Правовий режим земель житлової та громадської забудови визначає, як саме громадяни, ОСББ та бізнес можуть використовувати ділянки в межах міст і сіл. Розуміння цих правил дозволяє законно приватизувати присадибну ділянку або оформити прибудинкову територію без ризику штрафів та конфліктів із сусідами.

Багато хто вважає, що купівля квартири автоматично робить їх власниками шматка землі під будинком, або що в місті можна безкоштовно отримати будь-яку площу під забудову. Насправді закон встановлює чіткі ліміти та процедури, ігнорування яких призводить до того, що місцева влада відмовляє у виділенні землі або навіть визнає використання ділянки незаконним.

Ключові факти

Норми безоплатної приватизації: 0,25 га в селі, 0,15 га в селищі, 0,10 га в місті.
Земля під багатоквартирним будинком належить співвласникам, але потребує оформлення через ОСББ.
У разі руйнування будинку право на земельну ділянку під ним повністю зберігається.
Зміна виду використання в межах однієї категорії земель не потребує нового проєкту землеустрою.

Зміст:

Що належить до земель житлової та громадської забудови

До земель житлової та громадської забудови належать ділянки, які розташовані виключно в межах населених пунктів і використовуються для розміщення будинків, офісів, лікарень та інших об’єктів загального користування. Головний критерій — це розташування всередині офіційно встановлених меж міста, селища або села.

Згідно з ч. 1 ст. 38 Земельного кодексу України: «До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.»

Використання таких ділянок має суворо відповідати генеральному плану населеного пункту. Якщо ви плануєте будівництво, зміна цільового призначення землі на житлову забудову є обов’язковим етапом, якщо попередній статус ділянки був іншим.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №391/1217/14-ц від 17.02.2020 зазначив: «Органи місцевого самоврядування набувають право розпоряджатися земельними ділянками як землями населеного пункту лише після встановлення меж території населеного пункту в натуру та внесення відомостей до Кадастру.»

Місцева рада може розпоряджатися землею лише після офіційного встановлення меж населеного пункту. Тому перед купівлею або приватизацією ділянки в нових масивах варто перевірити, чи дійсно вона юридично знаходиться в межах села або міста.

Потрібна допомога з оформленням землі під забудову?

Зверніться до профільного адвоката.

Адвокат з нерухомості

Скільки землі для будівництва можна отримати безоплатно

Закон встановлює чіткі ліміти на безоплатну приватизацію землі для будівництва: у селах це максимум 0,25 гектара, у селищах — 0,15 гектара, а в містах — не більше 0,10 гектара. Усе, що перевищує ці норми, громадянин може лише викупити або взяти в оренду за цивільно-правовими угодами.

Згідно з ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України: «Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок... для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка): у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара.»

Уявімо ситуацію: людина володіє будинком у місті та фактично користується ділянкою площею 0,12 га. Оскільки ліміт для міста становить 10 соток, вона зможе приватизувати безоплатно лише 0,10 га. Решту 0,02 га доведеться оформлювати через оренду або викуп у територіальної громади.

Важливо розуміти, що будівництво та обслуговування житлового будинку і господарських споруд відбувається на єдиній присадибній ділянці. Закон не передбачає можливості приватизувати окремо землю під гаражем і окремо під будинком у межах одного двору.

Як ініціювати відведення земельної ділянки під будинком

Зберіть документи. Підготуйте копії паспортів, кодів (або установчих документів для ОСББ) та документи на право власності на будівлю.
Підготуйте графічні матеріали. Замовте викопіювання з кадастрової карти або генерального плану, де буде зазначено бажане місце розташування ділянки.
Подайте клопотання. Зверніться до місцевої ради із заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою.
Замовте проєкт. Після отримання дозволу укладіть договір із сертифікованим інженером-землевпорядником.

Кому належить земля під багатоквартирним будинком

Земля під багатоквартирним будинком та прибудинкова територія перебувають у спільній сумісній власності всіх власників квартир, але для повноцінного розпорядження нею потрібно створити ОСББ та оформити ділянку в постійне користування або власність. Без розроблення проєкту землеустрою межі території існують лише умовно.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 42 Земельного кодексу України: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки... надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню співвласників.»

Типова помилка власників квартир — вважати, що наявність права власності на житло автоматично дає їм окремий кадастровий номер на пропорційну частину двору. Насправді земля багатоквартирного будинку є цілісним об’єктом. Якщо ОСББ планує встановити паркан, співвласники повинні спочатку ініціювати відведення ділянки.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №460/2596/20 від 08.06.2022 зазначив: «ОСББ як юридична особа має право звертатися за наданням дозволу на розробку проєкту землеустрою для обслуговування багатоквартирного будинку. Орган місцевого самоврядування не має права безпідставно відмовляти.»

ОСББ має законне право на отримання землі під будинком у користування. До моменту офіційного оформлення прав на ділянку, утримання прилеглої території та благоустрій залишається обов’язком, але ОСББ не має законних підстав забороняти іншим особам прохід через двір.

Чим корисний супровід адвоката з нерухомості

Аналіз ситуації. Перевірка статусу земельної ділянки в Кадастрі та її відповідності генеральному плану.
Підготовка документів. Складання клопотань до місцевої ради для отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою.
Захист прав ОСББ. Юридичний супровід процесу передачі прибудинкової території у постійне користування співвласникам.
Судове представництво. Оскарження незаконних відмов місцевої влади у виділенні землі або приватизації.

Як працює право на землю для житлових кооперативів

Житлово-будівельним кооперативам земельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаються в оренду в розмірах, які чітко встановлені затвердженою містобудівною документацією. На відміну від приватних осіб, тут немає фіксованих норм у сотках — усе залежить від проєкту забудови.

Згідно з ч. 1 ст. 41 Земельного кодексу України: «Житлово-експлуатаційним організаціям, житлово-будівельним (житловим) кооперативам земельні ділянки для житлового будівництва надаються у постійне користування або передаються безоплатно у власність у розмірах, встановлених відповідно до затвердженої містобудівної документації.»

Приватизація землі під кооперативними будинками має свої нюанси. Якщо будинок так і не перетворився на ОСББ, земля може залишатися у власності самого кооперативу як окремої юридичної особи. Це означає, що мешканці мають право користуватися територією, але юридичним власником виступає ЖБК.

Крім безоплатної передачі, кооперативи також мають право набувати земельні ділянки у власність за звичайними цивільно-правовими угодами, наприклад, купуючи їх на вторинному ринку для розширення інфраструктури.

Зразок клопотання про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою

До [Назва місцевої ради]
Від [ПІБ заявника/Назва ОСББ]
[Адреса, телефон, РНОКПП/ЄДРПОУ]

КЛОПОТАННЯ
про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки

Відповідно до статей 12, 40, 42, 118, 121 Земельного кодексу України, прошу надати дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення у [власність/постійне користування] земельної ділянки орієнтовною площею [площа в га] за адресою: [повна адреса ділянки].

Цільове призначення земельної ділянки: [наприклад, 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд або 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку].

На земельній ділянці розташований об’єкт нерухомого майна, що належить мені на праві власності згідно з [назва документа про власність].

Додатки:
1. Копія паспорта та РНОКПП (для громадян) або витяг з ЄДР (для ОСББ).
2. Графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки.
3. Копія документа, що підтверджує право власності на нерухоме майно.

[Дата] /Підпис/

Що відбувається із землею після руйнування будинку

У разі знищення або руйнування житлового будинку майнові права на земельну ділянку під ним повністю зберігаються за власниками. Закон захищає людей від втрати землі через форс-мажорні обставини, включаючи воєнні дії.

У практиці зустрічаються ситуації, коли приватний будинок був зруйнований внаслідок ракетного удару, і власник боїться, що місцева влада забере ділянку як «вільну». Насправді право власності на землю під житловою забудовою не припиняється автоматично з руйнуванням будівлі.

Власник має повне право використовувати цю ділянку за її цільовим призначенням у майбутньому, наприклад, для відбудови нового житла, або ж продати її як порожню ділянку під забудову.

Чи можна приватизувати 25 соток у місті під будівництво?

Ні, згідно зі ст. 121 ЗК України, ліміт безоплатної приватизації для міст становить 0,10 га (10 соток). Усе, що понад цю норму, не підлягає безоплатній передачі — таку площу можна лише викупити або орендувати.

Чи можна на землях громадської забудови побудувати приватний житловий будинок?

Ні, цільове призначення земель громадської забудови передбачає розміщення об’єктів загального користування (офіси, магазини, лікарні). Для житлового будівництва необхідно попередньо змінити цільове призначення ділянки.

Чи потрібен новий проєкт землеустрою при зміні виду використання ділянки?

Ні, якщо зміна відбувається в межах однієї категорії (наприклад, з житлової на громадську забудову). Велика Палата ВС роз’яснила, що власник може самостійно обрати вид використання, якщо це не суперечить генеральному плану.

Допомога адвоката у земельних питаннях

Оформлення землі під житловою чи громадською забудовою часто супроводжується бюрократичними перепонами та відмовами місцевих рад. Якщо вам потрібно приватизувати ділянку, оформити землю для ОСББ або захистити свої права в суді, звертайтеся за фаховою юридичною підтримкою. Ми проаналізуємо вашу ситуацію та знайдемо законний шлях вирішення проблеми.