Реєстрація нерухомості окупація — це процедура, яка допомагає захистити право власності на майно, розташоване на тимчасово окупованих територіях, за українським законодавством.
Щоб оформити право, підготуйте паспорт і правовстановлюючі документи, зверніться до нотаріуса або ЦНАП на підконтрольній території, замовте витяг з ДРРП та за потреби зверніться до адвоката для судового підтвердження права.
Ключові факти про реєстрацію майна з окупованих територій
- Право власності на майно на ТОТ охороняється Україною; будь-які акти окупаційних органів є недійсними згідно з Законом № 1207-VII (ст. 9, ст. 11), тому записи з ЄГРН РФ не мають правової сили.
- Реєстрація майна здійснюється екстериторіально: власник може звернутися до будь-якого державного реєстратора або нотаріуса на підконтрольній території відповідно до Наказу Мін’юсту № 2179/5.
- Якщо майно оформлене до 01.01.2013 лише на паперових носіях, його слід внести в ДРРП для подальших правочинів; це регулює Закон № 1952-IV (ст. 34).
- У разі втрати оригіналів або недоступності архівів БТІ захист права здійснюється через суд (наприклад, ст. 392 ЦКУ); судова практика підтверджує можливість реєстрації без доступу до ТОТ — див. рішення Верховного Суду в справі № 663/1322/21.
- Адміністративний збір у 2026 році за стандартну реєстрацію становить 330 грн; є прискорені тарифи за 2 дні, 1 день або 2 години згідно зі Закон № 1952-IV (ст. 34).
- Якщо нотаріус відмовляє у реєстрації, оскаржуйте рішення до Міністерства юстиції або в адміністративному порядку згідно з ст. 37 Закону № 1952-IV.
Зміст:
Реєстрація нерухомості окупація: де подати документи
Подача документів для реєстрації прав власності на майно з ТОТ проводиться на підконтрольній території будь-яким державним реєстратором чи нотаріусом без потреби виїзду на ТОТ.
Які органи приймають заяви
Документи можна подавати до державного реєстратора у ЦНАП або до нотаріуса на підконтрольній території; це гарантує екстериторіальність процедури відповідно до Наказу Мін’юсту № 2179/5, за яким реєстрація здійснюється незалежно від місцезнаходження майна. Зверніться до найближчого нотаріуса або ЦНАП та домовтеся про подачу оригіналів або їх завірених копій, а якщо ви за кордоном — оформіть довіреність у консульстві та надайте її представникові в Україні.
Показовою на практиці є ситуація, коли власник квартири в Сімферополі надав паперовий договір 2011 року нотаріусу в Києві і отримав внесення до ДРРП без виїзду на ТОТ; див. Наказ Мін’юсту № 2179/5 як підставу для екстериторіальної реєстрації.
Послуги адвокатів «ЮРКОНСАЛТ»
- Аналіз наявних документів та правова перевірка перед поданням до ДРРП.
- Підготовка та подання заяв до державного реєстратора або нотаріуса на підконтрольній території.
- Отримання дублікатів документів у нотаріальних архівах та відновлення правовстановлюючих документів.
- Підготовка позовів про визнання права власності та представництво в суді.
- Супровід спадкових справ для майна, що знаходиться в окупації.
Які документи потрібні для внесення в ДРРП
Для внесення відомостей до ДРРП потрібні паспорт, РНОКПП, адміністративний збір та правовстановлюючий документ українського зразка; нотаріус або реєстратор формує електронну заяву. Реєстрація нерухомості окупація — це правове питання, у якому вирішальне значення має правильна первинна фіксація документів та дотримання встановлених строків.
Список основних документів
Необхідно подати паспорт, РНОКПП, квитанцію про сплату адміністративного збору та оригінал правовстановлюючого документа, наприклад нотаріального договору або рішення суду; це відповідає ч. 1 ст. 27 Закону № 1952-IV. Так, у справі № 663/1322/21 (Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду) сформовано важливий висновок: предметом спору був захист речових прав на нерухоме майно, розташоване на тимчасово окупованій території України. Верховний Суд зробив правовий висновок, що сам факт перебування нерухомого майна на тимчасово окупованій території не є перешкодою для судового вирішення цивільного спору судами на підконтрольній території України. Касаційну скаргу задоволено, рішення судів попередніх інстанцій переглянуто задля гарантування реального захисту власності.
- Паспорт та РНОКПП: оригінали документів або нотаріально завірені копії для представника.
- Правовстановлюючий документ: оригінал договору купівлі-продажу, свідоцтва про право власності або рішення суду, видані до окупації.
- Технічний паспорт: техпаспорт або документи БТІ, якщо вони доступні.
- Квитанція про сплату збору: підтвердження оплати адміністративного збору (ч. 1 ст. 34 Закону № 1952-IV).
Якщо оригінали відсутні, спробуйте отримати дублікат у нотаріуса або нотаріальному архіві; якщо це неможливо — підготуйтеся до судового захисту права (ст. 392 ЦКУ).
Показовим є кейс сім’ї з Маріуполя, яка втратила оригінали під час евакуації; адвокати домоглися визнання права власності через суд і наступного внесення запису в ДРРП (ст. 392 ЦКУ).
Власник квартири в Сімферополі, придбаної у 2011 році, мав лише паперовий договір купівлі-продажу. Звернувшись до державного реєстратора в м. Києві на підставі екстериторіальності (Наказ Мін’юсту № 2179/5), заявник надав оригінал нотаріального договору та витяг БТІ від 2011 року. Дані було успішно перенесено до електронного ДРРП із формуванням актуального витягу без виїзду до Криму.
Покрокова інструкція для власника
- Підготувати документи. Зберіть паспорт, РНОКПП та правовстановлюючі документи (договір, свідоцтво, техпаспорт) і перевірте їх автентичність перед подачею.
- Звернутися до реєстратора. Подайте заяву будь-якому державному реєстратору або нотаріусу на підконтрольній території відповідно до екстериторіальності (Наказ Мін’юсту № 2179/5).
- Оплатити адміністративний збір. Сплатіть базовий збір (330 грн у 2026 р.) або оберіть пришвидшену процедуру та збережіть квитанцію для додатку до заяви (ч. 1 ст. 34 Закону № 1952-IV).
- Отримати витяг із ДРРП. Після внесення даних отримайте електронний або паперовий витяг через портал Дія та перевірте коректність запису.
- Оскаржити відмову. Якщо реєстратор відмовив, оскаржуйте рішення до Міністерства юстиції або звертайтеся до суду для захисту права та подальшої реєстрації.
Що робити, якщо оригінали документів загублені чи залишилися в окупації
Якщо оригінали загублені або залишилися на ТОТ, перш за все спробуйте отримати дублікти у нотаріуса або архіві; за відсутності – захищайте право через судовий позов про визнання права власності. Зверніть увагу на покроковий розбір у суміжному матеріалі «Внесення змін до ДЗК: процедура». Практичний орієнтир у категорії справ «реєстрація нерухомості окупація» — ретельна перевірка кожного реквізиту заяви та збереження доказів її офіційної реєстрації.
Отримання дублікатів і нотаріальний архів
Нотаріально посвідчені документи можна відновити через нотаріуса або державний нотаріальний архів на підконтрольній території; це дозволяє відновити доказову базу для реєстрації згідно з відповідною практикою нотаріату. Якщо нотаріус не може відновити документ, зберіть інші докази власності: копії квитанцій, архівні рішення, свідчення співвласників і подайте їх реєстратору або використайте в суді.
Показовим є приклад спадкоємця з Бердянська, якому після судового встановлення факту смерті надали українське свідоцтво, і нотаріус відкрив спадкову справу для реєстрації майна (ст. 317 ЦПК України).
Сім’я з Маріуполя втратила всі оригінали документів на будинок під час обстрілів та евакуації. Державний реєстратор виніс рішення про відмову у проведенні реєстраційних дій через відсутність правовстановлюючих документів та доступу до Маріупольського БТІ. Адвокати підготували позов до суду про визнання права власності на підставі архівних рішень міськради про приватизацію та свідчень співвласників. Суд задовольнив вимоги за ст. 392 ЦК України, і на підставі судового рішення право було внесено до ДРРП.
Судовий шлях при відсутності архівів БТІ
Якщо архіви БТІ недоступні або знищені, судове визнання права власності за ст. 392 ЦК України є належним способом захисту, після чого за судовим рішенням державний реєстратор вносить запис у ДРРП. Так, у справі № 755/513/18 (Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду) сформовано важливий висновок: справа стосувалася правових наслідків відчуження нерухомості та правочинів, вчинених на тимчасово окупованій території за «документами» незаконних формувань. Суд дійшов висновку, що згідно зі ст. 9 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» будь-які акти, рішення або договори, видані нелегітимними органами окупаційної влади, є нікчемними і не створюють жодних правових наслідків. Права законного українського власника залишаються непорушними.
Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (ст. 11)Згідно із Законом України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (ст. 11, ч. 4; ст. 9, ч. 2; ст. 11-1): За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України. Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території.У практиці Верховний Суд у справі № 204/6918/24 визнав, що недоступність паперових архівів не позбавляє права власності і відкрив шлях для судової фіксації права без документів з БТІ; зверніться до адвоката для підготовки позову і доказової бази.
Як оформити спадщину на майно, розташоване в окупації
Спадкова справа за майном у ТОТ відкривається у нотаріуса на підконтрольній території за місцем подання першої заяви спадкоємця, а нотаріальні дії здійснюються за місцем цієї заяви. Додаткові роз’яснення та алгоритм дій зібрано в публікації «Перевірка права власності на квартиру в держреєстрі». Головний критерій успіху в процедурі «реєстрація нерухомості окупація» — своєчасне зібрання оригіналів довідок та письмовий контроль руху звернення.
Порядок відкриття спадкової справи
Спадкоємці можуть звернутися до будь-якого нотаріуса в Україні; місцем відкриття спадщини вважається місце подання першої заяви, що регламентовано ст. 11-1 Закону № 1207-VII та Законом № 3450-IX, тож не потрібно їхати на ТОТ. Зверніться до нотаріуса з паспортом, РНОКПП та наявними документами про право власності або з рішенням суду про встановлення факту смерті.
Показовим є кейс спадкоємця, який після встановлення факту смерті в суді отримав українське свідоцтво ДРАЦС і відкрив спадкову справу у Дніпрі; нотаріус виніс свідоцтво про право на спадщину та передав документи для реєстрації в ДРРП.
Дії при необхідності встановлення факту смерті
Якщо свідоцтво про смерть видане окупаційною владою, звертайтеся до суду в порядку ст. 317 ЦПК України для встановлення юридичного факту смерті, отримаєте українське свідоцтво ДРАЦС і тільки після цього подавайте документи нотаріусу; це детально описано в ЦПК України (ст. 317).
Зразок позовної заяви
Зразок позовної заяви
До відповідного районного/міськрайонного суду
Позивач: ПІБ, паспорт, РНОКПП
Відповідач: Суб’єкт державної реєстрації речових прав
Позовна заява
Прошу визнати за Позивачем право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований за адресою: [повна адреса на тимчасово окупованій території], та зобов’язати суб’єкта державної реєстрації внести відповідний запис до ДРРП.
Підстави: ст. 392 ЦК України, ст. 11 Закону України № 1207-VII, ст. 315, 317 ЦПК України.
Прошу:
1. Визнати за Позивачем право власності на вказаний об’єкт.
2. Зобов’язати суб’єкт державної реєстрації провести держреєстрацію права власності у ДРРП.
Додатки:
Копія паспорта та РНОКПП; копії наявних технічних матеріалів; копія рішення реєстратора про відмову (за наявності); доказ сплати судового збору.
Дата, підпис
Чи дійсні договори, оформлені окупаційною владою
Договори та інші правочини, оформлені окупаційними органами або за законами держави-агресора, в Україні визнаються недійсними та не створюють правових наслідків. Практичні рекомендації щодо подібних ситуацій також читайте у консультації «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — гайд».
Юридичний статус окупаційних документів
Будь-які акти, рішення або договори, видані окупаційними органами, є недійсними відповідно до ч. 2 ст. 9 та ч. 1 ст. 11 Закону № 1207-VII; тому витяги з реєстрів РФ не можуть бути підставою для внесення запису до ДРРП.
Закон № 1207-VII (ст. 9)Згідно із Законом України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (ч. 2 ст. 9): Будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими цією статтею, є недійсним і не створює правових наслідків, крім документів, що підтверджують факт народження, смерті, реєстрації шлюбу.У разі надання реєстратору документів, виданих окупаційною владою, вимагайте відмову з мотивованим висновком та звертайтеся до суду або до Мін’юсту для оскарження, а не намагайтеся легалізувати такі правочини в Україні.
Порада від ЮРКОНСАЛТ
Відсутність необхідності особисто відвідувати окуповану територію: держава не вимагає в’їзду на ТОТ для оформлення або захисту права власності. Більше того, поїздка туди несе пряму загрозу примусової паспортизації, визнання майна «безхазяйним» за нормами держави-агресора та кримінального переслідування.
Скільки коштує і скільки триває процедура реєстрації
Стандартна державна реєстрація триває до 5 робочих днів і коштує 330 грн у 2026 році; прискорені опції доступні за додаткову плату. Детальний розбір суміжних правових нюансів наведено у матеріалі «Порядок надання інформації з ДРРП».
Тарифи та строки
Стандартний строк розгляду та розмір адміністративного збору регламентовані Законом про держреєстрацію; нижче — зведена таблиця з актуальними ставками.
| Критерій / дія | Особливості та порядок | Правова підстава |
|---|---|---|
| Стандартна реєстрація (5 робочих днів) | Розмір збору — 330 грн; подається реєстратору ЦНАП або нотаріусу | Закон № 1952-IV (ст. 34) |
| Термінова реєстрація (2 робочі дні) | Розмір збору — 3 330 грн | Закон № 1952-IV (ч. 3 ст. 34) |
| Термінова: 1 день / 2 години | 6 660 грн за 1 день або 16 640 грн за 2 години | Закон № 1952-IV (ч. 3 ст. 34) |
| Судове встановлення права | Застосовується при відсутності архівів БТІ; судовий збір — 665,60 грн | Закон про судовий збір |
У разі питання щодо оплати або пільг звертайтеся до нотаріуса чи безпосередньо до Мін’юсту для отримання роз’яснень щодо застосування пільг (ч. 9 ст. 34 Закону № 1952-IV).
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 34)Згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 34): Адміністративний збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих 10 гривень.Порада від ЮРКОНСАЛТ
Нікчемність документів «Росреєстру»: реєстрація права власності в окупаційних базах даних чи отримання витягів з ЄГРН РФ не мають жодної юридичної сили в Україні і не можуть бути підставою для внесення даних до ДРРП. Будь-які договори відчуження, підписані за законодавством РФ, Україна розглядає як рейдерство та порушення права власності.
Потрібна допомога з реєстрацією майна?
Якщо виникають складнощі з реєстрацією або відсутні документи, зверніться до нашого адвоката з нерухомості: зверніться до адвоката з нерухомості для консультації та супроводу.
Поширені питання
Чи потрібно їхати на окуповану територію, щоб оформити право власності?
Ні. Усі дії проводяться на підконтрольній території у нотаріуса або реєстратора на підставі ч. 4 ст. 11 Закону № 1207-VII (ст. 11), тож ви не повинні їхати на ТОТ.
Які документи потрібні для реєстрації майна з окупації?
Паспорт, РНОКПП, оригінал правовстановлюючого документа (договір, свідоцтво або рішення суду) та квитанція про сплату адмінзбору; див. ст. 27 та ст. 34 Закону № 1952-IV (Закон № 1952-IV).
Що робити, якщо оригінали документів загублені або залишилися в окупації?
Зверніться до нотаріуса або нотаріального архіву за дублікатом; якщо архіви недоступні, готуйте позов про визнання права власності за ст. 392 ЦКУ і звертайтеся до суду (ст. 392).
Куди звертатися, якщо реєстратор відмовляє?
Оскаржуйте рішення до Міністерства юстиції (Колегія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації) або подавайте адміністративну позовну заяву до окружного адміністративного суду згідно зі ст. 37 Закону № 1952-IV.
Прочитати на: мовою