Придбання житла на етапі зведення будинку в іншого інвестора — один із найпоширеніших способів отримати нерухомість у вже розпроданому житловому комплексі або за вигіднішою ціною. Проте купівля квартири за переуступкою суттєво відрізняється від звичайного правочину купівлі-продажу вже збудованого житла. У такій процедурі покупець набуває не самі квадратні метри, а виключно юридичне право вимагати від будівельної компанії передачі житла після завершення будівництва.
Щоб убезпечити вкладені кошти від фінансових претензій та недійсних правочинів, важливо розуміти правову природу заміни сторони, обов’язкові вимоги до форми угоди та повний ланцюг фінансових документів. У цьому матеріалі адвокати бюро розглянули, як правильно оформлюється переуступка прав, які документи вимагати від продавця та забудовника, а також як регулюються витрати під час переоформлення.
Ключові факти про переуступку прав вимоги на житло
- Переуступка є заміною кредитора у зобов’язанні (стаття 512 ЦК України) або одночасною заміною сторони з переведенням боргу (стаття 520 ЦК України).
- Форма договору цесії зобов’язана повністю повторювати форму первинного договору згідно зі статтею 513 Цивільного кодексу України.
- Укласти переуступку законно можна виключно до підписання акта приймання-передачі та оформлення права власності першим покупцем.
- Більшість будівельних компаній встановлюють вимогу обов’язкової попередньої згоди на переуступку та передбачають комісію в розмірі 1-5%.
- Якщо кошти за житло вносилися в зареєстрованому шлюбі, для правочину обов’язково потрібна нотаріально засвідчена згода подружжя продавця.
Зміст:
Що таке переуступка прав та коли її застосовують
Переуступка прав на квартиру є цивільно-правовим відступленням права вимоги, за яким первинний інвестор передає новому покупцеві всі свої права та обов’язки за базовим договором будівництва. Покупець сплачує кошти продавцю і стає новим кредитором перед будівельною компанією щодо передачі майбутнього об’єкта.
Правова природа такої угоди визначається частиною 1 статті 512 Цивільного кодексу України, яка закріплює, що кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином. У практиці цивільного обігу цей механізм також називають договір цесії.
Чим переуступка відрізняється від класичної купівлі нерухомості
Ключова відмінність полягає в предметі угоди. За звичайним договором купівлі-продажу предметом є вже збудоване, зареєстроване та введене в експлуатацію майно з відкритим розділом у Державному реєстрі речових прав. При переуступці предметом виступає виключно зобов’язальне майнове право вимоги до забудовника виконати умови договору та передати готову квартиру після закінчення робіт.
Крім того, переуступку можна укласти виключно до моменту, поки первинний покупець не підписав акт приймання-передачі квартири та не зареєстрував індивідуальне право власності. Якщо право власності вже зафіксовано в реєстрі, оформити цесію юридично неможливо — застосовується лише стандартний договір купівлі-продажу.
Чому тристороння модель угоди є найбезпечнішою
На практиці переуступка може бути оформлена як двостороння угода між покупцем і продавцем з подальшим повідомленням будівельної компанії, або як тристоронній договір за безпосередньої участі забудовника. Практика нашого бюро підтверджує, що тристороння конструкція забезпечує найвищий рівень захисту нового інвестора.
У тристоронній угоді забудовник виступає повноцінною стороною. Він офіційно підтверджує факт внесення коштів, відсутність фінансових та інших претензій до першого покупця, прямо дає свою згоду на зміну кредитора та бере зобов’язання передати житло саме новому покупцеві після здачі будинку.
Форма договору та випадки обов’язкового посвідчення у нотаріуса
Договір переуступки обов’язково укладається в тій самій формі, що й первинний договір інвестування в житло. Якщо базовий контракт із компанією-забудовником посвідчувався нотаріально, договір відступлення права вимоги також підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, інакше він вважається нікчемним.
Ця імперативна вимога прямо закріплена у частині 1 статті 513 Цивільного кодексу України, де визначено, що правочин щодо заміни кредитора у зобов’язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов’язання.
Судова практика Верховного Суду щодо форми правочину
Ігнорування вимог щодо форми правочину призводить до повного обнулення прав покупця. Показовою є постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 372/1142/16-ц. Суд касаційної інстанції наголосив, що оскільки первісний договір на об’єкт нерухомості було укладено в нотаріальній формі, підписання відступлення прав у простій письмовій формі є прямим порушенням вимог статті 513 ЦК України і не створює жодних юридичних наслідків для сторін.
Якщо ж первинний договір укладався у простій письмовій формі у відділі продажу девелопера, переуступка за законом також може оформлюватися у простій письмовій формі або шляхом укладення додаткової угоди про зміну сторони. Проте навіть у цьому випадку сторони мають право добровільно звернутися до нотаріуса для додаткової фіксації волевиявлення та перевірки дієздатності осіб.
Письмова згода компанії забудовника на заміну кредитора
Відповідно до положень статті 516 ЦК України заміна кредитора допускається без згоди боржника, якщо інше прямо не встановлено законом або договором. Проте практично кожен девелопер включає до основного договору пункт про те, що будь-яке відступлення прав можливе виключно за умови отримання попередньої письмової згоди забудовника.
Якщо проігнорувати цей пункт і укласти угоду без забудовника, компанія матиме законні підстави відмовитися визнавати нового покупця, не надасть довідку про розрахунки і не видасть пакет документів для державної реєстрації житла. Більше деталей щодо попередніх етапів узгодження розкрито у матеріалі про те, як відбувається порядок оформлення купівлі квартири.
Покроковий алгоритм безпечної купівлі квартири за переуступкою
- Ознайомтеся з текстом первинного договору інвестування та перевірте наявність пункту про умови заміни сторони та розмір можливої комісії забудовника.
- Вимагайте від продавця оригінали всіх платіжних квитанцій та офіційну довідку від будівельної компанії про 100% виконання фінансових розрахунків.
- Перевірте сімейний стан продавця та отримайте нотаріально посвідчену згоду подружжя на продаж майнових прав, якщо покупка фінансувалася у шлюбі.
- Узгодьте підписання саме тристороннього договору за обов’язкової участі уповноваженого представника компанії-забудовника.
- Дотримуйтесь форми первинного правочину: за наявності нотаріального посвідчення основного договору переуступка посвідчується виключно нотаріально.
- Прийміть за актом приймання-передачі документації оригінал основного договору, додаткові угоди та оригінальні банківські платіжки.
- Проводьте фінансові розрахунки виключно у безготівковій формі із зазначенням повної реальної суми компенсації в договорі.
Повний перелік документів для укладення переуступки прав
Для оформлення переуступки необхідний розширений пакет документів від первинного інвестора, нового покупця та будівельної компанії. Обов’язковими є оригінали первинного договору з усіма додатками, безвідкличні довідки про повну оплату та нотаріальні згоди подружжя обох сторін правочину.
Належна комплектація пакета захищає нового власника від суперечок про статус оплат, претензій третіх осіб і спорів із родичами продавця.
Документи первинного інвестора та перевірка сімейного стану
З боку продавця (первісного кредитора) мають бути надані такі обов’язкові документи при переуступці:
- Паспорт громадянина та реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП).
- Оригінал первинного договору, укладеного із девелопером (договір купівлі-продажу майнових прав, договір участі тощо), разом з усіма додатковими угодами.
- Оригінали всіх платіжних документів (банківські квитанції, меморіальні ордери), що підтверджують внесення коштів за графіком.
- Оригінал офіційної довідки від забудовника про виконання фінансових зобов’язань у розмірі 100% ціни об’єкта.
- Нотаріально посвідчена заява-згода другого з подружжя на відчуження прав вимоги, якщо продавець перебував у зареєстрованому шлюбі на момент фінансування будівництва або перебуває в ньому зараз.
Нехтування згодою подружжя створює ризик оскарження угоди за статтею 65 Сімейного кодексу України, оскільки майнові права, набуті в шлюбі за спільні кошти, є спільною сумісною власністю.
Документи покупця та повноваження представників девелопера
Новий покупець надає паспорт, податковий номер, свідоцтво про шлюб та нотаріальну згоду свого подружжя на витрачання спільних коштів сім’ї на придбання майнових прав.
Щодо будівельної компанії необхідно перевірити витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, статут компанії, наказ або протокол про призначення директора, а також довіреність представника, якщо від імені компанії діє уповноважена особа за довіреністю.
Послуги адвоката при оформленні переуступки прав на житло
- Юридичний аудит умов первинного договору інвестування та перевірка обмежень на відчуження прав
- Аналіз фінансових документів, довідок про оплату та підтвердження відсутності заборгованості перед девелопером
- Перевірка сімейного стану продавця та підготовка проектів заяв-згод подружжя відповідно до закону
- Розробка індивідуального тристороннього договору цесії з повною фіксацією обов’язків забудовника
- Супровід угоди у нотаріуса та контроль безготівкового порядку проведення фінансових розрахунків
- Захист прав інвестора в суді у разі виникнення спорів щодо визнання права власності або стягнення коштів
Юридична перевірка розрахунків та фінансовий ланцюг угоди
Фінансова перевірка переуступки полягає у звірці повної суми внесених першим покупцем коштів із графіком платежів за основним договором. Необхідно переконатися у відсутності пені, штрафних санкцій чи залишку недовнесеної суми через курсові коливання.
Якщо розрахунки не завершені, правочин ускладнюється, оскільки до нового покупця одночасно переходять зобов’язання щодо погашення заборгованості перед компанією.
Особливості переведення боргу при неповній оплаті об’єкта
Якщо перший інвестор виплатив вартість квартири не повністю, наприклад вніс 60% за програмою розстрочки, відбувається змішаний правочин. Він включає не лише відступлення права вимоги за статтею 512 ЦК України, але й одночасне переведення боргу відповідно до статті 520 Цивільного кодексу України.
Заміна боржника у зобов’язанні за законом можлива виключно за згодою кредитора (забудовника). У такому разі в тексті тристоронньої угоди детально фіксується точний розмір залишку боргу, порядок і графік його виплати новим покупцем, а також порядок перерахунку ціни квадратного метра, якщо вона прив’язана до курсу валют.
Небезпека заниження суми в договорі переуступки
Поширеною помилкою є фіксація в тексті угоди заниженої ціни (наприклад, початкової собівартості на стадії старту робіт), тоді як реальна різниця передається продавцю готівкою без розписки. У разі виникнення судового спору, розірвання договору чи скасування правочину новий набувач зможе повернути виключно ту суму, яка офіційно зазначена в договорі та банківських платіжних документах.
Щоб убезпечити інвестицію від подвійних претензій та обтяжень, перед укладенням угоди доцільно перевірити інформацію через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та ознайомитися з матеріалом чек-ліст юридичного аудиту ЖК.
Зразок тристороннього договору про відступлення права вимоги
ДОГОВІР ПРО ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВА ВИМОГИ ТА ПЕРЕВЕДЕННЯ ОБОВ'ЯЗКІВ (Тристоронній) Місто [Місто], [Число, місяць, рік] Ми, що нижче підписалися: 1. [ПІБ первинного інвестора], РНОКПП [Номер], зареєстрований за адресою: [Адреса] (надалі – «Первісний кредитор»), 2. [ПІБ нового покупця], РНОКПП [Номер], зареєстрований за адресою: [Адреса] (надалі – «Новий кредитор»), 3. [Повне найменування компанії-забудовника / девелопера], код ЄДРПОУ [Номер], в особі директора [ПІБ], який діє на підставі [Статуту/Довіреності] (надалі – «Боржник / Забудовник»), разом іменовані «Сторони», уклали цей Договір про наступне: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ 1.1. Первісний кредитор передає (відступає) Новому кредиторові, а Новий кредитор приймає право вимоги, що належить Первісному кредитору за Договором [вказати назву та номер первинного договору від __.__.____ р.] (надалі – «Основний договір»), укладеним між Первісним кредитором та Забудовником. 1.2. Об'єктом за Основним договором є майнові права на квартиру з наступними проєктними характеристиками: номер квартири [Номер], поверх [Поверх], секція [Секція], проєктна загальна площа [Площа] кв.м., розташована в житловому будинку за будівельною адресою: [Адреса будівництва]. 1.3. Одночасно з відступленням права вимоги Первісний кредитор переводить на Нового кредитора всі невиконані обов'язки за Основним договором (за їх наявності), а Забудовник надає на це свою повну згоду. 2. ПІДТВЕРДЖЕННЯ РОЗРАХУНКІВ ТА ЗГОДА ЗАБУДОВНИКА 2.1. Забудовник цим договором підтверджує, що зобов'язання Первісного кредитора щодо оплати вартості майнових прав на квартиру за Основним договором виконані у розмірі [Сума цифрами та прописом] грн., що становить [100% або інший %] ціни квартири. 2.2. Заборгованість Первісного кредитора перед Забудовником відсутня. Забудовник погоджує заміну сторони у зобов'язанні та визнає Нового кредитора єдиним належним кредитором за Основним договором. 3. ЦІНА УГОДИ ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ МІЖ КРЕДИТОРАМИ 3.1. За відступлення права вимоги Новий кредитор сплачує Первісному кредитору суму в розмірі [Сума цифрами та прописом] гривень. 3.2. Розрахунок здійснюється безготівковим переказом на банківський рахунок Первісного кредитора у строк до [Дата]. 4. МОМЕНТ ПЕРЕХОДУ ПРАВ ТА ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТІВ 4.1. Право вимоги на Об'єкт переходить до Нового кредитора з моменту підписання (нотаріального посвідчення) цього Договору та здійснення розрахунків. 4.2. Первісний кредитор передає Новому кредитору за Актом приймання-передачі документації оригінал Основного договору, усі додатки та оригінали платіжних квитанцій про оплату. 5. ГАРАНТІЇ СТОРІН ТА ПІДПИСИ 5.1. Первісний кредитор гарантує, що право вимоги не відчужене третім особам, судові спори та обтяження відсутні. 5.2. Первісний кредитор надав нотаріальну згоду подружжя на відчуження прав за цим Договором. ПІДПИСИ СТОРІН: Первісний кредитор: [Підпис / ПІБ] Новий кредитор: [Підпис / ПІБ] Забудовник: [Посада, підпис, печатка (за наявності), ПІБ]
Платежі та комісії забудовника: як розрахувати вартість переуступки
Вартість оформлення переуступки складається з комісії компанії-забудовника за переоформлення прав, послуг нотаріуса та банківських комісій за проведення безготівкового розрахунку. Законодавство не встановлює фіксованого розміру цих платежів, тому вони визначаються умовами основного договору та домовленістю сторін.
Чітке узгодження розподілу фінансового тягаря до підписання документів дозволяє уникнути конфліктів у день правочину.
Хто сплачує комісію за переоформлення прав
Більшість будівельних компаній зазначають у базових договорах комісію за надання згоди та супровід заміни сторони у розмірі від 1% до 5% від вартості нерухомості. У деяких комплексах ця ставка є фіксованою сумою або відсутня, якщо права передаються близьким родичам (батькам, дітям, подружжю).
За усталеною практикою витрати на оплату комісії компанії покладаються на первинного інвестора, оскільки саме він фіксує свій інвестиційний прибуток від продажу. Проте сторони мають право домовитися про розподіл цієї комісії порівну або про повне покладення витрат на покупця.
Витрати на нотаріальне посвідчення та розрахунки
Якщо договір посвідчується нотаріально, додатково сплачується державне мито або плата нотаріусу в розмірі 1% від ціни правочину, а також вартість юридичних послуг нотаріуса за складання тексту документа та перевірку реєстрів.
Оплата за передані права має проводитися у безготівковій формі з призначенням платежу, що відповідає реквізитам укладеного договору цесії, або через нотаріальний депозит, що підтверджує належне виконання зобов’язання покупцем.
Реєстрація права власності на квартиру після введення будинку в експлуатацію
Після завершення будівельних робіт та отримання сертифіката готовності будинку новий покупець підписує акт приймання-передачі безпосередньо з будівельною компанією. На підставі цього акта, первинного договору та договору переуступки здійснюється фінальна реєстрація права власності в державному реєстрі.
З цього моменту покупець перетворюється з власника зобов’язальних прав вимоги на повноправного власника об’єкта нерухомості.
Покроковий порядок дій після здачі об’єкта
Процедура оформлення готового житла новим інвестором виглядає наступним чином:
- Отримання сповіщення від компанії про завершення будівництва та огляд квартири.
- Підписання двостороннього акта приймання-передачі приміщення за участю нового інвестора та забудовника.
- Отримання від компанії довідки про повну оплату та повного пакета технічної документації (технічний паспорт на квартиру).
- Звернення до державного реєстратора або нотаріуса для проведення процедури державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Після внесення запису до Держреєстру речових прав новий власник отримує витяг, який остаточно підтверджує його право володіння, користування та розпорядження житлом.
Захист прав інвестора при ухиленні забудовника
Якщо будинок прийнято в експлуатацію, проте будівельна компанія безпідставно відмовляється підписувати акт передачі або видавати документи, набувач прав за цесією має надійний судовий захист. Згідно з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц, належним способом захисту прав покупця, який повністю розрахувався за договором щодо об’єкта новобудови, є позов про визнання права власності на квартиру на підставі статті 392 Цивільного кодексу України.
Аналогічно, якщо виникає спір щодо перерахунку фактичної площі після завершення будівництва, інвестор має право вимагати повернення надлишково сплачених сум, про що свідчить позитивна практика нашого бюро, зокрема судова справа про переплату за площу у новобудові.
Юридичний супровід купівлі квартири по переуступці
Плануєте придбати житло за договором цесії? Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» здійснює повний правовий супровід угоди: перевіряємо договір первинного інвестора, статус оплат перед забудовником, повноваження підписантів, наявність сімейних згод та готуємо тристоронній договір, який надійно захищає ваші інвестиції.
Для запису на консультацію та перевірки пакету документів звертайтесь за телефонами (050) 101-8228 або (097) 101-8228.
Поширені запитання про переуступку прав на квартиру
Хто має сплачувати комісію будівельній компанії за оформлення переуступки
Законодавство це питання прямо не регулює, порядок оплати визначається домовленостями між покупцем і продавцем. На практиці комісію від 1% до 5% найчастіше сплачує продавець, оскільки він фіксує свій прибуток, або сторони розділяють ці витрати порівну.
Чи можна купити квартиру по переуступці після здачі будинку в експлуатацію
Так, оформити договір цесії можна до того часу, поки перший покупець не підписав акт приймання-передачі житла та не зареєстрував індивідуальне право власності в реєстрі. Якщо право власності вже зареєстровано, оформлюється лише звичайний договір купівлі-продажу.
Які документи підтверджують повний розрахунок першого покупця за квартиру
Основними доказами є оригінал офіційної довідки від забудовника про 100% оплату вартості об’єкта, акт звірки взаєморозрахунків без заборгованості та оригінали банківських платіжних документів з відмітками банку про зарахування коштів.
Чи переходить до нового інвестора право вимагати неустойку за затримку будівництва
Так, відповідно до статті 514 Цивільного кодексу України до нового кредитора переходять усі права первісного кредитора в обсязі та на умовах, що існували на момент переходу, якщо інше не встановлено текстом договору. Тому важливо перевірити відсутність умов про відмову від компенсацій.
Чи потрібна згода подружжя покупця для укладення договору цесії
Так, оскільки придбання майнових прав за відплатним договором за рахунок спільних сімейних коштів вимагає обов’язкової нотаріально посвідченої згоди іншого з подружжя згідно зі статтею 65 Сімейного кодексу України.