Отчуждение доли имущества в общей собственности и процедура

Процедура, в рамках которой осуществляется отчуждение доли имущества, находящейся в общей собственности, часто вызывает множество юридических трудностей. Когда имуществом владеют несколько лиц, каждый шаг относительно продажи или дарения должен четко соответствовать закону, иначе сделку легко могут отменить через суд.

Главная сложность заключается в том, что правила распоряжения имуществом кардинально отличаются в зависимости от вида общей собственности. Ошибка на этапе подготовки документов или игнорирование прав других сособственников может привести к длительным судебным спорам и финансовым потерям.

Как различают общую совместную и долевую собственность

Чтобы правильно начать отчуждение доли имущества, необходимо четко определить юридический статус этого имущества. Законодательство выделяет два основных вида общей собственности, и процедура продажи или дарения для каждого из них является абсолютно разной. Неправильное определение режима собственности в начале может полностью заблокировать нотариальную сделку.

Первый вид — это общая совместная собственность, где доли каждого из владельцев заранее не определены. Ярким примером является имущество, приобретенное супругами во время брака. Второй вид — это общая долевая собственность, где каждый сособственник имеет четко определенную долю (например, 1/2 или 1/3) в праве собственности, что обязательно отражается в документах.

Для более детального ознакомления с природой идеальной доли и правилами ее определения вы можете обратиться к нашему материалу об особенностях общей долевой собственности. На практике часто возникает потребность перехода от одного режима к другому, чтобы сделать продажу реальной.

Особенности общей совместной собственности

В общей совместной собственности все сособственники владеют и распоряжаются имуществом исключительно вместе. Поскольку конкретные доли не выделены, ни один из них не может просто так продать «свою половину» квартиры или дома стороннему лицу. Для любого действия нужна абсолютная согласованность всех участников процесса.

На практике часто встречается ситуация, когда жена решает продать свою половину квартиры, приобретенной в браке, но муж категорически против. Поскольку имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), нотариус не сможет удостоверить продажу непосредственно. Клиентке сначала придется пройти этап раздела квартиры — добровольно по договору у нотариуса или через суд определить идеальные доли (по 1/2 каждому). Только после регистрации за собой права общей долевой собственности в ДРРП она сможет инициировать процедуру отчуждения.

Также у нас есть значительный опыт в урегулировании подобных конфликтов, например, в нашем кейсе о пообъектном разделе имущества, где через суд удалось справедливо распределить недвижимость и автомобиль между бывшими супругами.

Особенности общей долевой собственности

Общая долевая собственность дает сособственникам гораздо больше свободы. Здесь доля каждого участника четко зафиксирована в процентах или дробях. Каждый имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей, но с обязательным соблюдением прав других сособственников, в частности их преимущественного права на покупку.

Отчуждение имущества при общей совместной собственности

Процесс, в рамках которого осуществляется общая совместная собственность при отчуждении, требует обязательного согласия всех сособственников имущества. Поскольку доли не определены, любая сделка в отношении такого имущества считается совершенной с согласия всех участников, если закон не требует иного. Однако для ценного имущества, такого как недвижимость или автомобили, правила намного строже.

Если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, согласие других сособственников должно быть выражено исключительно в письменной форме и удостоверено нотариусом. Это защищает права всех сторон от несанкционированной продажи общего имущества одним из владельцев.

Когда нужно согласие супругов на отчуждение

При распоряжении общим имуществом супругов нотариус всегда требует письменное согласие другого супруга, даже если имущество зарегистрировано только на одного из них. Это является базовым требованием семейного права для защиты общих интересов семьи.

Згідно з ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України: «Для укладення одним із подружжя договорів стосовно цінного майна згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена.»

Пренебрежение этой нормой влечет за собой серьезные судебные риски для покупателя. Судебная практика однозначно стоит на защите прав супругов в таких ситуациях.

Велика Палата Верховного Суду у справі №372/504/17 від 21.11.2018 зазначила: «Відсутність нотаріально посвідченої згоди іншого зі співвласників (другого з подружжя) на укладення договору про розпорядження спільним майном (зокрема, договору іпотеки) позбавляє співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень. Такий договір може бути визнаний недійсним у судовому порядку, причому закон не ставить можливість оскарження в залежність від добросовісності сторін договору чи контрагента.»

Отсутствие согласия супругов на распоряжение общим имуществом делает сделку недействительной независимо от добросовестности покупателя.

В случаях, когда один из супругов находится за границей, а второй планирует отчуждение недвижимости в Украине, которая является общей совместной собственностью, действует специальная процедура. Чтобы не возвращаться в Украину, жена обратилась в Генеральное консульство Украины в Кракове, где оформила официальное заявление-согласие на продажу имущества мужем. Это заявление направили в Украину, где нотариус без препятствий принял его для удостоверения договора купли-продажи.

Исключения, когда согласие другого супруга не требуется

Существуют случаи, когда имущество, хотя и приобретенное во время брака, считается личной частной собственностью одного из супругов. В таких ситуациях согласие другого партнера на отчуждение не требуется. Это касается имущества, полученного в дар, в наследство, или приобретенного за личные средства.

В качестве примера, в нашей практике мы опираемся на выводы в деле о признании имущества личной собственностью, где суд подтвердил, что имущество, приобретенное за личные средства одного из супругов во время брака, не является общей совместной собственностью. Также, если один из супругов отчуждает долю в уставном капитале предприятия или корпоративные права, согласие второго супруга нотариусом не требуется, поскольку распоряжение корпоративными правами регулируется специальными нормами корпоративного права, а не общими правилами семейного законодательства.

Продажа доли в общей долевой собственности

Когда осуществляется общая долевая собственность — продажа доли, владелец имеет право действовать самостоятельно, но с обязательным соблюдением установленных законом ограничений. Главным из таких ограничений является преимущественное право покупки доли, которое имеют другие сособственники этого же имущества. Это означает, что вы не можете просто продать свою долю стороннему лицу, не предложив ее сначала другим участникам общей собственности.

Это правило призвано уменьшить количество сособственников имущества и предотвратить появление посторонних лиц в общей собственности без согласия других. Однако оно применяется только к договорам купли-продажи и мены и не действует при дарении или наследовании.

Как действует преимущественное право покупки доли

Преимущественное право покупки доли обязывает продавца сначала обратиться к своим сособственникам с предложением выкупа. Только если они откажутся или проигнорируют предложение, имущество можно продавать третьим лицам.

Згідно з ч. 1 ст. 361 Цивільного кодексу України: «Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.»

Однако самостоятельное распоряжение при продаже всегда ограничено процедурой уведомления, которая подробно описана в статье 362 ГК Украины. Если среди сособственников есть малолетний или несовершеннолетний ребенок, либо ребенок просто зарегистрирован в жилье, где продается доля, процедура требует обязательного получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без этого разрешения любой акт отчуждения будет заблокирован нотариусом.

Выбор покупателя среди нескольких сособственников

Если желание приобрести долю заявили сразу несколько сособственников, у продавца возникает право выбора. Он не обязан продавать ее кому-то конкретному или делить долю между ними.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №712/2579/21 від 02.08.2022 зазначив: «Продавець частки у праві спільної часткової власності має право на власний розсуд обрати покупця серед інших співвласників цього майна, які виявили бажання її придбати. У такому випадку правило переважного права купівлі не застосовується, оскільки всі співвласники мають рівні права, а вибір конкретного покупця є виключним правом продавця.»

Если несколько сособственников хотят купить долю, продавец сам выбирает, кому именно ее продать.

Как правильно уведомить сособственников о продаже

Правильное уведомление других сособственников — это ключевой этап, без которого отчуждение доли имущества не может быть завершено. Любые устные договоренности или даже обычные частные письма не имеют юридической силы для нотариуса. Процедура должна быть четко задокументирована.

Продавец обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает. Для этого лучше всего воспользоваться услугами нотариуса, который направит официальное заявление.

Официальное уведомление через нотариуса и сроки

Нотариальное уведомление является единственным бесспорным доказательством того, что продавец исполнил свою обязанность перед другими сособственниками. Нотариус фиксирует содержание заявления и дату его отправки.

Згідно з ч. 2 ст. 362 Цивільного кодексу України: «Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.»

Для подготовки сделки и проверки актуального статуса объекта недвижимости, точного круга сособственников и наличных обременений продавец может воспользоваться электронным сервисом Получение информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество на портале Дія.

Для нотариального удостоверения продажи доли недвижимого имущества недостаточно самостоятельно отправить сособственникам ценное письмо с описью. Единственным бесспорным доказательством информирования для нотариуса является свидетельство о передаче заявления, оформленное нотариусом в соответствии со статьей 84 Закона Украины «Про нотаріат». Любое изменение условий продажи (особенно снижение цены) требует повторного письменного уведомления сособственников. Например, если продавец предложил сособственнику купить долю за 15 000 долларов, тот отказался, а затем продавец решил снизить цену до 12 000 долларов для стороннего покупателя, он обязан снова направить новое уведомление с новой ценой.

Что делать, если сособственник игнорирует письма

Часто сособственники намеренно избегают получения писем, надеясь таким образом заблокировать продажу. Однако закон защищает продавца от такой недобросовестной поведения.

На практике встречается ситуация, когда клиент пытается продать свою долю в нежилом здании, однако другой сособственник намеренно игнорирует почтовые уведомления от нотариуса, из-за чего письма возвращаются с отметкой «по истечении срока хранения». На практике такое поведение считается надлежащим уведомлением. Получив возвращенный конверт с описью вложения, нотариус после истечения 30 дней имеет право выдать свидетельство о передаче заявления и удостоверить договор купли-продажи с посторонним лицом.

Последствия нарушения преимущественного права других сособственников

Продажа доли в общем имуществе с нарушением установленного законом порядка уведомления влечет за собой серьезные правовые последствия. Покупатель, который приобрел такую долю, рискует потерять ее в судебном порядке, если другие сособственники решат защитить свои права.

Закон не признает такую сделку автоматически недействительной, но предоставляет обиженным сособственникам специальный инструмент защиты — право требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя через суд.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

Если сособственник узнал, что долю продали без его ведома или по более низкой цене, чем ему предлагали, он имеет право обратиться в суд.

Згідно з ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України: «У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.»

Важно понимать, что обычное оспаривание договора купли-продажи в таких спорах не работает, о чем четко указывает судебная практика.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №362/3810/16-ц від 29.05.2019 зазначив: «Визнання недійсним договору купівлі-продажу, який порушує переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності, не є належним способом захисту, оскільки це не відновлює порушеного переважного права співвласника. Належним способом захисту є позов про переведення прав та обов'язків покупця.»

Нарушение преимущественного права покупки доли не дает права требовать признания договора недействительным, вместо этого следует просить о переводе прав покупателя.

При этом истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. После перевода прав и обязанностей новый собственник может воспользоваться государственной онлайн-услугой Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на портале Дія для официального закрепления перехода права собственности.

Риски оформления договора дарения вместо продажи

Пытаясь обойти преимущественное право покупки, некоторые продавцы оформляют договор дарения доли стороннему лицу, хотя на самом деле получают за это деньги. Это создает огромные риски как для продавца, так и для покупателя.

В практике мы часто видим подобные манипуляции. Например, сособственник решил продать свою долю в доме стороннему лицу и, чтобы обойти преимущественное право покупки другого сособственника, оформил договор дарения этой доли. Другой сособственник обратился в суд, представив косвенные доказательства (интернет-объявления о продаже, снятие наличных приобретателем, отсутствие родственных связей). Суд признал договор дарения мнимым, квалифицировал его как договор купли-продажи и перевел на истца права покупателя. В таком случае покупатель рискует потерять и имущество, и уплаченные неофициально средства.

Особенности отчуждения имущества во время военного положения

Введение военного положения в Украине внесло существенные коррективы в работу нотариата и процедуру отчуждения недвижимого имущества. Государство установило дополнительные ограничения для предотвращения мошенничества и защиты национальных интересов во время войны.

В частности, вопросы нотариата сейчас регулируются специальным постановлением Кабинета Министров Украины от 28 февраля 2022 года № 164. Эти правила обязательны для всех нотариусов и граждан, которые планируют любые сделки с недвижимостью.

Специальные ограничения военного положения

Во время действия военного положения действуют жесткие ограничения в отношении лиц, связанных со страной-агрессором, а также особые требования к оформлению документов по доверенности.

Згідно з Постановою КМУ від 28 лютого 2022 р. № 164: «незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов'язаної з державою-агресором, зупиняються... нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії у разі звернення особи, пов'язаної з державою-агресором»

Также действуют жесткие временные лимиты при отчуждении доли недвижимости по доверенности: если доверенность выдана в Украине и с момента ее подписания прошло более месяца (или более двух месяцев, если она оформлена за границей), нотариусу обязательно предоставляется дополнительное заявление-подтверждение от доверителя о том, что действие доверенности не прекращено. Это исключает использование устаревших или отозванных доверенностей.

Выдел доли через долги сособственника

В некоторых случаях отчуждение имущества происходит принудительно из-за наличия долгов у одного из сособственников. Тогда кредиторы могут инициировать процедуру выдела доли должника. Больше деталей о судебных процедурах и взыскании на имущество супругов вы можете узнать в нашей статье о нюансах выдела доли из общего имущества.

Прочитати на: мові