Вирішення земельних спорів у судовому та позасудовому порядку

Ефективне вирішення земельних спорів в Україні можливе трьома основними шляхами: через органи місцевого самоврядування, у судовому порядку або за допомогою медіації. Правильний вибір способу захисту дозволяє зекономити час і зберегти кошти, уникнувши тривалих конфліктів із сусідами чи державними органами.

Часто землевласники припускаються помилок ще на етапі ініціювання спору, обираючи неналежний орган або неправильний вид судочинства. Наприклад, подання позову не за місцезнаходженням нерухомого майна гарантовано призведе до повернення заяви, а процедурні порушення при розгляді спору комісією ради унеможливлять захист прав.

Що таке земельні спори та які їх види

Юридичне поняття земельних спорів охоплює широке коло конфліктів, що виникають через порушення права власності, користування чи розпорядження земельними ділянками. Найчастіше такі розбіжності з’являються між суміжними власниками, орендарями та орендодавцями, а також між громадянами та органами державної влади чи місцевого самоврядування.

Практика показує, що вирішення земельних спорів залежить від правильної класифікації конфлікту. За своєю суттю ці спори поділяються на кілька категорій: межові конфлікти (коли сусіди не можуть узгодити лінію розподілу), спори про право власності, конфлікти щодо умов договорів оренди та оскарження неправомірних рішень владних органів.

Визначення природи конфлікту є першим кроком до вибору ефективного інструменту захисту. Законодавство пропонує кілька варіантів дій, кожен з яких має свої процесуальні нюанси, строки та фінансові витрати.

Позасудове вирішення земельних спорів місцевими радами

Для багатьох громадян найпростішим шляхом врегулювання конфліктів є позасудовий порядок вирішення земельних спорів, який здійснюється органами місцевого самоврядування. Згідно з частиною першою статті 158 Земельного кодексу України, сільські, селищні та міські ради вирішують спори у межах населених пунктів.

Згідно з ч. 1 ст. 158 Земельного кодексу України: «Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.»

Важливо враховувати, що компетенція місцевих рад обмежена певним колом питань. Вони мають право розглядати спори щодо меж земельних ділянок, які перебувають у власності чи користуванні громадян, обмежень у використанні земель, сервітутів, а також контролювати додержання правил добросусідства. Коли виникають земельні спори ст 158 Земельного кодексу визначає як правову основу для втручання місцевих рад. Проте, як зазначив Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №826/7426/18 від 07.06.2023, обов’язаковою умовою для розгляду такого спору радою є наявність у сторін належним чином оформленого права власності або користування ділянкою.

У нашій практиці був випадок, коли сусіди посварилися через межу, оскільки один із них встановив паркан, який зайшов на 20 см на чужу ділянку. Замість тривалої судової тяганини власники звернулися до сільської ради. Комісія з вирішення земельних спорів виїхала на місце, звірила кадастрові плани й підготувала рішення, у якому зобов’язала сусіда перенести паркан. Сусід виконав рішення добровільно, що зекономило обом сторонам час та кошти.

Проте позасудовий шлях має суттєві процесуальні обмеження. Для ініціювання розгляду спору в міській або сільській раді обов’язковою є присутність усіх зацікавлених сторін. Якщо вашого сусіда належним чином не повідомили про засідання комісії, прийняте рішення буде легко скасовано судом через процедурні порушення. Крім того, рішення комісії місцевої ради у земельному спорі не може бути використане для внесення автоматичних змін до Державного земельного кадастру (ДЗК). Якщо інша сторона не погоджується змінити координати, доведеться подавати позов до суду про скасування державної реєстрації або встановлення меж.

Також варто пам’ятати про розмежування повноважень органів влади. Наприклад, якщо громадянин звернувся до Держгеокадастру із заявою про вирішення спору щодо меж ділянки, яка розташована всередині села, відомство відмовить у розгляді. Вирішення таких спорів у межах населених пунктів є виключною компетенцією органів місцевого самоврядування.

Для глибшого розуміння повноважень рад ви можете ознайомитися з матеріалом про вирішення земельних спорів органами місцевого самоврядування.

Які документи потрібні для розгляду спору

Щоб ініціювати позасудовий процес, заявник повинен подати до місцевої ради письмову заяву. Правильно оформлені документи є запорукою того, що заяву приймуть до розгляду без затримок. Офіційну інформацію про процедуру можна знайти на порталі Дія, де детально описано видачу рішення за результатом розгляду земельних спорів.

Згідно з вимогами, письмова заява обов’язково має містити найменування органу, дані сторін спору, детальний виклад обставин конфлікту, зазначення доказів та перелік документів, що додаються. Разом із заявою подається сформований пакет підтверджуючих матеріалів.

До заяви необхідно додати такі документи:

• Копія паспорта та РНОКПП. Документи, що посвідчують особу заявника.
• Документи на землю. Копія документу, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою.
• Кадастрові матеріали. Кадастровий план земельної ділянки (за наявності) та порівняльний план з відображенням меж.
• Правовстановлюючі документи на майно. Копії документів на об’єкти нерухомості, розташовані на ділянці.
• Додаткові докази. Копія витягу із Реєстру речових прав, копії документів про зміни у правовому режимі ділянки та копії попередніх рішень щодо спору (якщо такі приймалися).

Належна підготовка документів дозволяє комісії швидко розібратися в суті конфлікту та прийняти обґрунтоване рішення.

Судовий порядок вирішення земельних спорів та юрисдикція

Якщо позасудові спроби не дали результату, єдиним надійним варіантом залишається судовий порядок вирішення земельних спорів. Судовий захист гарантує прийняття обов’язкового до виконання рішення, проте вимагає суворого дотримання процесуальних норм, зокрема правил підсудності та юрисдикції.

Помилка у визначенні юрисдикції суду є однією з найпоширеніших причин затягування розгляду. Законодавство чітко розмежовує компетенцію судів залежно від суб’єктного складу учасників та характеру правовідносин:

• Цивільна юрисдикція. Відповідно до ч. 1 ст. 19 Цивільного процесуального кодексу України, загальні суди розглядають спори, у яких хоча б однією зі сторін є фізична особа, яка захищає свої приватні земельні права. Сюди відносяться і суперечки щодо добросусідських відносин між власниками суміжних садиб.
• Господарська юрисдикція. Згідно з ч. 1 ст. 20 Господарського процесуального кодексу України, господарські суди розглядають земельні спори виключно між юридичними особами та фізичними особами-підприємцями (ФОП), які виникають у зв’язку із здійсненням господарської діяльності.
• Адміністративна юрисдикція. Адміністративні суди розглядають справи щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності органів влади (суб’єктів владних повноважень), коли йдеться про публічно-правові відносини, де немає спору про приватне право на землю.

Розглянемо типову помилку: фермерське господарство намагалося оскаржити відмову міської ради у поновленні договору оренди землі в адміністративному суді. Проте суд закрив провадження, зазначивши, що цей спір виник з договірних відносин і є приватноправовим. Оскільки сторонами є суб’єкти господарювання, справа повинна розглядатися виключно господарським судом.

Процесуальні тонкощі судового розгляду також детально висвітлені в практиці Верховного Суду. Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у справі №583/2715/16-ц від 13.06.2018 встановила, що оскарження висновків узгоджувальних комісій щодо меж ділянок розглядається судами цивільної юрисдикції. Крім того, у постанові від 05.12.2018 у справі №713/1817/16-ц суд зазначив, що скасування рішень місцевих рад про затвердження актів узгодження меж належить до цивільної або господарської юрисдикції залежно від суб’єктного складу.

При підготовці позову слід звернути увагу на кілька важливих аспектів:

1. Виключна підсудність. Позовні заяви щодо земельних ділянок подаються виключно за місцем знаходження самої землі. Подання позову за місцем реєстрації позивача, якщо ділянка розташована в іншій області, призведе до повернення заяви судом.
2. Ефективність способу захисту. В адміністративних або цивільних спорах суди відмовляють у позові, якщо обрано неефективний спосіб захисту. Наприклад, не можна вимагати від суду зобов’язати раду прийняти рішення про виділення ділянки, належним є вимога зобов’язати розглянути заяву з урахуванням висновків суду.
3. Оцінка порушення права. Суд захищає лише реально порушене право. Якщо ви намагаєтеся оскаржити рішення ради про надання дозволу на розробку проекту землеустрою сусідові, Верховний Суд вказує, що сам по собі дозвіл не створює права власності, а отже, ваші права на цьому етапі ще не порушені.

Судовий процес вимагає значних фінансових витрат. Окрім сплати судового збору, який можна розрахувати через Офіційний веб-портал ‘Судова влада України’, сторони несуть витрати на адвокатів та земельно-технічні експертизи. Наприклад, два підприємства судилися за право оренди суміжної ділянки протягом 3 років. Судові витрати перевищили вартість оренди самої ділянки на кілька років уперед, що доводить фінансові ризики затяжних судів. Перед початком процесу корисно зазирнути в Єдиний державний реєстр судових рішень для аналізу аналогічних справ.

Якщо ви стикнулися зі складним конфліктом, наші фахівці мають успішний досвід у таких справах. Ви можете переглянути наш кейс про визнання права власності на земельну ділянку в судовому порядку, а також інший успішний судовий спір про визнання права власності на землю, що підтверджує нашу експертність у цій сфері.

Врегулювання земельних спорів шляхом проведення медіації

Сучасне законодавство пропонує прогресивну альтернативу судовому процесу — врегулювання земельних спорів медіація. Відповідно до ч. 1 ст. 158-1 Земельного кодексу України, будь-який земельний спір може бути вирішений за допомогою медіації відповідно до Закону України "Про медіацію".

Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону України 'Про медіацію': «Дія цього Закону поширюється на суспільні відносини, пов’язані з проведенням медіації з метою запобігання виникненню конфліктів (спорів) у майбутньому або врегулювання будь-яких конфліктів (спорів), у тому числі цивільних, сімейних, трудових, господарських, адміністративних...»

Медіація є повністю добровільною процедурою, де залучається незалежний посередник — медіатор, який допомагає сторонам знайти взаємовигідне рішення, не приймаючи його самостійно.

Процедура медіації має кілька важливих переваг та особливостей:

• Гнучкість на будь-якій стадії. Якщо сторони вирішили спробувати медіацію вже після відкриття судового провадження, вони мають право заявити суду клопотання про зупинення розгляду справи на час проведення медіації.
• Економічна вигода. Послуги медіатора зазвичай оплачуються сторонами порівну, що значно дешевше за судові витрати та проведення судових експертиз.
• Конфіденційність та збереження відносин. Процес проходить у закритому форматі, що дозволяє сторонам зберегти партнерські чи сусідські відносини.

У нашій практиці є чудовий приклад: два брати отримали у спадок одну земельну ділянку й не могли домовитися про її реальний поділ. Спроби вирішити конфлікт самостійно призводили лише до сварок. Вони звернулися до професійного медіатора. Під час трьох сесій їм вдалося знайти компромісний варіант поділу з урахуванням доступу до під’їзної дороги, що було закріплено договором про поділ майна у нотаріуса.

Медіація також чудово працює у сфері великого бізнесу. Наприклад, між агрохолдингом та місцевою громадою виник конфлікт щодо використання польових доріг, які розсікали орендовані масиви земель. Замість тривалої судової війни сторони вирішили скористатися медіацією. За три зустрічі вони погодили сервітут на використання доріг із компенсацією для громади, що дозволило безперешкодно провести посівну кампанію.

Результатом успішної медіації є письмова угода, у якій чітко прописуються зобов’язання сторін, строки та способи їх виконання. Така угода не повинна порушувати права третіх осіб або державні інтереси, але є надійним інструментом добровільного вирішення конфлікту.