Оренда державного та комунального майна: правила 2026

Оренда державного майна в Україні сьогодні — це прозорий процес, що відбувається виключно через електронні аукціони в системі ProZorro.Продажі. Це дозволяє бізнесу отримати доступ до офісів, складів чи цілісних майнових комплексів без корупційних ризиків та складних паперових процедур.

Для успішного укладення договору важливо розуміти різницю між переліками об’єктів, вчасно подати заяву та врахувати особливості воєнного стану, які суттєво змінюють правила гри щодо строків та пільг.

Типи об’єктів оренди та формування переліків майна

Усе майно, яке держава або громада готові здати в найм, поділяється на два ключові типи. Це фундаментальне розмежування визначає, чи доведеться вам змагатися за об’єкт на торгах, чи ви зможете отримати його за прямим договором як пільговик.

Перший тип переліку включає об’єкти, що передаються виключно через аукціон. Другий тип призначений для вузького кола суб’єктів (бюджетники, релігійні організації, дипломатичні установи), які мають право на оренду без конкурсу.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Об’єкти державної та комунальної власності, що передаються в оренду, поділяються на такі типи: Перелік першого типу - перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні; Перелік другого типу - перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.»

Як об’єкт потрапляє до системи ProZorro

Процес починається з ініціативи потенційного орендаря або самого балансоутримувача. Якщо ви знайшли цікаву будівлю, якої ще немає в системі, ви можете подати заяву про її включення до відповідного переліку. Орендодавець зобов’язаний розглянути таку пропозицію та прийняти рішення протягом встановлених законом строків.

Підстави для відмови у включенні майна до переліку

Не кожна будівля може бути орендована. Балансоутримувач має право відмовити, якщо майно потрібне для власних потреб бюджетної установи, або якщо об’єкт уже включено до програми приватизації державного та комунального майна. Будь-яка відмова має бути обґрунтованою, інакше її можна оскаржити в суді.

Особливості оренди майна під час воєнного стану

Воєнний стан вніс суттєві корективи в орендні відносини, спрямовані на підтримку бізнесу та спрощення процедур. Головна зміна стосується автоматичного продовження договорів, строк яких закінчується в цей період.

Договори оренди державного та комунального майна вважаються продовженими на період дії воєнного стану та ще на 4 місяці після його завершення. Це відбувається автоматично, без необхідності підписувати додаткові угоди, якщо балансоутримувач не заперечив проти цього за 30 днів до кінця строку.

Пільги для релокованого бізнесу та знижки

Для підприємств, що переміщують потужності з небезпечних регіонів, діють спеціальні умови. Наприклад, орендна плата може становити лише 1 гривню за квадратний метр на перші півроку оренди. Це критично важливо для збереження робочих місць та економічної стабільності.

В нашій практиці був випадок, коли підприємство з Харкова вирішило релокувати склад до Львова. Через високу конкуренцію ціна на аукціоні злетіла, але завдяки вчасно оформленому клопотанню від ОВА компанія застосувала пільгу, що дозволило успішно переїхати та відновити роботу.

Позиція Верховного Суду щодо продовження договорів

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №917/565/22 від 12.04.2023 зазначив: «Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, вважаються автоматично продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців після його припинення.»

Договори оренди держмайна продовжуються автоматично на час війни без рішення орендодавця.

Хто може бути орендарем та які об’єкти під забороною

Законодавство встановлює чіткі обмеження щодо того, хто може орендувати публічне майно. Це зроблено для запобігання фінансуванню агресії та забезпечення прозорості власності.

Орендарями не можуть бути особи, до яких застосовано санкції, юридичні особи з нерозкритими кінцевими бенефіціарами, а також компанії, зареєстровані в країнах з "чорного списку" FATF. Також доступ закритий для підприємств у стадії банкрутства та працівників самих орендодавців.

Об’єкти що не підлягають оренді за жодних умов

Існує перелік стратегічного майна, яке держава не здає в найм. Сюди належать:

• Об’єкти атомної енергетики та магістральні нафтопроводи.
• Державні реєстри та архіви.
• Автомобільні дороги загального користування.
• Діючі заклади освіти, що фінансуються з бюджету.
• Національні культурні цінності.

Різниця між орендою приміщень та землі

Важливо не плутати оренду будівель з орендою земель державної та комунальної власності. Оренда землі регулюється Земельним кодексом та має зовсім інші процедури торгів. Якщо ви орендуєте будівлю, право користування земельною ділянкою під нею зазвичай виникає автоматично, але потребує окремого оформлення.

Процедура аукціону та визначення вартості оренди

Передача майна в оренду через аукціон — це основний шлях для більшості підприємців. Усе відбувається в електронній торговій системі, де переможцем стає той, хто запропонував найвищу ціну.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Передача в оренду майна здійснюється шляхом проведення аукціону в електронній торговій системі, крім випадків, передбачених статтею 15 цього Закону.»

Як визначається стартова ціна та оцінка майна

Стартова орендна плата зазвичай становить 1% від балансової вартості об’єкта. Однак, якщо майно старе (залишкова вартість менше 10% від первісної), балансоутримувач зобов’язаний провести нову оцінку. Ринкова оцінка також обов’язкова при оренді без аукціону та при продовженні старих договорів.

Ризики учасників та технічні нюанси торгів

Одна з найчастіших помилок — використання КЕП (електронного підпису), термін дії якого закінчується в день торгів. Це може призвести до неможливості підписати фінальний протокол, дискваліфікації та втрати гарантійного внеску. Також пам’ятайте про індексацію: орендна плата щомісяця перераховується з урахуванням інфляції, що потрібно закладати у фінансовий план.

Ми часто стикаємося зі справами, де фіктивна оренда нерухомості була скасована в суді або виникали спори щодо привласнення орендних платежів, тому юридична чистота договору є пріоритетом.