Реєстрація нерухомості на окупованій території — це процедура, яку можна і потрібно пройти на підконтрольній Україні території. Багато власників помилково вважають, що без доступу до свого міста вони втрачають юридичний зв’язок із квартирою чи будинком. Насправді держава дозволяє оцифрувати старі паперові документи та внести їх до електронного реєстру через будь-якого реєстратора.
Це критично важливо зробити саме зараз. Без актуального запису в Державному реєстрі речових прав неможливо продати об’єкт, передати його у спадок або подати заявку на компенсацію, якщо житло було зруйноване внаслідок бойових дій.
Коротко про головне
- Право власності охороняється Україною незалежно від дій окупаційних адміністрацій.
- Процедура працює за принципом екстериторіальності: звернутися можна до будь-якого реєстратора на підконтрольній території.
- Будь-які договори чи свідоцтва, видані окупантами, є юридично нікчемними.
- Для реєстрації потрібен оригінал старого паперового документа про право власності.
Зміст:
Чому право власності зберігається за українськими законами
За українським законодавством право власності на майно в окупації повністю зберігається за його законним власником. Жодні рішення місцевих адміністрацій про так звану «націоналізацію», конфіскацію чи передачу в управління не мають юридичної сили. З точки зору нашої держави та міжнародного права, ви залишаєтеся єдиним господарем своєї квартири чи будинку.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України": «На тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна... та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності, інші речові права на майно...»На практиці це означає, що вам не потрібно нічого переоформлювати за новими правилами чи підтверджувати свій статус перед окупаційною владою. Головне завдання — переконатися, що ваші українські документи належним чином зафіксовані в електронній базі. Якщо майно було придбане до 2013 року, воно часто існує лише на папері. Саме тому важливо ініціювати внесення цих даних до сучасного реєстру.
Де проходить реєстрація нерухомості з окупованих територій
Реєстрація нерухомості з окупованих територій проходить за принципом екстериторіальності, тобто ви можете звернутися до будь-якого нотаріуса або ЦНАПу на підконтрольній території. Їхати ближче до лінії фронту чи шукати реєстратора саме зі своєї області не потрібно.
Згідно з ч. 1 ст. 11-1 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України": «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що розташоване на тимчасово окупованій території, може здійснюватися незалежно від місцезнаходження такого майна.»У нашій практиці був випадок, коли людина мала старе свідоцтво на квартиру в Луганську від 2010 року. Даних в електронній системі не було. Власник просто звернувся до нотаріуса в місті Дніпро, надав оригінал, і інформацію успішно внесли до бази. Тепер він бачить своє майно в застосунку Дія.
Якщо ж власник перебуває за кордоном, він може оформити довіреність у консульстві або в іноземного нотаріуса (з апостилем), і його представник подасть папери в Україні. Загалом робота нотаріусів під час війни адаптована до таких дистанційних форматів, тому фізична присутність власника не завжди є критичною.
Порядок дій для реєстрації майна
- Підготуйте документи. Знайдіть оригінал паперового документа про право власності, паспорт та ідентифікаційний код.
- Оберіть реєстратора. Зверніться до будь-якого ЦНАПу або нотаріуса на підконтрольній Україні території.
- Подайте заяву. Реєстратор самостійно сформує заяву в електронній системі, вам потрібно лише перевірити дані та підписати її.
- Отримайте витяг. Після сплати адміністративного збору та обробки даних ви отримаєте паперовий або електронний витяг з Державного реєстру речових прав.
Які документи подавати для внесення даних у реєстр
Для внесення даних у реєстр необхідно подати паспорт, ідентифікаційний код та оригінал документа, що підтверджує ваше право власності. Це може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування або рішення суду. Заяву формує сам державний реєстратор, вам залишається лише перевірити дані та поставити підпис.
Оскільки паперові реєстраційні справи (архіви БТІ) часто залишилися в окупації, реєстратор створює нову електронну справу на підставі поданих вами оригіналів. Він зобов’язаний перевірити дійсність ваших паперів через доступні українські реєстри та бази даних, навіть якщо територія наразі недоступна.
Після успішної процедури та сплати адміністративного збору ви отримуєте витяг. Ви можете здійснити перевірку права власності на квартиру в Держреєстрі самостійно, щоб переконатися у наявності запису та правильності внесених даних.
Чим ми допомагаємо власникам нерухомості
- Аналіз ситуації. Перевіряємо наявні документи та визначаємо оптимальний шлях реєстрації.
- Відновлення документів. Допомагаємо отримати дублікати або визнати право власності через суд у разі втрати оригіналів.
- Супровід спадкування. Організовуємо процес прийняття спадщини на майно, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
- Захист інтересів. Представляємо ваші інтереси перед державними реєстраторами у разі безпідставної відмови.
Як діяти у разі втрати оригіналів документів
Якщо оригінали документів втрачені або фізично залишилися в окупованому місті, відновити їх можна через отримання дубліката або в судовому порядку. Звернення до суду — це найпоширеніший шлях, коли нотаріус чи архів, який видавав первинний документ, припинив діяльність або не вивіз свої справи на підконтрольну територію.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №638/4895/15-ц від 14.06.2022 зазначив: «Спадкоємці мають право звернутися до будь-якого нотаріуса на підконтрольній Україні території для відкриття спадкової справи... Державна реєстрація права власності на успадковану нерухомість у Криму чи на Донбасі проводиться українськими реєстраторами за принципом екстериторіальності»Спадщину на майно в окупації можна оформити у будь-якого нотаріуса України.
Схожа логіка діє і при спадкуванні. Наприклад, якщо людина померла в окупації, спадкоємець спочатку встановлює факт смерті через український суд, отримує легітимне свідоцтво ДРАЦС, а потім відкриває спадкову справу в будь-якому місті України. Відсутність доступу до самого будинку не заважає юридично оформити його на себе.
Чому угоди за правилами окупаційної влади є недійсними
Будь-які угоди, договори купівлі-продажу чи свідоцтва, оформлені за правилами окупаційної влади, є абсолютно недійсними. Вони не визнаються Україною і не створюють жодних правових наслідків для нового «власника». Продати чи купити майно в окупації законно можна лише за українським законодавством на підконтрольній території.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №219/1016/18 від 22.10.2018 зазначив: «Суд роз’яснив межі застосування «намібійських винятків»... Цей принцип може застосовуватися виключно до документів про реєстрацію народження та смерті особи. Він категорично не поширюється на майнові права, реєстрацію нерухомості чи договори купівлі-продажу.»«Намібійські винятки» стосуються лише народження та смерті, але не купівлі нерухомості.
Уявімо ситуацію: людина «купила» будинок у Маріуполі у 2024 році через місцевий окупаційний центр надання послуг. Юридично ця операція нікчемна. Власником в українських реєстрах залишається та особа, яка володіла будинком до окупації. Варто пам’ятати і про заборону на оформлення власності на окупованих територіях щодо державного майна — такі об’єкти взагалі не можуть змінювати статус чи переходити у приватні руки.
Питання про реєстрацію майна в окупації
Чи потрібно мені їхати на окуповану територію для оформлення паперів?
Категорично ні. Усі процедури проводяться виключно на підконтрольній Україні території у будь-якого нотаріуса чи державного реєстратора за принципом екстериторіальності.
Чи дійсний договір купівлі-продажу, завірений нотаріусом окупаційної влади?
Ні, такі документи не мають жодної юридичної сили. Укладати угоди щодо майна на тимчасово окупованих територіях можна лише за українським законодавством на підконтрольній території.
Чи заберуть у мене квартиру, якщо я не зареєструю її в реєстрі до 2026 року?
Україна не позбавляє права власності через відсутність запису в електронному реєстрі. Проте без такої реєстрації ви не зможете продати майно, передати його у спадок або отримати компенсацію за руйнування.
Скільки коштує реєстрація права власності?
Сплачується адміністративний збір (близько 0,1 прожиткового мінімуму за звичайну процедуру). Якщо ви звертаєтесь до приватного нотаріуса, додатково оплачуються його послуги за домовленістю.
Потрібна допомога з реєстрацією майна?
Якщо ваші документи на нерухомість залишилися в окупації, або реєстратор відмовляє у внесенні даних через нестандартну ситуацію, наші адвокати допоможуть знайти вихід. Ми супроводжуємо процедури відновлення документів, визнання права власності через суд та оформлення спадщини на майно, що тимчасово перебуває не під контролем України.
