Попередній договір купівлі-продажу нерухомості створює юридичне зобов’язання сторін укласти основну угоду в майбутньому на заздалегідь визначених умовах. Всупереч поширеній помилці, такий документ не є простою формальністю або протоколом намірів: в українському праві він має чітку форму та тягне реальні фінансові наслідки за невиконання зобов’язань.
Головний ризик полягає у недотриманні форми та неправильному визначенні платежів. Без участі нотаріуса домовленість не породжує жодних прав, а передані кошти традиційно кваліфікуються як звичайний аванс. Водночас передача резонансної справи № 372/173/22 до Великої Палати Верховного Суду порушила питання про свободу договору та можливість утримання коштів продавцем у разі зриву угоди.
Коротко про попередній договір нерухомості
- Без обов’язкового нотаріального посвідчення попередній договір нерухомості є юридично нікчемним.
- Гроші за попереднім договором за загальним правилом вважаються авансом, а не завдатком.
- У справі 372 173 22 Велика Палата ВС розглядає право сторін узгоджувати неповернення коштів.
- Якщо вартість об’єкта чітко зафіксована в договорі, продавець не має права її змінювати.
- Під час воєнного стану посвідчення проводять лише нотаріуси зі спеціального списку Мін’юсту.
Зміст:
Що таке попередній договір та його правова природа
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості покладає на сторони обов’язок укласти основний договір у встановлений строк і на узгоджених умовах. Його сутність полягає не в переході права власності на житло чи земельну ділянку, а у фіксації обов’язку здійснити відчуження пізніше.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості виконує дві практичні функції: дисциплінує сторони щодо завершення угоди та надійно закріплює узгоджені домовленості щодо майна, ціни та порядку розрахунків.
Згідно з ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України: «Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.»
Таким чином, невиконання умов тягне пряму відповідальність у вигляді відшкодування завданих збитків, якщо інше не узгоджено безпосередньо в тексті документа.
Функції попереднього договору в угодах з нерухомістю
Головне завдання угоди полягає в юридичній фіксації узгоджених правил майбутнього продажу. Для покупця це гарантія збереження ціни та захист від продажу майна іншій особі під час підготовки документів. Для продавця отримання забезпечувального внеску підтверджує платоспроможність та серйозність намірів другої сторони.
Різниця між попереднім договором та протоколом про наміри
Протокол про наміри виступає виключно декларативним документом, який не породжує судових наслідків у разі відмови від підписання правочину. На противагу цьому, попередній договір є юридичним зобов’язанням, що надає право вимагати укладення угоди або стягнення встановлених штрафних санкцій.
Істотні та факультативні умови попереднього договору
Істотні умови попереднього договору мають повністю відтворювати всі обов’язкові пункти майбутнього основного договору. Якщо учасники угоди не дійшли згоди щодо предмета чи вартості майна на цьому етапі, вчинити відчуження пізніше буде юридично неможливо.
Перед підписанням тексту покупцеві варто провести комплексний юридичний аналіз договорів нерухомості та перевірити відсутність арештів через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно на порталі Дія. Це дозволить запобігти передачі коштів за обтяжені об’єкти.
Якщо продавець намагається підвищити вартість перед фінальним оформленням, маючи в попередній угоді фіксовану суму, його дії визнаються прямим порушенням договірних зобов’язань.
Перелік обов’язкових умов для фіксації в документі
Щоб документ мав юридичну чинність і не викликав розбіжностей під час оформлення, у ньому обов’язково закріплюють три ключові позиції:
- Предмет договору. Вичерпний опис нерухомості із зазначенням точної адреси, площі, реєстраційного номера та реквізитів правовстановлюючих документів.
- Ціна продажу. Фіксована сума в національній валюті, за якою відбудеться продаж об’єкта під час посвідчення основного правочину.
- Кінцевий строк. Гранична календарна дата або чітка подія, до настання якої сторони зобов’язані з’явитися до нотаріуса для підписання угоди.
Додаткові умови для надійного захисту сторін
У тексті доцільно детально врегулювати порядок письмового повідомлення про дату візиту до нотаріальної контори, перелік довідок про відсутність заборгованості з комунальних платежів, а також статус переданих коштів. Чітке визначення забезпечувального платежу за правилами частини другої статті 546 Цивільного кодексу України суттєво мінімізує фінансові ризики продавця і покупця.
Як правильно укласти попередній договір нерухомості
- Перевірте документи. Переконайтеся через державні реєстри, що продавець є дійсним власником і об’єкт не перебуває під обтяженнями, арештами чи іпотекою.
- Узгодьте всі умови. Чітко зафіксуйте в тексті опис майна, остаточну вартість у національній валюті та граничну календарну дату підписання основного договору.
- Оберіть нотаріуса. Зверніться до нотаріуса зі спеціального списку Міністерства юстиції України, уповноваженого здійснювати дії щодо нерухомості під час воєнного стану.
- Оформіть платіж. Внесіть забезпечувальний платіж за ст. 546 ЦК України із дзеркальними штрафами за зрив угоди та отримайте свій нотаріально посвідчений примірник.
Чому нотаріальне посвідчення попереднього договору є обов’язковим
Нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості є безальтернативною вимогою цивільного законодавства. Правило аналогії форми вимагає оформлювати підготовчу домовленість у тому самому порядку, що й основну угоду відчуження житла чи земельної ділянки.
Якщо сторони підписали папери в рієлторській компанії чи в офісі без візиту до нотаріуса, такий документ визнається нікчемним від моменту укладення. Він не створює жодних прав та обов’язків, окрім обов’язку повернути отримані суми за правилами статті 1212 ЦК України як безпідставно набуте майно.
Під час візиту сплачується державне мито у розмірі 1% від суми забезпечувального платежу. У договорі необхідно прямо вказати, що цей внесок зараховується у фінальну вартість нерухомості для уникнення податкових розбіжностей.
Вимоги закону щодо форми угод з нерухомістю
Обов’язковість нотаріальної форми прямо встановлена нормами матеріального права, що підтверджує ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України: «Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.»
Недотримання цього припису позбавляє сторони можливості стягнути штрафні санкції або змусити контрагента укласти договір через суд.
Правові наслідки порушення нотаріальної форми
Судова практика однозначно підтверджує, що відсутність нотаріального посвідчення попереднього договору нерухомості свідчить про його неукладеність. Покупець у такому випадку позбавлений права вимагати продажу квартири за узгодженою ціною, а продавець не може залишити суму внеску собі як санкцію за зрив угоди.
Послуги адвоката з попередніх договорів нерухомості
- Правовий аудит об’єкта. Повна перевірка правовстановлюючих документів, наявності судових спорів та арештів у реєстрах перед передачею коштів.
- Розробка індивідуального проєкту. Складання збалансованого тексту попереднього договору із захистом від зміни ціни та ризиків втрати забезпечувального платежу.
- Супровід нотаріального посвідчення. Контроль внесення відомостей нотаріусом, ведення переговорів та фіксація виконання взаємних зобов’язань.
Особливості укладання попередніх договорів під час воєнного стану
Воєнний стан суттєво змінив правила вчинення нотаріальних дій щодо нерухомого майна. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості можуть посвідчувати виключно нотаріуси, включені до спеціального переліку Міністерства юстиції України.
Законодавство встановлює територіальні обмеження щодо майна, розташованого в зонах активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях. Доступ до відповідних реєстрів у цих регіонах припинено з міркувань національної безпеки, тому підписати угоду щодо таких об’єктів неможливо.
Постанова Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 закріплює, що посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомості здійснюється виключно уповноваженими нотаріусами з офіційного реєстру Мін’юсту.
Вимоги до довіреностей під час дії воєнного стану
Якщо власник перебуває за межами країни, укладення попереднього договору через представника допускається лише на підставі довіреності, своєчасно зареєстрованої в Єдиному реєстрі довіреностей. Нотаріуси ретельно перевіряють дату видачі повноважень та наявність спеціальної заяви про підтвердження дії довіреності, якщо з моменту її видачі минув визначений законодавством строк.
Отримання адміністративних витягів та перевірка обтяжень
Після поновлення стандартних строків надання адміністративних послуг згідно з урядовою постановою № 828 оформлення витягів із реєстрів відбувається у штатному режимі. Проте підвищені вимоги до перевірки суб’єктів у санкційних списках та Єдиному реєстрі боржників залишаються обов’язковими для кожного правочину.
Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири
ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР
про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартирим. Київ, [Дата посвідчення]
Ми, що нижче підписалися:
Гр. [ПІБ Продавця], реєстраційний номер облікової картки платника податків [номер], що мешкає за адресою: [адреса], надалі — Продавець, з однієї сторони, та
Гр. [ПІБ Покупця], реєстраційний номер облікової картки платника податків [номер], що мешкає за адресою: [адреса], надалі — Покупець, з іншої сторони,
попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства України, уклали цей Попередній договір про таке:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Сторони зобов’язуються в строк до [Дата] року укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі — Основний договір), а саме квартири за адресою: [адреса об’єкта, загальна та житлова площа, реєстраційний номер об’єкта в ДРРП].
1.2. Продавець гарантує, що на момент укладення Основного договору відчужувана квартира не перебуватиме під арештом, забороною відчуження, в іпотеці чи податковій заставі.2. ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
2.1. Продаж квартири за Основним договором здійснюватиметься за узгодженою сторонами ціною, що становить [Сума цифрами та словами] гривень.
2.2. На підтвердження серйозності намірів та на забезпечення виконання зобов’язання щодо укладення Основного договору (ст. 546 ЦК України) Покупець під час підписання цього договору передає Продавцю забезпечувальний платіж у розмірі [Сума] гривень.
2.3. Зазначена сума забезпечувального платежу підлягає зарахуванню в рахунок сплати повної вартості квартири під час підписання Основного договору.3. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
3.1. У разі якщо Основний договір не буде укладено у встановлений строк з вини Покупця (зокрема через безпідставну відмову чи неявку до нотаріуса), забезпечувальний платіж зараховується як штраф за порушення умов зобов’язання і поверненню Покупцю не підлягає.
3.2. У разі якщо Основний договір не буде укладено у встановлений строк з вини Продавця, Продавець зобов’язаний повернути Покупцю забезпечувальний платіж та додатково сплатити штраф у розмірі отриманого забезпечувального платежу протягом 3 (трьох) банківських днів.4. ІНШІ УМОВИ
4.1. Цей договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.Підписи сторін:
Продавець: ______________ / [ПІБ]
Покупець: ______________ / [ПІБ]
Справа 372 173 22 та перегляд судової практики щодо авансу
Касаційний цивільний суд передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу № 372/173/22, поставивши під сумнів багаторічне правило про обов’язкове повернення покупцю авансу при зриві угоди. У цьому спорі покупець передав понад 20 мільйонів гривень за попередніми договорами щодо землі, погодивши умову про повне неповернення суми за будь-яких обставин, проте після відмови нотаріуса зажадав повернення всіх коштів.
Суди попередніх інстанцій задовольнили позов про стягнення коштів, посилаючись на класичну позицію ВСУ від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12. За цією позицією, оскільки попередній договір купівлі-продажу нерухомості породжує лише організаційний обов’язок укласти угоду в майбутньому, внесені кошти не можуть вважатися завдатком і завжди підлягають поверненню як аванс.
Своєю чергою, колегія Касаційного цивільного суду наголосила, що такий підхід нівелює принцип свободи договору, закріплений статтею 627 Цивільного кодексу України, та позбавляє ділові домовленості сторін будь-якого юридичного захисту. Щоб оцінити правові перспективи повернення коштів або структурування захисних пунктів, важливо розуміти, як працює різниця між авансом і завдатком у договірній практиці.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду в ухвалі від 16.04.2026 у справі № 372/173/22 зазначив: «Понад 20 мільйонів гривень авансу повисли в повітрі: суд поставив під сумнів правило про обов’язкове повернення грошей, якщо сторони добровільно погодили протилежне.»
Автоматичне повернення коштів без урахування дійсної волі сторін обмежує договірну автономію учасників цивільного обороту.
У судовій практиці наше бюро успішно вело справу про стягнення попередньої оплати, де своєчасна фіксація порушень договірних умов дозволила захистити кошти клієнта.
Свобода договору проти автоматичної кваліфікації платежу
Згідно зі статтею 627 ЦК України, учасники правочину вільні у визначенні умов договору. Коли сторони усвідомлено погоджують утримання коштів продавцем як плату за односторонню відмову або як непоіменоване забезпечення за статтею 546 ЦК України, суд має тлумачити договір на користь його дійсності, а не застосовувати презумпцію авансу автоматично.
Висновки для діючих та майбутніх договорів нерухомості
До формування остаточної постанови Великої Палати застереження про неповернення коштів залишаються зоною підвищеного судового ризику. Щоб убезпечити розрахунки, сторонам варто уникати терміна «завдаток», фіксувати конструкцію забезпечувального платежу за статтею 546 ЦК України та встановлювати дзеркальні штрафні санкції для обох учасників правочину.
Наслідки невиконання умов та відповідальність сторін
Невиконання обов’язку укласти основний правочин тягне за собою обов’язок відшкодувати збитки та сплатити передбачені договором неустойки. Якщо один з учасників ухиляється від візиту до нотаріуса, сумлінна сторона має офіційно зафіксувати цей факт.
Для збереження права на стягнення санкцій необхідно з’явитися до нотаріуса у визначений день і скласти нотаріальне свідоцтво або заяву про готовність до підписання основного договору. Без цього підтвердити провину контрагента в судовому порядку вкрай складно.
У разі повної оплати вартості майна за попереднім договором судова практика допускає можливість пред’явлення позову про визнання основного правочину укладеним або примусове виконання зобов’язання в натурі.
Фіксація неявки контрагента до нотаріуса
Якщо покупець або продавець не виходить на зв’язок у визначений день, другий учасник направляє письмову вимогу про виконання зобов’язання цінним листом з описом вкладення. Нотаріус видає свідоцтво про посвідчення факту перебування громадянина в певному місці, що виступає ключовим доказом у суді.
Стягнення збитків та неустойки за зрив угоди
Відповідальність за зрив угоди включає реальні витрати на підготовку технічної документації, проведення експертної оцінки та оплату нотаріальних послуг. Якщо договір містить умову про штраф за ухилення від укладення основного договору, потерпіла сторона має право стягнути його паралельно з поверненням сплачених сум.
Юридичний супровід угод з нерухомістю від бюро ЮРКОНСАЛТ
Підписання попереднього договору купівлі-продажу закріплює ціну, строки та фінансові зобов’язання учасників правочину. Помилка у формулюванні умов про забезпечувальний платіж може призвести до втрати коштів або тривалого судового спору.
Юристи адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» проведуть детальний аудит правовстановлюючих документів, підготують збалансований проєкт договору та захистять ваші інтереси під час нотаріального посвідчення угоди.
Питання про попередній договір нерухомості
Чи можна підписати попередній договір просто у рієлтора в офісі?
Підписати такий документ можна, проте він не матиме обов’язкової юридичної сили. Закон вимагає нотаріального посвідчення попереднього договору щодо нерухомого майна. У суді договір без нотаріального посвідчення буде визнано нікчемним, тому ви зможете лише повернути сплачені гроші як аванс, але не зможете стягнути подвійну суму чи вимагати продажу житла.
Що робити, якщо продавець підняв ціну перед основною угодою?
Якщо сторони нотаріально зафіксували вартість об’єкта як істотну умову, продавець не має права переглядати її в односторонньому порядку. У разі відмови підписати основну угоду за узгодженою ціною покупець має право вимагати відшкодування завданих збитків, сплати штрафних санкцій або звернутися до суду з позовом про укладення договору на узгоджених умовах.
Чи можна прописати в договорі, що аванс не повертається?
Пряма вказівка на те, що «аванс не повертається», є суперечливою, оскільки аванс за законом не виконує забезпечувальної функції. Юридично грамотно оформлювати ці кошти як забезпечувальний платіж за статтею 546 ЦК України із встановленням штрафу за неявку на основну угоду, поки Велика Палата не винесла рішення у справі № 372/173/22.
Чи діє нова судова практика після передачі справи № 372/173/22 до Великої Палати?
Ухвала Касаційного цивільного суду свідчить про наявність правової проблеми, але сама по собі не скасовує усталені правила. До винесення постанови Великою Палатою Верховного Суду суди першої та апеляційної інстанцій продовжують застосовувати традиційний підхід про повернення авансу у разі неукладення основного договору.
Які документи потрібні нотаріусу для оформлення попереднього договору?
Для посвідчення попередньої угоди нотаріусу подаються паспорти та реєстраційні номери облікових карток платників податків сторін, правовстановлюючі документи на майно, технічний паспорт, актуальний витяг з Реєстру речових прав та довідка про зареєстрованих осіб. У разі відчуження спільного майна подружжя необхідна нотаріальна згода другого з подружжя.
Прочитати на: мовою