Укладення угод з нерухомістю завжди супроводжується фінансовими витратами. Основні податки при укладенні договорів включають державне мито, збір до Пенсійного фонду, ПДФО та військовий збір. Розуміння того, хто саме несе ці витрати, допомагає уникнути конфліктів між сторонами безпосередньо в кабінеті нотаріуса.
Найчастіша помилка покупців та продавців — розрахунок бюджету угоди без урахування податкового навантаження. Усі квитанції про сплату мають бути надані до моменту підписання документа, інакше нотаріус просто не зможе завершити процедуру переоформлення права власності.
Коротко про податки при укладенні договорів
- Податки стягуються переважно під час нотаріального посвідчення угод з майном.
- ПДФО та військовий збір зазвичай сплачує продавець.
- Збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% лягає на покупця.
- Базою для розрахунку податків є офіційна оціночна вартість майна.
- Перший продаж житла в році (якщо у власності понад 3 роки) не оподатковується ПДФО.
🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Зміст:
Які договори підлягають обов’язковому оподаткуванню
За загальним правилом, податки сплачуються під час нотаріального посвідчення договорів, які передбачають перехід права власності на майно. До цієї категорії належить договір купівлі-продажу нерухомості: правила оформлення та податки для якого чітко регламентовані законом. Також сюди входять угоди щодо земельних ділянок, будівель та комерційних приміщень.
Якщо ж документ укладається у простій письмовій формі, наприклад, оренда, позика чи поставка, специфічні податки під час його підписання не стягуються. Податкові зобов’язання в таких випадках виникають пізніше, за результатами отримання прибутку від використання майна.
Окрему увагу варто звернути на оподаткування операцій з дарування та обміну нерухомості. Хоча ці угоди не завжди передбачають передачу грошей між сторонами, держава все одно розглядає їх як відчуження активів, що вимагає сплати відповідних зборів або підтвердження родинних зв’язків для отримання пільг.
Основні податки та збори під час посвідчення угоди
Під час оформлення угоди фінансове навантаження зазвичай розподіляється між покупцем та продавцем. Закон чітко визначає ставки для кожної сторони, але на практиці учасники можуть домовитися про інший порядок компенсації витрат один одному, зафіксувавши це в попередніх домовленостях.
ПДФО та військовий збір
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір традиційно сплачує продавець, оскільки саме він отримує дохід від реалізації майна. Ставка ПДФО залежить від кількості проданих об’єктів протягом року: другий продаж оподатковується за ставкою 5%, а третій і наступні — 18%. Військовий збір становить 1.5% і нараховується завжди, коли виникає зобов’язання зі сплати ПДФО.
Пенсійний збір та державне мито
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості об’єкта лягає на плечі покупця. Державне мито, яке також становить 1%, зазвичай сплачує продавець, проте сторони часто ділять цей платіж навпіл за взаємною згодою. Усі ці кошти перераховуються до бюджету до моменту підписання основного бланка.
Порядок дій перед підписанням договору
- Перевірте документи. Переконайтеся, що майно належним чином зареєстроване в реєстрі та не має арештів чи інших обтяжень.
- Замовте оцінку. Отримайте офіційний звіт про вартість майна для правильного розрахунку бази оподаткування.
- Повідомте про пільги. Надайте нотаріусу документи, що підтверджують право на звільнення від сплати зборів (наприклад, підтвердження першого продажу в році).
- Сплатіть квитанції. Проведіть усі необхідні платежі до моменту проставлення підписів на нотаріальному бланку.
Як оцінка майна впливає на розмір платежів
Базою для нарахування всіх податків є не та сума, про яку сторони домовилися на словах, а вартість, визначена в офіційному звіті про оцінку майна. Нотаріус не має права посвідчити договір, якщо ціна, вказана в тексті, нижча за оціночну вартість, зареєстровану в державній базі.
Тому перед плануванням витрат необхідно замовити електронну довідку через Єдину базу даних звітів про оцінку або звернутися до сертифікованого оцінювача. Саме від цієї офіційної цифри будуть вираховуватися відсотки ПДФО, військового та пенсійного зборів.
Спроба штучно занизити вартість об’єкта в договорі не дасть результату, оскільки система автоматично блокує реєстрацію звітів, ціна в яких суттєво відрізняється від ринкових індикативів.
Як адвокат допомагає при укладенні договорів
- Аналіз документів. Перевіряємо правовстановлюючі документи на нерухомість перед виходом на угоду.
- Оптимізація податків. Визначаємо законні підстави для застосування пільгових ставок або звільнення від зборів.
- Супровід у нотаріуса. Контролюємо правильність укладення договору, розподіл витрат та захищаємо ваші інтереси в момент підписання.
Коли виникає право на нульову ставку податку
Закон передбачає пільги, які дозволяють законно уникнути сплати ПДФО та військового збору. Перший продаж житлової нерухомості або земельної ділянки протягом календарного року здійснюється за нульовою ставкою, за умови, що майно перебувало у власності продавця понад три роки.
Також повністю звільняється від оподаткування продаж майна, яке було отримане у спадщину, незалежно від строку володіння ним. Це правило суттєво економить кошти спадкоємців. Якщо ж розглядаються альтернативні шляхи передачі майна, варто враховувати оподаткування спадкового договору та довічного утримання, де діють дещо інші правила нарахування бази.
Щодо збору до Пенсійного фонду, від нього звільняються особи, які купують житло вперше, або ті, хто перебуває на квартирному обліку. Проте на практиці цей збір часто доводиться сплачувати, а потім повертати через адміністративний суд.
Питання про податки при укладенні договорів
Чи потрібно платити податки при укладенні договору оренди?
Ні, під час самого підписання договору оренди в простій письмовій формі податки не сплачуються. Податкові зобов'язання (ПДФО та військовий збір) виникають пізніше і нараховуються на фактичний дохід, отриманий від здачі майна в оренду.
Хто платить 1 відсоток до Пенсійного фонду при купівлі квартири?
За загальним правилом, збір на обов'язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості нерухомості сплачує покупець. Продавець цей збір не платить.
Чи можна вказати в договорі занижену вартість для економії?
Ні, нотаріус розраховує податки виходячи з суми договору, але вона не може бути нижчою за офіційну оціночну вартість майна, зареєстровану в Єдиній базі Фонду держмайна. Якщо вказати меншу суму, податки все одно нарахують від оціночної.
Потрібен супровід угоди з нерухомістю?
Якщо ви плануєте купувати або продавати майно і хочете бути впевненими у правильності розрахунку податків, звертайтеся за консультацією. Ми перевіримо документи, визначимо наявність пільг та забезпечимо безпечне проведення угоди в нотаріуса.
Прочитати на: мовою