Дар без долгов? Подводные камни дарения

Какие долги могут перейти вместе с подаренной недвижимостью?

Самая большая ошибка одаряемых состоит в убеждении, что дар автоматически освобождается от любых финансовых претензий. Хотя личные кредиты дарителя не переходят к вам, долги, которые непосредственно зарегистрированы как обременение на имуществе, остаются.

Ипотека и банковские залоги

Если недвижимость находится в ипотеке, ее отчуждение возможно только с согласия банка. Но даже если сделка состоялась, долг никуда не исчезает.

Согласно статье 23 Закона Украины Об ипотеке: В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу... ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой.

Более того, судебная практика (дело № 904/9896/17) подтверждает, что права и обязанности ипотекодателя в полном объеме переходят к новому владельцу.

Аресты исполнительной службы и коммунальные долги

Часто возникает вопрос относительно долгов за жилищно-коммунальные услуги.

Согласно статье 9 Закона Украины О жилищно-коммунальных услугах: Дееспособные лица, проживающие и/или зарегистрированные в жилье потребителя... несут солидарную ответственность по обязательствам по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Сам по себе долг за коммуналку является персональным обязательством предыдущего владельца. Однако если ЖЭК или ОСМД обратились в суд и исполнитель наложил арест на квартиру, возникнут серьезные препятствия. Арестованную недвижимость подарить невозможно — нотариус просто откажет в регистрации сделки.

Чем отличается дарение с долгами от наследования долгов?

В юридической практике клиенты часто путают процедуры дарения и наследования, особенно когда речь идет о финансовых обязательствах, в частности налогообложении подарков. Главное отличие состоит в объеме прав и обязанностей, которые вы принимаете.

Согласно статье 1218 ГК Украины: В состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти.

Когда происходит переход долгов по наследству, наследник получает не только имущество, но и личные кредиты, микрозаймы и другие финансовые обязательства умершего. Конечно, ответственность ограничивается стоимостью унаследованного имущества. Зато при дарении личные долги дарителя к вам не переходят. Одаряемый рискует исключительно тем обременением, которое имеет официальную регистрацию на подаренной квартире или доме.

Ответственность дарителя за скрытые обременения

Дарение — это безвозмездная сделка, но это не освобождает дарителя от необходимости действовать добросовестно.

Согласно статье 717 ГК Украины: По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность.

Если даритель достоверно знал о наличии судебного спора или запрете на отчуждение, но скрыл этот факт, такой договор может быть признан недействительным. Например, по делу № 607/1570/19 Верховный Суд подтвердил, что сделка, заключенная с сокрытием сведений о запрете отчуждения, подлежит отмене. В результате одаряемый остается без имущества и втягивается в длительные судебные процессы.

Что делать, если подаренная квартира имеет долги?

Если вы уже стали владельцем недвижимости и неожиданно узнали о наличии ипотеки или ареста, действовать нужно немедленно. Худший сценарий — это игнорирование проблемы, поскольку кредитор может начать процедуру принудительного взыскания вашего имущества. Подробно о выселении из ипотечного имущества и защите прав должников читайте в нашей новой статье.

В таких случаях необходимо проверить законность самого обременения. Иногда записи в реестре остаются ошибочно или после истечения сроков исковой давности. Также бывают ситуации, когда запись об ипотеке была временно исключена. Обратите внимание на судебное дело № 643/17966/14-ц, где Большая Палата ВС указала, что ипотека остается действительной даже во время безосновательного исключения записи из реестра. Поэтому оптимальным решением является обращение в суд для защиты своих прав как добросовестного приобретателя или отмены неправомерных обременений.

Часто задаваемые вопросы о дарении имущества с долгами

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «Можно ли подарить квартиру, если она находится в ипотеке?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Да, но исключительно с письменного согласия банка (ипотекодержателя). Без такого согласия нотариус не имеет права удостоверить договор дарения.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Переходят ли микрозаймы дарителя к лицу, которому подарили квартиру?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Нет. Личные долги дарителя, такие как кредиты без залога или микрозаймы, не переходят к одаряемому. Проблемы возникнут только если на квартиру уже наложен арест.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Как проверить наличие ареста перед подписанием договора?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Необходимо заказать электронную выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Это можно сделать самостоятельно через портал Дія или обратившись непосредственно к нотариусу.» } } ] }