за нібито захоплення ділянки, суди ставали на бік аграріїв. Це зумовлено тим, що за правилами воєнного стану договори оренди с/г земель автоматично продовжувалися на один рік, а отже, ознак протиправності та самовільного зайняття немає. Якщо виникла складна судова справа про розірвання договору оренди або стягнення плати, важливо вчасно звернутися за професійною допомогою.

Порядок визначення розміру збитків за землю

Для правильного розрахунку суми компенсації законодавець передбачив два абсолютно різні правові механізми. Вибір конкретного документа залежить від характеру правопорушення: чи це правомірні дії влади, чи протиправні дії третіх осіб. Неправильне застосування методології розрахунку є однією з головних причин, чому суди відмовляють у задоволенні вимог про відшкодування шкоди за користування земельною ділянкою.

Розрахунок збитків за Постановою КМУ 284

Ключим підзаконним актом є Постанова Кабінету Міністрів України № 284 від 19 квітня 1993 року. Цей Порядок застосовується у випадках вилучення (викупу) земель, тимчасового зайняття, встановлення обмежень або погіршення якості ґрунтів. Відповідно до нього, відшкодуванню підлягає вартість споруд, насаджень, водних джерел, а також упущена вигода (неодержані доходи).

При стягненні неодержаних доходів розрахунок за кожен рік має здійснюватися на основі нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки, яка діяла саме в тому конкретному році (із урахуванням щорічних коефіцієнтів індексації), а не за єдиною останньою оцінкою. Помилка в НГО призведе до відхилення розрахунку судом. Отримати офіційні відомості про оцінку та провести укладання договору оренди землі на Гіді Дія можна через офіційні державні портали.

Також існує важлива деталь розрахунку: якщо відповідач володіє лише частиною будівель на великій території, не можна нараховувати плату за всю земельну ділянку. Стягнення має проводитися виключно пропорційно до площі нерухомого майна відповідача або меж фактично зайнятої та необхідної для обслуговування будівлі ділянки.

Уявімо ситуацію: товариство придбало приміщення контрольно-пропускного пункту (КПП) на великій земельній ділянці, де раніше діяло ціле підприємство. Місцева рада спробувала стягнути плату за користування всією земельною ділянкою під колишнім заводом. Верховний Суд зазначив, що розмір безпідставно збережених коштів має визначатися виключно пропорційно до частки набутого майна, а не з площі всієї ділянки. Позов було задоволено лише у пропорційній частині (це приклад часткової відповідальності співвласників).

Визначення шкоди за Методикою КМУ 963

На відміну від Постанови № 284, Методика, затверджена Постановою КМУ № 963, застосовується виключно у випадках деліктної (позадоговірної) шкоди. Сюди належить самовільне зайняття ділянок, використання земель не за цільовим призначенням або зняття родючого шару ґрунту без дозволу.

Важливо розрізняти ці поняття, оскільки відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки розраховується за спеціальними формулами, що мають характер штрафних санкцій, тоді як Постанова № 284 спрямована на компенсацію реальних втрат конкретного власника. При розрахунку шкоди за Методикою № 963 обов’язково застосовуються специфічні коефіцієнти індексації та такси. Проте, якщо відповідач доведе правомірність свого перебування на ділянці (наприклад, наявність права власності на будівлю), суди визнають розрахунок за цією Методикою повністю нерелевантним.

Окремо варто виділити відшкодування втрат лісогосподарського виробництва, яке є публічно-правовим платежем і стягується до бюджету, на відміну від приватних збитків власнику лісових земель.

Як працює комісія з визначення збитків

Розрахунок збитків не може бути зроблений землевласником самостійно. Для фіксації шкоди та її розміру створюються спеціальні комісії при районних державних адміністраціях або виконавчих комітетах місцевих рад. Саме їхній акт є основним доказом у майбутньому судовому процесі.

Навіть якщо справа йде до суду, для органів місцевого самоврядування критично важливо спочатку провести засідання комісії відповідно до Постанови КМУ № 284 та затвердити акт виконкомом. Хоча суд може самостійно перевірити розрахунок, наявність офіційного акту комісії є ключим доказом факту користування та обсягу боргу.

Процедура роботи комісії має суворо відповідати регламенту. Зокрема, порушник має бути обов’язково запрошений на засідання. Порушення цього правила веде до скасування рішень.

Наприклад, в одному з випадків виконавчий комітет селищної ради прийняв рішення про затвердження акту комісії, яким власнику нерухомості нараховано збитки за користування землею без договору. Підприємець звернувся до суду для скасування рішення виконкому, оскільки його не було належно запрошено на засідання. Суд встановив, що комісія порушила регламент, не надіславши письмове повідомлення про дату та час розгляду. Через порушення права особи на участь у розгляді, рішення виконкому було скасовано.

Збитки мають бути відшкодовані не пізніше ніж протягом одного місяця після затвердження актів комісій. Проте існують законодавчі винятки, коли збитки не підлягають відшкодуванню. Зокрема, компенсація не виплачується при недотриманні обмежень у спеціальних зонах об’єктів енергетики, а також при наданні земель у постійне користування природним заповідникам та національним паркам із земель державної чи комунальної власності.

Судова практика щодо стягнення плати за землю

Коли порушник відмовляється платити добровільно, єдиним дієвим шляхом захисту є звернення до суду. Проте судова практика у цих справах має багато тонкощів, які кардинально змінюють підхід до формулювання позовних вимог. Головна проблема полягає в правильній кваліфікації правовідносин.

На практиці власники землі часто припускаються помилки, вимагаючи в суді саме "відшкодування збитків" за користування землею без договору. Проте Велика Палата Верховного Суду роз’яснила, що до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Велика Палата Верховного Суду у справі №922/3412/17 від 20.11.2018 дійшла висновку: «Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.»

Тобто належним способом захисту прав власника землі є стягнення безпідставно збережених грошових коштів у розмірі орендної плати, а не стягнення збитків. Обов’язок сплатити земельний податок виникає лише після реєстрації права користування, а до цього моменту власник землі має право вимагати саме повернення безпідставно збережених коштів. Наша команда успішно реалізовувала такий захист, здійснюючи стягнення безпідставно набутих коштів за статтею 1212 ЦК у судовому порядку.

Розглянемо типову ситуацію: підприємець придбав складську будівлю, але протягом 3 років не оформлював договір оренди земельної ділянки комунальної власності під нею. Орган місцевого самоврядування звернувся до суду про стягнення неотриманих доходів. Суд зазначив, що у таких випадках позовні вимоги слід обґрунтовувати статтею 1212 Цивільного кодексу України як повернення безпідставно збережених коштів (у розмірі орендної плати), а не класичними збитками. Рішенням суду вимоги ради було задоволено.

Крім того, рішення органу місцевого самоврядування про затвердження акта комісії щодо визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам не є рішенням суб’єкта владних повноважень. Таке рішення не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов’язків для землекористувача, а є лише фіксацією збитків для їх подальшого стягнення, тому воно не може бути самостійним предметом судового спору.

Для успішного стягнення коштів ключовим є правильне підтвердження вартості землі. Належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом, довідка або витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки. Для ідентифікації об’єкта спору необхідна державна реєстрація земельної ділянки у земельному кадастрі. Важливо, що відсутність кадастрового номера також не є перешкодою. Верховний Суд зазначив, що відсутність кадастрового номера не звільняє фактичного користувача від обов’язку платити за землю, на якій стоїть його нерухомість. Суд задовольнив вимогу ради, визначивши площу фактичного користування на основі техпаспорта.

Чотири елементи відповідальності за користування землею

Коли власник землі чи місцева рада намагається стягнути матеріальну шкоду за самовільне використання ділянки, вони мають довести наявність повного складу правопорушення. Відсутність бодай одного з обов’язкових елементів цивільно-правової відповідальності є безумовною підставою для відмови у задоволенні позову.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/20363/17 від 18.12.2018 зазначив: «Для застосування такої міри відповідальності як відшкодування збитків необхідною є наявність усіх чотирьох загальних умов (елементів) цивільної відповідальності, а саме: протиправна поведінка; збитки (шкода); причинний зв'язок між протиправною поведінкою та завданими збитками; вина. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає.»

Цей висновок відкриває широкі можливості для захисту землекористувачів. Замість того щоб просто сперечатися про суму нарахувань, стратегія захисту має будуватися на спростуванні самого факту правопорушення (делікту).

На практиці суди суворо розрізняють правову природу позовів за ст. 1166 та ст. 1212 ЦК України. Помилка позивача у виборі підстави позову (наприклад, подання деліктного позову про збитки замість кондикційного про безпідставне збереження майна) є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову без дослідження інших обставин. Тому, якщо вам загрожує позов, варто залучити фахівців, які знають, як правильно побудувати захист — наприклад, коли ініційована відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки. Ви також можете перевірити відомості про власника землі в Дії для уточнення статусу ділянки.

Розглянемо чотири елементи детальніше:

• Протиправна поведінка. Позивач має довести, що використання ділянки є незаконним. Наприклад, якщо інспектор Держгеокадастру зафіксував нібито самовільне зайняття фермером сусідньої межі площею 1,5 га і нарахував шкоду за Методикою № 963 на суму 250 000 грн, захист може довести, що акт обстеження складено без проведення інструментально-геодезичних вимірювань і без виїзду на місце за участю землевпорядника. У такому разі суд визнає акт недопустимим доказом та відмовить у стягненні збитків через недоведеність факту протиправної поведінки.
• Збитки. Позивач має надати чіткий та обґрунтований розрахунок шкоди. Якщо, наприклад, міська рада намагалася стягнути неодержані доходи за використання сформованої ділянки, але протягом періоду стягнення ділянка змінювала свої межі в кадастрі через поділ, суд відмовить у позові. Позивач не зможе довести точний розмір реальних збитків у розрізі кожного окремого періоду за старими межами ділянки, які вже юридично не існували.
• Причинний зв’язок. Необхідно довести, що саме дії відповідача призвели до виникнення збитків у позивача.
• Вина відповідача. Якщо товариство придбало складську будівлю, але міська рада протягом двох років не затверджувала проєкт землеустрою через власні бюрократичні затримки, а потім подала позов про стягнення матеріальної шкоди, суд відхилить вимоги. Якщо відповідач надасть докази регулярного звернення із заявами про оренду, це повністю виключить елемент вини у складі цивільного правопорушення.

Для захисту від збитків за користування землею без документів критично важливо фіксувати кожен крок листування з органом місцевого самоврядування. Наявність офіційних відповідей про те, що сесія міськради переносилася або що документи перебувають на розгляді в архітектурі, повністю нівелює аргумент позивача про наявність вини відповідача у складі делікту.