Оренда водного об’єкта — це юридична процедура, яка дозволяє отримати ставок або озеро у строкове користування виключно через земельні торги. Головний практичний наслідок для бізнесу полягає в тому, що водойма завжди орендується в комплексі із земельною ділянкою під нею, інакше діяльність вважатиметься незаконною.
Найчастіша помилка майбутніх орендарів — спроба вести рибогосподарську діяльність лише на підставі дозволів на вилов риби або режимів експлуатації. Без укладеного типового договору оренди та актуального паспорта водойми будь-які інвестиції в інфраструктуру чи зариблення є ризикованими, а договір може бути визнаний нікчемним.
Тому перед участю в аукціоні варто розібратися, які саме об’єкти можна брати в оренду та де проходить межа між правами бізнесу і звичайних громадян.
Головне про оренду ставків та озер
- Водойма орендується лише в комплексі із землею через аукціон.
- Паспорт водного об’єкта є невід’ємною частиною договору.
- Орендар не має права забороняти безкоштовне любительське рибальство.
- Доступ громадян до 20-метрової прибережної смуги має бути вільним.
Зміст:
Як проходить процедура оренди ставка через аукціон
Процедура оренди ставка або озера відбувається виключно за результатами земельних торгів у формі електронного аукціону. Орган місцевого самоврядування або державна адміністрація виставляє на торги єдиний лот — земельну ділянку в комплексі з розташованою на ній водоймою.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №480/4250/19 від 12.06.2024 зазначив: «право користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі не дає автоматичного права користування безпосередньо водним об'єктом... Водний об'єкт має надаватися в користування виключно на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою»Оренда землі під ставком без оренди самої води не дає права на водокористування.
Тобто неможливо орендувати лише воду або лише берег. Згідно з ч. 1 ст. 51 Водного кодексу України, для рибогосподарських, рекреаційних чи туристичних потреб передаються ставки, озера та водосховища, крім тих, що мають комплексне призначення.
Типовий договір оренди водойми
Постанова Кабінету Міністрів України № 572 чітко фіксує форму договору. Документ передбачає дві окремі плати: за саму землю та за водний простір.
Неможливість часткової оренди
В оренду надається водний об’єкт як цілісний комплекс. Орендувати окрему затоку чи частину берега технічно та юридично неможливо в межах одного договору.
Чому паспорт водного об’єкта є обов’язковим документом
Паспорт водного об’єкта є невід’ємною частиною договору оренди, без якого угода вважається недійсною. Цей технічний документ містить усі характеристики водойми: площу дзеркала, об’єм води, стан гідротехнічних споруд та екологічні показники.
Зазвичай підготовку документації організовує орендодавець перед виставленням лота на торги, але на практиці витрати часто лягають на переможця аукціону. Документ підлягає перегляду кожні 15 років або якщо параметри озера змінилися після капітального ремонту дамби.
У нашій практиці зустрічалися ситуації, коли договір підписували без актуального паспорта. Згодом екологічна інспекція визнавала таку оренду нікчемною, що призводило до втрати бізнесом вкладених коштів. Тому перевірка технічної документації — це перший крок перед участю в торгах.
Як взяти ставок в оренду законно
- Перевірте статус водойми. З’ясуйте в органі місцевого самоврядування, чи сформована земельна ділянка під водою та чи є актуальний паспорт.
- Дочекайтеся аукціону. Оренда оформлюється виключно через земельні торги, де лотом виступає земля в комплексі з водою.
- Укладіть договір. Підпишіть типовий договір оренди, перевіривши наявність двох видів орендної плати та зафіксувавши стан гідроспоруд.
- Оформіть додаткові дозволи. Якщо плануєте забір води або масштабну аквакультуру, отримайте дозвіл на спеціальне водокористування.
Права та обов’язки орендаря щодо використання водойми
Орендар має право використовувати водойму виключно за цільовим призначенням, визначеним у договорі, наприклад, для розведення риби або організації бази відпочинку. При цьому він зобов’язаний підтримувати належну якість води та стежити за станом гідротехнічних споруд.
Важливо розуміти, що наявність договору оренди не дає автоматичного права на забір води для поливу полів чи інших промислових потреб. Для таких дій необхідно додатково оформити дозвіл на спеціальне водокористування.
Якщо ставок орендується для аквакультури, підприємець повинен щорічно подавати звітність про обсяги вилову та зариблення. Також варто фіксувати стан дамб в акті приймання-передачі з фотографіями, щоб уникнути безпідставних вимог щодо ремонту за власний рахунок у разі розмиття.
Допомога адвоката з оренди водних об’єктів
- Юридичний аудит водойми. Перевіряємо документи на ставок, наявність паспорта та правовий статус земельної ділянки перед аукціоном.
- Супровід на земельних торгах. Допомагаємо підготувати документи для участі в електронному аукціоні та захищаємо інтереси клієнта.
- Аналіз договору оренди. Вичитуємо умови типового договору, щоб мінімізувати ризики відповідальності за стан дамб чи екологічні порушення.
- Вирішення спорів. Захищаємо права орендаря у конфліктах з контролюючими органами або місцевими жителями щодо доступу до берега.
Чи може орендар заборонити риболовлю та доступ
Орендар не має права забороняти безкоштовне любительське рибальство з берега однією вудкою, а також обмежувати доступ громадян до води для купання. Загальне водокористування гарантується законом і діє навіть на орендованих ставках.
Велика Палата Верховного Суду у справі №126/1373/17 від 19.09.2018 зазначила: «передача ставка в оренду не позбавляє громадян права на загальне водокористування... рішення, яке фактично забороняє членам громади здійснювати любительський вилов риби... є незаконним»Орендар не може заборонити людям вудити рибу, якщо це водойма загального користування.
Брати гроші можна лише за додаткові послуги — оренду містків, човнів, або за вилов тієї риби, яка була спеціально розведена підприємцем як об’єкт аквакультури (що підтверджується документами). Також заборонено встановлювати суцільні паркани: 20-метрова прибережна смуга повинна залишатися відкритою, інакше суд зобов’яже демонтувати огорожу, спираючись на правила доступу до берегової лінії.
Зразок структури договору оренди водойми
ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ В КОМПЛЕКСІ З ВОДНИМ ОБ’ЄКТОМ (СТРУКТУРА)
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею [___] га з кадастровим номером [___] разом із водним об’єктом площею дзеркала [___] га, розташованим на ній.
2. ОБ’ЄКТ ОРЕНДИ
- Характеристика водного об’єкта згідно з Паспортом №[___] від [Дата].
- Перелік гідротехнічних споруд та їх технічний стан.
3. ПЛАТА ЗА КОРИСТУВАННЯ
- Орендна плата за земельну ділянку: [Сума] грн/рік.
- Плата за використання водного об’єкта: [Сума] грн/рік.
4. ПРАВА ГРОМАДЯН (КЛЮЧОВИЙ РОЗДІЛ)
Орендар зобов’язаний забезпечити безперешкодний та безоплатний доступ громадян до берега водного об’єкта для загального водокористування (купання, плавання на безмоторних човнах, любительське рибальство у визначених місцях).
5. ОБОВ’ЯЗКИ ОРЕНДАРЯ
- Здійснювати заходи з охорони водного об’єкта.
- Не допускати погіршення якості води.
- Підтримувати гідротехнічні споруди у належному стані.
6. ТЕРМІН ДІЇ
Договір укладено на [___] років.
ПІДПИСИ СТОРІН
Обмеження у прибережних смугах та відповідальність
Прибережні захисні смуги мають суворий природоохоронний режим, де заборонена більшість видів господарської діяльності. Тут не можна будувати капітальні споруди, мити автомобілі, влаштовувати звалища або застосовувати пестициди.
Дозволяється лише зведення гідротехнічних, навігаційних споруд та легких конструкцій для спорту чи відпочинку без фундаменту. Недотримання цих правил тягне за собою серйозну відповідальність за порушення земельних нормативів.
Забруднення води, самовільне будівництво дамб або незаконне обмеження доступу громадян карається адміністративними штрафами. У разі масової загибелі риби чи створення небезпеки для людей настає кримінальна відповідальність. Крім того, винна особа зобов’язана відшкодувати всі завдані екології збитки.
Питання про оренду водних об’єктів
Чи можна орендувати ставок без аукціону
Чи можна орендувати лише частину великого озера
Хто оплачує виготовлення паспорта водного об’єкта
Чи маю я право брати гроші за риболовлю на моєму ставку
Потрібна допомога з оформленням ставка
Оренда водойми приховує багато бюрократичних пасток: від відсутності паспорта до конфліктів за доступ до берега. Зверніться до наших адвокатів з нерухомості, щоб пройти процедуру аукціону безпечно та укласти договір, який захистить ваші інвестиції.
