Зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом

Зняття заборони відчуження нотаріусом — це офіційна процедура скасування обмежень на розпорядження власністю, яка найчастіше проводиться після повного погашення іпотечного кредиту або припинення дії певних договорів. Наявність такої заборони в реєстрі робить неможливим продаж, дарування або передачу майна у спадок, тому її своєчасне зняття є критично важливим для власника.

Важливо розуміти, що нотаріальна заборона відчуження суттєво відрізняється від арешту майна, накладеного судом чи виконавчою службою. Якщо арешт є санкцією за борг, то заборона — це технічний інструмент забезпечення виконання договору, який знімається за чітко визначеним алгоритмом при настанні певних юридичних фактів.

Підстави для зняття заборони відчуження нотаріусом

Зняття заборони відчуження нотаріусом відбувається у випадках, чітко визначених статтею 74 Закону «Про нотаріат», найчастішим з яких є повне виконання зобов’язання за кредитом або іпотекою. Нотаріус не має права діяти за власною ініціативою — для вчинення цієї дії йому потрібен офіційний документ, що підтверджує припинення підстав для обмеження.

Основними юридичними фактами, що дозволяють зняти обтяження, є повідомлення кредитора про розрахунок, смерть однієї зі сторін у специфічних договорах або закінчення встановленого законом строку. У кожному випадку власник має надати документальне підтвердження, яке нотаріус перевіряє перед внесенням змін до Державного реєстру.

Погашення кредиту та припинення іпотеки

Найбільш розповсюджена ситуація — це повідомлення банку або іншої фінансової установи про повне погашення позики. Після того, як останній платіж внесено, кредитор має видати довідку про відсутність заборгованості та згоду на припинення іпотеки. На підставі цих документів нотаріус знімає заборону, що була накладена при підписанні кредитного договору. Також важливо знати, коли іпотека припиняється за законом, щоб вчасно скористатися своїми правами.

Згідно з ч. 1 ст. 74 Закону України «Про нотаріат»: «Одержавши повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення договору іпотеки... нотаріус знімає заборону відчуження об’єкта нерухомого майна.»

Договори довічного утримання та спадкові договори

Заборона відчуження також знімається у разі припинення договорів довічного утримання або спадкових договорів. Найчастіше це відбувається після смерті відчужувача майна. Набувач приносить нотаріусу свідоцтво про смерть, після чого обмеження знімається, і майно остаточно переходить у повне розпорядження нової особи. Також підставою може бути рішення суду про розірвання такого договору через невиконання умов.

Зняття заборони відчуження через депозит нотаріуса

Якщо кредитор ухиляється від прийняття виконання або відсутній у місці виконання зобов’язання, боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення грошей у депозит нотаріуса відповідно до статті 537 Цивільного кодексу України. Цей крок дозволяє припинити зобов’язання та є офіційною підставою для подальшого зняття заборони відчуження нерухомого майна.

Внесення грошей у депозит є дієвим інструментом захисту прав боржника, коли прямий розрахунок з кредитором з різних причин заблоковано. Нотаріус, прийнявши кошти, бере на себе обов’язок повідомити про це кредитора та зафіксувати факт виконання зобов’язання.

Коли кредитор ухиляється від прийняття грошей

На практиці часто виникають ситуації, коли банк або приватний позикодавець навмисно уникає отримання коштів, щоб продовжувати нараховувати відсотки або утримувати майно під обтяженням. Внесення суми боргу на депозит нотаріуса припиняє нарахування будь-яких штрафних санкцій та фіксує виконання зобов’язання боржником.

Згідно зі ст. 537 Цивільного кодексу України: «Боржник має право виконати свій обов'язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори або на рахунок ескроу...»

Нотаріус зобов’язаний повідомити кредитора про внесення боржником суми в депозит; для нотаріуса це — підстава розглянути заяву про зняття заборони відчуження.

Які докази необхідно надати нотаріусу

Щоб нотаріус прийняв кошти та зняв заборону, боржник має надати безспірні докази. До них належать копія правочину (договору позики або іпотеки), офіційна квитанція про внесення грошей у депозит нотаріуса, а також копія повідомлення нотаріуса кредиторові.

Важливо враховувати процедурну помилку: депозит необхідно робити виключно за місцем виконання зобов’язання, інакше нотаріус може відмовити у вчиненні дії. Офіційна квитанція або виписка зі штампом є обов’язковим доказом для підтвердження оплати.

Процедура зняття заборони відчуження нерухомості

Процедура зняття заборони відчуження нерухомості починається зі звернення до нотаріуса, який безпосередньо накладав це обтяження, або до іншого нотаріуса, який має право вчиняти такі реєстраційні дії. Нотаріус одночасно зі зняттям заборони виконує функції державного реєстратора, тому припинення обтяження фіксується в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно миттєво.

Власник одразу після завершення процедури може отримати паперовий витяг, який підтверджує відсутність будь-яких обмежень на майно та його повну юридичну чистоту.

Які документи потрібно надати нотаріусу

Для успішного завершення справи власнику необхідно підготувати пакет документів:

• Заява про зняття заборони. Формується безпосередньо у нотаріуса під час прийому.
• Документ-підстава. Оригінал довідки з банку, заява кредитора, свідоцтво про смерть або рішення суду.
• Паспорт та РНОКПП. Необхідні для повної ідентифікації особи власника.
• Докази оплати. Квитанція про сплату адміністративного збору за реєстраційні дії та оплату послуг нотаріуса.

Офіційний Порядок виконання нотаріальних дій чітко регулює цей процес, гарантуючи захист прав власника.

Якщо банк ліквідовано або кредитор зник

У разі ліквідації банку-кредитора (що часто трапляється з фінустановами, які видавали кредити 10-15 років тому) необхідно звертатися до Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (ліквідатора банку) для отримання підтвердження розрахунків. Якщо ж кредитором була фізична особа, яка зникла, питання доводиться вирішувати через суд шляхом визнання зобов’язання припиненим.

Особливості зняття заборони після прилюдних торгів

Після реалізації нерухомого майна на прилюдних торгах (через СЕТАМ державним або приватним виконавцем) припинення іпотеки та зняття заборони відчуження здійснюється в особливому порядку, де ключовим документом є акт про реалізацію предмета іпотеки. Набувач майна звертається до нотаріуса для видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, після чого обтяження знімається.

Цей процес має чіткі часові рамки, встановлені законодавством, і вимагає злагодженої взаємодії між виконавчою службою та нотаріусом.

Роль державного чи приватного виконавця

Державний або приватний виконавець у межах виконавчого провадження зобов’язаний скласти та затвердити акт про реалізацію предмета іпотеки протягом п’яти робочих днів з дня надходження коштів від покупця. Саме виконавець ініціює процес припинення іпотеки в Державному реєстрі речових прав, що значно спрощує процедуру для нового власника.

Оформлення акта про реалізацію та видача свідоцтва

Отримавши акт про реалізацію від виконавчої служби, покупець звертається до нотаріуса. Нотаріус видає свідоцтво про придбання майна, і в цей же момент у Державному реєстрі речових прав відбувається реєстрація припинення обтяження та іпотеки без додаткових дій щодо зняття заборони відчуження.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 201/15228/17 від 13.03.2024 детально аналізувала законність дій при реалізації предмета іпотеки та вимоги до документів для реєстрації, що важливо для подальшого зняття заборони після торгів.

Процедура надсилання повідомлень іншим нотаріусом

Якщо нотаріус, який накладав заборону відчуження нерухомого майна, припинив свою діяльність, помер або позбавлений можливості вчинити нотаріальну дію, зняти заборону може будь-який інший нотаріус. Новий нотаріус після вчинення дії зобов’язаний надіслати офіційне повідомлення про зняття заборони за місцем зберігання справи або до державного архіву.

Це забезпечує збереження актуальності паперових архівів та виключає виникнення суперечностей у майбутньому.

Коли початковий нотаріус недоступний

У практиці нерідко виникають ситуації, коли приватний нотаріус, який посвідчував іпотеку багато років тому, вже не працює. Власник майна має право звернутися до будь-кого іншого нотаріуса у відповідній нотаріальній окрузі. Новий нотаріус перевіряє факт звернення належного іпотекодержателя та наявність безспірних доказів виконання зобов’язання через Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Взаємодія нотаріусів та архівних установ

Після фактичного зняття заборони новий нотаріус залишає у своїх справах копію документа з написом про зняття заборони та направляє повідомлення за місцем зберігання примірника первинного договору (в державний нотаріальний архів або правонаступнику). Це є обов’язковим процедурним кроком для підтримання порядку в нотаріальних справах.

Заборона відчуження за житловими сертифікатами

Новою підставою для накладення заборони відчуження є придбання житла з використанням житлового сертифіката (програма єВідновлення). У цьому випадку закон встановлює жорстке обмеження: власник не має права продавати або дарувати таку нерухомість протягом п’яти років з моменту реєстрації права власності.

Ця заборона накладається нотаріусом автоматично під час посвідчення договору купівлі-продажу. Мета такого заходу — забезпечити використання державної допомоги саме для вирішення житлового питання постраждалих громадян, а не для швидкого перепродажу та отримання прибутку.

П’ятирічний мораторій та винятки

Протягом 5 років зняти таку заборону за бажанням власника неможливо. Проте існують специфічні випадки, передбачені новим законодавством. Зокрема, якщо придбане за сертифікат житло було знову знищене внаслідок бойових дій, заборона може бути знята достроково для оформлення нової компенсації.

Мораторій щодо осіб пов’язаних з РФ

Також варто пам’ятати про воєнний мораторій. Нотаріусам заборонено знімати заборони та проводити будь-які реєстраційні дії щодо майна, власниками або кредиторами якого є громадяни РФ (за певними винятками) або юридичні особи, підконтрольні країні-агресору. Такі правочини вважаються нікчемними, а реєстраційні дії — незаконними.

Судовий порядок зняття заборони відчуження

Якщо нотаріус відмовляється знімати заборону через відсутність згоди кредитора або втрату документів, єдиним шляхом залишається звернення до суду. Це актуально, коли банк не видає довідку про погашення кредиту або коли іпотекодержатель — фізична особа — навмисно уникає візиту до нотаріуса.

Судове рішення про визнання іпотеки припиненою та зняття заборони відчуження є обов’язковим для виконання нотаріусом. Після набрання рішенням законної сили власник звертається до нотаріуса, який на підставі цього документа проводить реєстраційні дії без згоди кредитора.

Позиція Верховного Суду щодо захисту власника

Верховний Суд неодноразово наголошував, що якщо кредитор недобросовісно ухиляється від підтвердження виконання зобов’язання, власник має право на судовий захист. Наприклад, скасування виконавчого напису по іпотеці або визнання договору припиненим через суд дозволяє повністю очистити реєстр від неактуальних обтяжень. Таку справу проти Кей-Колект ми вже вигравали, захистивши права нашого клієнта на житло.

Відсутність позовної давності у таких справах

Важливим нюансом є те, що на вимоги про зняття незаконної або неактуальної заборони відчуження не поширюються строки позовної давності. Оскільки це вважається усуненням перешкод у здійсненні права власності (негаторний позов), власник може звернутися за захистом у будь-який час, поки обмеження існує в реєстрі.

Відмінність між забороною та арештом майна

Часто власники плутають два різних типи обтяжень: нотаріальну заборону та арешт, накладений виконавчою службою. Це призводить до помилок при виборі юриста та органу звернення. Якщо ви бачите в реєстрі запис про "арешт", а не про "заборону", нотаріус не зможе допомогти вам лише на підставі довідки про оплату штрафу чи боргу.

Арешт накладається державним або приватним виконавцем у межах виконавчого провадження за борги (аліменти, штрафи, кредити). Для його зняття потрібно звертатися до виконавця або суду.

Хто має право знімати обтяження

Заборону відчуження знімає нотаріус. Натомість зняття арешту з квартири здійснюється виконавцем або судом. Якщо ви принесете нотаріусу квитанцію про сплату штрафу ПДР, він не зможе зняти арешт, оскільки це не входить до його повноважень за статтею 74 Закону про нотаріат.

Коли виникає потреба у спадкуванні з обтяженнями

Особливо гостро питання різниці між обтяженнями постає під час оформлення спадщини. Спадкоємець може прийняти майно, на якому "висить" стара заборона або арешт. У таких випадках важливо чітко ідентифікувати природу обмеження. Детальніше про це ми розповідаємо в матеріалі про спадкування майна з обтяженнями.

Прочитати на: мовою