Продаж квартири можливий навіть за наявності зареєстрованих у ній осіб: сам факт прописки не створює права власності, тому згода повнолітнього мешканця зазвичай не потрібна.
Підготуйте витяг з Реєстру територіальної громади, нотаріально посвідчені зобов’язання мешканців про виписку або договірне забезпечення (депонування частини коштів) — це зменшить ризики та убезпечить угоду.
Ключові факти перед продажем
- Власник може зняти повнолітню зареєстровану особу з місця проживання адміністративно через ЦНАП згідно з п. 2 ч. 1 ст. 18 Закону № 1871-IX, що дає новому власнику позасудовий механізм виписки.
- Продаж без згоди прописаної повнолітньої особи законно, бо реєстрація дає лише право користування; так визначено у ст. 317 ЦК України.
- Якщо у квартирі зареєстрована дитина, потрібен дозвіл органу опіки або попередня перереєстрація; це випливає зі ст. 177 СК України та норм про захист прав дитини.
- Офіційним підтвердженням відсутності прописаних осіб є Витяг з Реєстру територіальної громади, який формується через портал «Дія» або ЦНАП.
- Адміністративний збір за зняття з реєстрації встановлено постановою КМУ № 265; у 2026 році орієнтовна сума становить 49,92 грн за особу (Постанова КМУ № 265).
Зміст:
Продаж квартири із зареєстрованими мешканцями: що дозволяє закон
Так, продаж квартири дозволений незалежно від наявності прописаних осіб, бо реєстрація місця проживання не створює права власності.
Цю позицію підтверджує норма ст. 317 ЦК України, яка надає власникові право розпоряджатися майном, а також судова практика, наприклад постанова у справі № 447/455/17, де Велика Палата ВС вказала на припинення сервітуту при переході права власності.
Коротка відповідь на головне запитання
Чи можна продати квартиру з прописаною людиною — так, можна; згода повнолітнього зареєстрованого мешканця законом не вимагається.
Цю тезу підтверджує ст. 317 ЦК України, а у практиці Верховного Суду див. постанова у справі № 753/8506/19, що реєстрація сама по собі не створює речового права.
Право продавця повідомляти покупця
Продавець зобов’язаний попередити покупця про існування прав третіх осіб на майно відповідно до ст. 659 ЦК України, інакше покупець може вимагати зниження ціни або розірвання договору.
Наведіть витяг з реєстру у пакет документів та зафіксуйте факт повідомлення у договорі, щоб уникнути претензій покупця.
Послуги адвокатів ЮРКОНСАЛТ
- Аудит документації та перевірка витягів з РТГ
- Складання та перевірка пунктів договору купівлі-продажу
- Нотаріальне супроводження угоди та оформлення зобов’язань мешканців
- Представництво при зверненні до ЦНАП і взаємодія з органами опіки
- Судовий супровід у спорах про зняття з реєстрації та захист прав покупця
Які ризики існують для покупця та як їх мінімізувати
Головні ризики: приховані зареєстровані особи, наявність неповнолітніх, а також можливі борги за комунальні послуги, які створюють ускладнення для нового власника.
Правова підстава для захисту покупця міститься в ст. 659 ЦК України, а практичні рекомендації випливають із судових рішень, зокрема постанова у справі № 372/3056/21, де суд наголошував на захисті прав дитини.
Швидкі кроки для покупця
Перевірте склад зареєстрованих осіб, вимагайте нотаріально засвідчені зобов’язання про виписку, утримуйте гарантійну суму, отримайте витяг з РТГ і за потреби перевірте наявність дозволу органу опіки для дітей.
- Отримати витяг з РТГ: через Дія або ЦНАП.
- Попросити нотаріальний документ: заява прописаних осіб про зобов’язання знятися з реєстрації.
- Включити гарантії в договір: утримання депозиту або пеня за прострочення згідно зі ст. 546 ЦК України.
- Перевірити борги: довідки від постачальників комунпослуг та ОСББ.
Таблиця порівняння ризиків і правових підстав
Порівняння ситуацій за типом зареєстрованих осіб і дій, які може вжити покупець.
| Критерій / дія | Особливості та порядок | Правова підстава |
|---|---|---|
| Повнолітня особа (не співвласник) | Згода на продаж не потрібна; після продажу новий власник може виписати через ЦНАП за 1 день за заявою | п. 2 ч. 1 ст. 18 Закону № 1871-IX |
| Неповнолітня / малолітня дитина | Потрібен дозвіл органу опіки або перереєстрація дитини перед угодою | ст. 177 СК України |
| Особа — співвласник | Виписка за заявою іншого власника неможлива; продаж частки за правилами ЦК | ч. 12 ст. 18 Закону № 1871-IX |
| Договірне забезпечення виписки | Утримання 5–10% вартості як гарантія та пеня за порушення строків | ст. 546, ст. 655 ЦК України |
Покроковий алгоритм для продавця та покупця
- Отримати витяг з РТГ. Зверніться до ЦНАП або скористайтесь порталом «Дія» і візьміть актуальний витяг не раніше ніж за 3–5 днів до нотаріального посвідчення, з посиланням на Постанову КМУ № 265.
- Зафіксувати зобов’язання в договорі. Включіть пункт про строк виписки, неустойку і механізм передачі гарантійної суми відповідно до ст. 546 ЦК України.
- Нотаріально посвідчена заява. Домовтеся з прописаними особами про нотаріально засвідчену заяву про зобов’язання знятися з реєстрації до визначеної дати.
- Забезпечити гарантію коштами. Утримання 5–10% або депозит у нотаріуса до надання чистого витягу з РТГ відповідно до ст. 546, ст. 655 ЦК України.
- Після реєстрації — звернення до ЦНАП. Новий власник подає заяву до ЦНАП за формою Додатка 6 до Постанови КМУ № 265 для адміністративного зняття повнолітніх осіб згідно зі ст. 18 Закону № 1871-IX.
Як безпечно провести угоду з продажу квартири
Безпечна угода передбачає перевірку витягу з РТГ, фіксацію зобов’язань у договорі, нотаріально засвідчені гарантії та механізм депонування коштів.
Ці кроки спираються на норми ЦК щодо зобов’язань і виконання (ст. 546, ст. 655 ЦК України) і на порядок адміністративного зняття з реєстрації, визначений Законом № 1871-IX та постановою КМУ № 265.
Нотаріуса та реєстратора
Нотаріус повинен перевірити витяг з РТГ, наявність нотаріальної заяви мешканців про зобов’язання виписатися та, за наявності неповнолітніх, дозвіл органу опіки.
- Витяг з РТГ: свіжий витяг не раніше ніж за 3–5 днів до посвідчення.
- Нотаріальна заява: з конкретним дедлайном для звільнення житла.
- Дозвіл органу опіки: якщо зареєстрована дитина — письмове погодження органу опіки.
- Фінансові гарантії: депозит у нотаріуса або утримання частини суми до отримання чистого витягу.
Порада щодо передачі ключів і акту
Передача ключів і підписання акту приймання-передачі потрібно прив’язати до надання чистого витягу з РТГ, інакше покупцю вигідно відтермінувати остаточні розрахунки.
Сформуйте акт приймання-передачі, зазначте дату фактичного виїзду та зафіксуйте стан комунікацій; як шаблон див. статтю про акт приймання-передачі на нашому сайті.
Продаж житла з прописаною дитиною: що потрібно знати
Якщо в квартирі прописана дитина, необхідний письмовий дозвіл органу опіки та піклування або передача дитини на іншу адресу разом із одним із батьків до підписання договору.
Це випливає з ст. 177 СК України та судової практики, зокрема постанова у справі № 1612/2343/12, яка роз’яснює роль органу опіки.
Документи для органу опіки
Підготуйте свідоцтво про народження дитини, паспорти батьків, доказ про нове місце проживання (договір оренди або купівлі) та письмові пояснення, що житлові умови дитини не погіршаться.
- Свідоцтво про народження: оригінал або нотаріально завірена копія.
- Документи батьків: паспорти та документи, що підтверджують право розпоряджатися майном.
- Доказ нових умов: договір купівлі/оренди нового житла або довідки про площу і умови.
- Письмові роз’яснення: обґрунтування, що права дитини не будуть порушені.
Інструкція для органу опіки та нотаріуса
Орган опіки перевіряє, чи не погіршаться житлові та майнові умови дитини; нотаріус має вимагати письмовий дозвіл або підтвердження перереєстрації дитини до підписання договору.
У випадку відсутності дозволу сторонам доцільно відкласти посвідчення правочину або попередньо оформити перереєстрацію дитини разом із одним із батьків.
Зразок пункту договору купівлі-продажу щодо строків та умов виписки
До договору купівлі-продажу квартири (пункт щодо виписки зареєстрованих осіб)
Сторони: Продавець: ____________; Покупець: ____________.
Фабула: Продавець підтверджує, що на момент укладення цього Договору у відчужуваній Квартирі зареєстровано наступні особи: 1) [ПІБ, рік народження]; 2) [ПІБ].
Правове обґрунтування: Враховуючи норми ст. 317, ст. 319 ЦК України та положення Закону України № 1871-IX, Продавець бере на себе відповідальність щодо зняття з реєстрації повнолітніх осіб та забезпечення дозволу органу опіки у випадку наявності неповнолітніх.
ПРОШУ/ПРОШУ МАЙБУТНЬОГО: Продавець зобов’язується забезпечити зняття з реєстрації місця проживання всіх зареєстрованих осіб у відчужуваній Квартирі у строк до 14 (чотирнадцяти) календарних днів з дня нотаріального посвідчення цього Договору.
Відповідальність: У разі невиконання строку зняття з реєстрації Продавець сплачує Покупцю неустойку (пеню) у розмірі 0,5% від суми Договору за кожний календарний день прострочення.
Гарантії: Для забезпечення виконання зобов’язання сума в розмірі 10% від загальної вартості Квартири утримується Покупцем (або вноситься на депозит нотаріуса) та передається Продавцю після пред’явлення Витягу з Реєстру територіальної громади про відсутність зареєстрованих осіб за адресою Квартири.
Додатки: Витяг з Реєстру територіальної громади (до відчуження); Нотаріальна заява мешканця про зобов’язання звільнити квартиру; Акт фінансового взаєморозрахунку після надання підтвердження повної виписки.
Що робити коли людина відмовляється виписуватись після продажу
Якщо після передачі права власності мешканці не знімаються з реєстрації, новий власник має подати заяву до ЦНАП для адміністративного зняття повнолітніх осіб або звернутися до суду для усунення перешкод у користуванні.
Адміністративний порядок врегульований Законом № 1871-IX (ст. 18) і постановою КМУ № 265; у складніших випадках судова практика, наприклад постанова у справі № 447/455/17, підтверджує втручання суду для припинення права користування.
Короткий алгоритм дій після відмови
Перший крок — звернення до ЦНАП з витягом про право власності та квитанцією про сплату адмінзбору; якщо ЦНАП відмовляє, наступний крок — позов до суду про усунення перешкод у користуванні за ст. 391 ЦК України.
У практиці є приклади, коли адміністративне звернення вирішило питання оперативно, див. кейс з витягом і зверненням до ЦНАП у Законі № 1871-IX.
Коли звертатись до адвоката
Якщо особа чинить опір фізично і відмовляється виїхати після адміністративного зняття, потрібні дії судового характеру для фактичного виселення відповідно до ст. 391 ЦК України; адвокат допоможе з підготовкою позову і доказів належного повідомлення.
Наш матеріал про примусову виписку на сайті допоможе зорієнтуватися: як виписати людину з квартири та виселення.
Зразок пункту договору купівлі-продажу щодо виписки (текст для вставки)
Нижче наведено готовий текст пункту договору, який можна вставити до правочину та адаптувати під конкретну угоду; цей блок збережено без змін як захищену частину матеріалу.
Готовий пункт для нотаріуса
“Продавець зобов’язується забезпечити зняття з реєстрації місця проживання всіх зареєстрованих осіб у відчужуваній Квартирі у строк до 14 (чотирнадцяти) календарних днів з дня нотаріального посвідчення цього Договору. У разі порушення строку Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,5% від суми Договору за кожний календарний день прострочення. Для забезпечення виконання зобов’язання 10% від вартості Квартири утримується на депозиті нотаріуса та передається Продавцю після пред’явлення Витягу з РТГ про відсутність зареєстрованих осіб.”
Додатки та реквізити
Рекомендується додати як додатки до договору копії витягу з РТГ, нотаріальної заяви мешканця про зобов’язання виписатися та акт приймання-передачі.
У додатках перелічені документи згадано в нашому чеклісті: зразок акту приймання-передачі та наші рекомендації щодо оформлення гарантій.
Потрібна допомога з продажем проблемної нерухомості?
Якщо ви готуєтеся продати квартиру з прописаними особами або зіткнулися з відмовою виписатись, зверніться до нашого адвоката з нерухомості для перевірки документів, підготовки договору і подання заяв до ЦНАП чи суду. Також можна замовити консультацію за формою на сайті або за телефоном.
Поширені питання покупців (FAQ)
Чи потрібна згода прописаної людини на продаж квартири?
Ні, якщо особа є виключно зареєстрованим мешканцем і не володіє часткою у праві власності; згідно зі ст. 317 ЦК України, право власності дозволяє розпоряджатися квартирою.
Як перевірити склад зареєстрованих осіб перед покупкою?
Попросіть у продавця свіжий Витяг з Реєстру територіальної громади (РТГ), сформований через портал «Дія» або ЦНАП, відповідно до Постанови КМУ № 265.
Що робити якщо після продажу колишні мешканці відмовляються виписуватись?
Після реєстрації права власності подайте заяву до ЦНАП за формою Додатка 6 до Постанови КМУ № 265 для адміністративного зняття повнолітніх осіб згідно зі ст. 18 Закону № 1871-IX; при відмові — звертайтесь до суду.
Які особливості продажу квартири при прописаній дитині?
Якщо у квартирі зареєстрована дитина, потрібен письмовий дозвіл органу опіки та піклування або попередня перереєстрація дитини разом із одним із батьків до підписання договору згідно з ст. 177 СК України.
Як швидко можна примусово виписати людину після купівлі?
Якщо особа повнолітня, адміністративне зняття через ЦНАП може зайняти кілька днів після подання заяви та підтвердження права власності; у судовому порядку розгляд може тривати кілька місяців залежно від складності.
Чи може прописана людина стягнути житло після продажу?
Ні, сама по собі реєстрація не дає права власності; Верховний Суд у постанова у справі № 753/8506/19 підтвердив, що реєстрація без підстав не створює речового права, і позовні вимоги покупця щодо захисту власності підлягають задоволенню.
Прочитати на: мовою
Таке питання: два роки тому я зробив ремонт у колишнього начальника міліції, розрахувався, а тепер він вимагає гроші, мовляв, стіни погані, хоча все було зроблено як треба. Договорів не було, а тепер якийсь майстер говорить, що стіни не підходять для обоїв і я маю заплатити. Я вже раз віддав 5000 гривень, щоб не сперечатися. Що мені робити далі? Може, послати його подалі?
Вам не потрібно робити жодних дій у цій ситуації. Якщо колишній начальник міліції має якісь претензії, нехай звертається до суду і наводить свої докази. Ви виконали роботу якісно і не зобов’язані платити за вигадані проблеми. Рекомендуємо залишити це питання без уваги і не піддаватися на провокації. Якщо виникнуть нові обставини, звертайтеся до адвокатів нашого бюро для детальної консультації.