Нотаріальне відчуження нерухомості нерідко стикається із несподіваними перепонами, коли нотаріуси заявляють про необхідність витримати обов’язковий місячний строк після реєстрації права власності. Багато власників квартир, будинків чи земельних ділянок чують усні відмови у посвідченні договорів через посилання на воєнний стан або правила цивільного законодавства. Проте на практиці більшість таких обмежень виникає або через неправильний підрахунок календарних дат, або через застосування вже скасованих урядових нормативних актів.
Адвокати нашого бюро щодня стикаються із запитами клієнтів щодо перевірки чистоти угод та усунення штучних затримок під час продажу нерухомого майна. У цьому практичному матеріалі ми детально розберемо, як за нормами закону та позицією Верховного Суду обчислюється місячний строк, якими документами підтверджується дата набуття прав і що робити, якщо нотаріус безпідставно блокує оформлення угоди.
Ключові юридичні факти про строки відчуження нерухомості
- Загальний одномісячний мораторій на перепродаж нерухомості після придбання, введений на початку воєнного стану постановою КМУ № 164, офіційно скасовано урядовою постановою № 469 від 09.05.2023.
- Перебіг місячного строку починається не в день внесення запису до реєстру, а з наступного календарного дня відповідно до статті 253 Цивільного кодексу України.
- Місячний строк у цивільному праві не дорівнює 30 календарним дням: він спливає у відповідне число наступного місяця згідно зі статтею 254 ЦКУ.
- Якщо останній день обчисленого строку припадає на вихідний день, правочин можна вчиняти лише після першого наступного робочого дня.
- Усна відмова нотаріуса є незаконною: за письмовою вимогою заявника нотаріус зобов’язаний протягом 3 робочих днів винести мотивовану постанову про відмову за статтею 49 Закону «Про нотаріат».
Зміст:
Як обчислюється місячний строк після реєстрації права власності
Місячний строк для нотаріального посвідчення правочинів обчислюється суворо за правилами цивільного законодавства: перебіг починається з наступного календарного дня після дати реєстрації, а завершується у відповідне число наступного місяця. Тільки після повного спливу цього терміну особа отримує безспірне право укладати новий правочин.
У цивільних правовідносинах питання часу має вирішальне значення. Багато власників помилково вважають, що відлік починається з дати підписання первинного договору або фактичної передачі ключів від житла. Проте, згідно з частиною 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права виникають виключно з моменту внесення запису до державного реєстру.
Правило першого дня та початок перебігу строку
Відповідно до частини 1 статті 253 Цивільного кодексу України, перебіг будь-якого цивільного строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов’язано його початок. Це означає, що календарний день, у який державний реєстратор чи нотаріус ухвалив рішення та вніс запис про реєстрацію, до розрахунку місяця взагалі не включається.
Дану правову позицію підтвердив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду в постанові від 25.07.2024 у справі № 748/2841/23. Судді наголосили, що правила обчислення строків є імперативними: строк стартує з 00 годин 00 хвилин наступного дня, а вчинення дій хоча б на кілька годин раніше юридично означає вчинення дії поза межами наданого права.
Дата закінчення місячного терміну та неробочі дні
Згідно з частиною 3 статті 254 Цивільного кодексу України, строк, що визначений місяцями, спливає у відповідне число останнього місяця строку. Якщо ж місяць не має відповідного числа (наприклад, реєстрація відбулася 31 січня, а в лютому лише 28 днів), строк спливає в останній календарний день цього місяця.
Окрему увагу слід звернути на вихідні дні. Касаційний цивільний суд у постанові від 16.06.2021 у справі № 554/4741/19 зазначив: якщо останній день строку припадає на вихідний або святковий день, днем закінчення строку є перший за ним робочий день. Відтак, нотаріальне посвідчення правочину буде правомірним лише з наступного дня після остаточного завершення перебігу строку.
Які документи підтверджують дату набуття права на майно
Юридичним підтвердженням дати набуття права власності для нотаріуса є виключно офіційний витяг з реєстру прав із зазначенням точної дати й часу прийняття рішення реєстратором. Жодні квитанції про сплату зборів, акти приймання-передачі чи дати підписання договорів не є точкою відліку строку.
Для вчинення будь-якої нотаріальної дії продавець повинен надати комплект правовстановлюючих документів. Однак нотаріус завжди звіряє дату виникнення титулу власника безпосередньо за електронною базою даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
Відомості державного реєстру та рішення реєстратора
У паперовому або електронному витягу з ДРРП зазначаються дві критично важливі дати: дата подання заяви та дата прийняття рішення про державну реєстрацію прав. Відлік будь-якого строку починається виключно від дати прийняття рішення та внесення номера запису про право власності.
Якщо між поданням заяви та фактичною реєстрацією минуло кілька днів через додаткову перевірку чи технічні збої реєстру, визначальним моментом є саме дата рішення реєстратора. Якщо спробувати вчинити правочин раніше необхідного строку, Верховний Суд у постанові від 13.05.2022 у справі № 520/2224/19-ц розцінює це як грубе порушення процедури відчуження майна.
Як отримати витяг онлайн через сервіси Дія
Власник нерухомості може самостійно перевірити точну дату та час реєстрації за лічені хвилини. Для цього достатньо скористатися державною послугою Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на порталі Дія. Сформований витяг має таку саму юридичну силу, як і паперовий документ із печаткою.
Також перед підготовкою до правочину корисно ознайомитися з офіційним регламентом на сторінці Державна реєстрація права власності на нерухоме майно Гіду з державних послуг, де викладено вимоги до правовстановлюючих документів.
Покроковий алгоритм дій власника перед нотаріальним відчуженням майна
- Отримайте актуальний Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через портал Дія або у нотаріуса та перевірте точну дату прийняття рішення реєстратором.
- Перевірте дату початку перебігу строку: вона настає з наступного календарного дня після дати реєстрації права згідно зі статтею 253 Цивільного кодексу України.
- Визначте дату закінчення строку (відповідне число наступного місяця) та переконайтеся, що вона не припадає на вихідний чи святковий день.
- Якщо нотаріус висловлює усні заперечення, надайте йому посилання на постанову КМУ від 09.05.2023 № 469, яка скасувала одномісячний мораторій воєнного стану.
- У разі наполягання на відмові зареєструйте офіційну письмову заяву про вчинення нотаріальної дії з вимогою надати письмову постанову про відмову протягом 3 робочих днів.
- За необхідності зверніться до іншого нотаріуса в межах округу або залучіть профільного адвоката для оскарження неправомірних дій.
Приклад практичного розрахунку строків для посвідчення угоди
Якщо право власності зареєстровано 13 жовтня, строк починається 14 жовтня і закінчується о 24 годині 14 листопада, тобто законне посвідчення нового договору можливе з 15 листопада. Неправильне визначення навіть одного календарного дня тягне ризик недійсності правочину або законну відмову нотаріуса.
Щоб уникнути непорозумінь із нотаріусом та контрагентами за договором, розглянемо кілька типових календарних ситуацій, які найчастіше виникають на практиці та викликають помилки у сторін правочину.
Календарний приклад обчислення дат
Уявімо ситуацію: громадянин придбав квартиру, і реєстратор вніс запис до ДРРП 15 серпня. Згідно зі статтями 253 та 254 Цивільного кодексу України:
- День внесення запису (15 серпня) до строку не зараховується;
- Перебіг строку розпочинається з 00:00 годин 16 серпня;
- Місячний строк спливає рівно через місяць — 15 вересня о 24:00;
- Безспірне право укладати новий договір відчуження виникає лише з 16 вересня.
Якщо сторони прийдуть до нотаріальної контори 15 вересня, нотаріус буде зобов’язаний відмовити в оформленні, оскільки останній день встановленого строку ще не закінчився.
Вплив коротких місяців та вихідних днів на правочин
Складніша ситуація виникає в місяцях із різною кількістю днів або коли фінішна дата припадає на суботу чи неділю. Наприклад, право власності зареєстровано 31 січня. Оскільки в лютому немає 31-го числа, місячний строк закінчується в останній день лютого — 28 або 29 числа о 24:00.
Якщо ж останній день строку припадає на суботу, строк автоматично продовжується до закінчення понеділка (першого робочого дня). Відповідно, право на вчинення правочину з’явиться лише у вівторок. Порушення цього правила ставить під загрозу юридичну чистоту всієї угоди.
Послуги бюро «ЮРКОНСАЛТ» у сфері оформлення нерухомості
- Юридичний аудит правовстановлюючих документів та витягів з ДРРП перед посвідченням договорів
- Комплексний супровід договорів купівлі-продажу, дарування та міни нерухомого майна
- Підготовка письмових заяв та адвокатських запитів до нотаріусів при виникненні затримок
- Оскарження незаконних постанов нотаріусів про відмову у вчиненні нотаріальних дій
- Представництво інтересів клієнтів у державних реєстраційних органах та судах усіх інстанцій
Що робити власнику якщо нотаріус безпідставно відмовляє в посвідченні
У разі безпідставної відмови нотаріуса власник повинен подати письмову заяву про вчинення нотаріальної дії з вимогою винести офіційну мотивовану постанову про відмову протягом трьох робочих днів. Така постанова є офіційним документом, який можна оскаржити або спонукати нотаріуса переглянути свою позицію.
Часто нотаріуси відмовляють усно, аргументуючи це внутрішніми сумнівами або нормами, які вже втратили чинність. Слід пам’ятати, що усні заперечення не мають юридичної сили і не створюють жодних правових наслідків для об’єкта нерухомості.
Скасування урядового мораторію постановою Кабміну
На початку повномасштабного вторгнення постановою КМУ від 28.02.2022 № 164 дійсно встановлювалася заборона посвідчувати договори відчуження майна до закінчення 1 місяця з дня реєстрації права власності. Проте постановою Кабінету Міністрів України від 09.05.2023 № 469 це суворе обмеження було повністю виключено з нормативного акта з метою відновлення нормального функціонування цивільного обороту.
Якщо нотаріус аргументує відмову дією спеціального воєнного мораторію на швидкий продаж щойно купленого майна, він використовує застарілу редакцію постанови. Достатньо надати фахівцю посилання на чинну редакцію урядового акта.
Письмова вимога про видачу постанови про відмову
Згідно зі статтею 49 Закону України «Про нотаріат», нотаріус зобов’язаний викласти причини відмови в письмовій формі і протягом трьох робочих днів винести відповідну постанову. Усна відмова є прямим порушенням професійних обов’язків.
Отримавши письмову заяву про видачу постанови, нотаріус зазвичай ще раз ретельно перевіряє законодавство та актуальну практику і нерідко погоджується посвідчити угоду. Якщо ж винесено незаконну постанову, її можна оскаржити до територіального управління юстиції або в судовому порядку відповідно до статті 50 Закону «Про нотаріат».
Зразок заяви нотаріусу про вчинення нотаріальної дії або винесення постанови про відмову
Нижче наведено зразок заяви, яку слід подати нотаріусу під розписку у разі виникнення суперечок щодо строків або неправомірної усної відмови в оформленні договору.
Приватному нотаріусу [Назва нотаріального округу] [Прізвище, ім'я, по батькові нотаріуса] Адреса робочого місця: [Індекс, область, місто, вулиця, будинок] Заявник: [Прізвище, ім'я, по батькові власника] РНОКПП: [Номер] Адреса реєстрації/проживання: [Індекс, адреса] Телефон: [Номер телефону] E-mail: [Електронна адреса] ЗАЯВА про вчинення нотаріальної дії або винесення постанови про відмову [Дата] я звернувся(-лася) до Вас із заявою та повним пакетом документів для нотаріального посвідчення договору відчуження (купівлі-продажу / дарування) об'єкта нерухомого майна, а саме: [зазначити об'єкт: квартира / будинок / земельна ділянка], реєстраційний номер об'єкта в ДРРП: [Номер], що розташований за адресою: [Повна адреса]. Право власності на зазначений об'єкт зареєстровано за мною [Дата реєстрації] (номер запису про право власності: [Номер запису], що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від [Дата витягу] № [Номер витягу]). Вчинити зазначену нотаріальну дію мені було усно відмовлено з підстав нібито нескінчення місячного строку після набуття права власності під час дії воєнного стану. Повідомляю, що обмеження щодо відчуження нерухомості до закінчення одного місяця з дня реєстрації, які встановлювалися підпунктом 17 пункту 1 постанови КМУ від 28.02.2022 № 164, були офіційно скасовані постановою Кабінету Міністрів України від 09.05.2023 № 469. Будь-яких чинних законодавчих обмежень щодо строку володіння майном перед його відчуженням на даний момент немає. Крім того, відповідно до статей 253, 254 Цивільного кодексу України навіть у разі обчислення строків перебіг строку починається з наступного дня, а сам строк сплив [Дата спливу строку]. Згідно з частиною 1 статті 49 Закону України «Про нотаріат», нотаріусу забороняється безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальної дії. Відповідно до частини 4 цієї ж статті та пункту 3 глави 13 розділу I Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, на вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус зобов'язаний викласти причини відмови в письмовій формі і протягом трьох робочих днів винести відповідну постанову. Враховуючи викладене, керуючись статтями 42, 49, 50 Закону України «Про нотаріат», ПРОШУ: 1. Вчинити нотаріальну дію — посвідчити договір відчуження належного мені об'єкта нерухомого майна. 2. У разі незгоди або наявності законних перешкод для вчинення дії — протягом трьох робочих днів винести та надати мені офіційну вмотивовану Постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії з роз'ясненням порядку та строків її оскарження. Додатки: 1. Копія паспорта та РНОКПП заявника. 2. Копія Витягу з ДРРП про реєстрацію права власності. 3. Копія правовстановлюючого документа на майно. [Дата] [Особистий підпис] / [ПІБ] /
Потрібна допомога у взаємодії з нотаріусом чи оформленні нерухомості
Якщо нотаріус відмовляє у посвідченні договору, вимагає зайві довідки або неправомірно трактує строки набуття права власності, не витрачайте час на безрезультатні суперечки. Фахівці нашого бюро допоможуть правильно скласти офіційну заяву про вчинення нотаріальної дії, нададуть аргументоване юридичне роз’яснення для нотаріуса або супроводять угоду «під ключ».
Звертайтеся до нашого бюро за номерами телефонів (050) 101-8228 або (097) 101-8228 для отримання кваліфікованої правової консультації та захисту ваших майнових інтересів.
Поширені запитання про місячний строк для відчуження майна
Чи діє сьогодні заборона продавати нерухомість протягом місяця після покупки
Ні, спеціальне обмеження на нотаріальне посвідчення правочинів відчуження протягом 1 місяця після реєстрації попереднього набуття було повністю виключено з постанови Кабінету Міністрів України № 164 постановою КМУ від 09.05.2023 № 469. Якщо нотаріус відмовляє виключно з посиланням на воєнний стан, це застосування застарілої редакції законодавства.
Від якої саме дати починається обчислення місячного строку
Відлік цивільного строку починається з 00:00 годин наступного календарного дня після дати державної реєстрації права власності, яка офіційно вказана у рішенні державного реєстратора та витязі з ДРРП. Сама дата реєстрації до розрахунку строку не входить.
Коли закінчується місячний строк якщо реєстрація відбулася 20 числа
Відповідно до статті 254 Цивільного кодексу України, строк закінчується о 24:00 20 числа наступного місяця. Тобто повністю безпечно та законно підписувати новий правочин можна, починаючи з 21 числа наступного місяця.
Що робити якщо нотаріус усно відмовляє через недотримання строків
Слід подати нотаріусу офіційну письмову заяву про вчинення нотаріальної дії та зажадати протягом трьох робочих днів винести мотивовану постанову про відмову за статтею 49 Закону України «Про нотаріат». Часто після реєстрації письмової заяви нотаріус перевіряє актуальні норми права та погоджується посвідчити договір.
Чи можна звернутися до іншого нотаріуса при неправомірній відмові
Так, за відсутності офіційної постанови про відмову ви маєте повне право звернутися до будь-якого іншого приватного або державного нотаріуса в межах вашого нотаріального округу. Усна відмова одного спеціаліста не створює жодних записів чи обмежень у державних реєстрах.