Порядок учета и приобретения права на бесхозяйное недвижимое имущество

Бесхозяйное недвижимое имущество в Украине часто становится объектом юридических процедур, поскольку заброшенные здания и помещения нуждаются в надлежащем управлении. Если объект не имеет собственника или его невозможно установить, закон предусматривает четкий механизм его передачи территориальной громаде.

Для органов местного самоуправления это возможность получить дополнительные ресурсы на баланс, однако несоблюдение процедуры ведет к отмене регистрации. Физические лица также имеют свои интересы, пытаясь защитить права на фактически используемые помещения.

Что такое бесхозяйная недвижимая вещь по закону

Бесхозяйная недвижимая вещь — это объект недвижимости, который не имеет законного собственника или собственник которого совершенно неизвестен. Согласно закону, ключевым признаком такого имущества является полное отсутствие лица, которое могло бы юридически оспорить право собственности на него.

Часто возникает путаница между имуществом, у которого нет собственника, и имуществом, где собственник просто не зарегистрировал свои права по новым правилам. Наши юристы часто сталкиваются с ситуациями, когда громада пытается оформить здание как бесхозяйное, хотя его собственник владеет им на основании старых советских документов.

Отличие бесхозяйного имущества от выморочного наследства

Хотя обе процедуры ведут к переходу имущества в коммунальную собственность, они имеют принципиально разную правовую природу. Выморочное наследство возникает тогда, когда собственник имущества известен, но он умер, и нет наследников по закону или по завещанию. Процедура передачи выморочного наследства ОМС регулируется статьей 1277 Гражданского кодекса Украины.

Згідно з ч. 1 ст. 1277 Цивільного кодексу України: «У разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини... зобов'язаний звернутися до суду з заявою про визнання спадщини відумерлою.»

То есть, в случае выморочности мы знаем предыдущего собственника, а в случае бесхозяйности — нет.

Почему отсутствие регистрации не означает бесхозяйность

Многие должностные лица считают, что если в современном Государственном реестре вещных прав нет сведений о собственнике, то объект можно смело ставить на учет как бесхозяйный. Это серьезная ошибка. Право собственности могло возникнуть ранее и быть зарегистрировано на бумажных носителях в БТИ. Верховный Суд четко указывает, что отсутствие сведений в реестре не делает имущество бесхозяйным автоматически.

Как происходит выявление и постановка на учет бесхозяйного имущества

Выявление и постановка на учет бесхозяйного имущества осуществляется путем подачи соответствующего заявления органом местного самоуправления в орган государственной регистрации прав на недвижимость. Процедура учета является обязательным первым шагом, без которого невозможно начать процесс коммунализации объекта.

Любое лицо, обнаружившее заброшенное здание, может сообщить об этом местному совету. Далее ОМС обязан инициировать процедуру учета. Это не право, а прямая обязанность громады по эффективному управлению территорией.

Відповідно до ч. 2 ст. 335 Цивільного кодексу України: «Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розташовані.»

Процедура выявления и обращения ОМС

Местный совет создает специальную комиссию, которая проводит обследование объекта и составляет акт. После этого изготавливается технический паспорт через Единую государственную электронную систему в сфере строительства, и только тогда уполномоченное лицо обращается к государственному регистратору.

Важность публикации объявления в печатных СМИ

После постановки имущества на учет закон требует обязательного обнародования информации. Публикация объявления о постановке имущества на учет как бесхозяйного должна происходить строго в печатных изданиях, например, местных газетах. Официальные государственные услуги по этому поводу можно найти на портале Дія, где описано Постановка на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Если ОМС опубликует объявление только на своем сайте или в соцсетях, суд впоследствии откажет в передаче имущества из-за нарушения процедуры.

Когда государственный регистратор может отказать в постановке на учет

Государственный регистратор может отказать в постановке бесхозяйного имущества на учет, если в Государственном реестре прав уже имеются записи о зарегистрированном праве собственности на этот объект либо если с заявлением обратились ненадлежащее лицо. Также отказ правомерен, если имущество по закону вообще не подлежит такому учету.

Регистратор тщательно проверяет все поданные документы и сведения о технической инвентаризации. Если выясняется, что право собственности было прекращено, но нет записи об отказе собственника (когда это является основанием), это также помешает регистрации. ОМС должен тщательно готовить пакет документов, чтобы избежать отказов.

К типичным основаниям для отказа относятся:

• Наличие действующего собственника. Если в ГРРП есть сведения о регистрации права собственности.
• Ненадлежащий заявитель. Если заявление подал неуполномоченный орган местного самоуправления.
• Отсутствие технической инвентаризации. Если сведения об объекте отсутствуют в ЕГЭССС.

Судебный порядок передачи бесхозяйного имущества в коммунальную собственность

Судебный порядок передачи бесхозяйного имущества в коммунальную собственность предусматривает обращение ОМС в суд по месту нахождения объекта по истечении одного года со дня постановки его на учет. Дело рассматривается в порядке отдельного производства с участием представителей громады.

Раньше чем через год обратиться в суд невозможно — закон дает это время на случай, если появится законный собственник. Если собственник объявится до вынесения судебного решения, ОМС обязан снять имущество с учета и вернуть его.

Обращение в суд и годичный срок

Заявление подается в суд с подробным описанием характеристик вещи и доказательствами публикации объявления в печатной прессе. Судебный сбор за такое заявление составляет 0,5 размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц. Процессуальные нормы четко регламентируют этот процесс.

Згідно з ч. 1 ст. 330 Цивільного процесуального кодексу України: «Заява про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади за умов, визначених Цивільним кодексом України, подається до суду за місцезнаходженням цієї речі органом, уповноваженим управляти майном відповідної територіальної громади.»

Финальная стадия регистрации коммунальной собственности

После вынесения судом решения процедура не завершается автоматически. ОМС не может просто поставить имущество на баланс. Сначала местный совет на сессии принимает решение о принятии объекта в коммунальную собственность, после чего проводится независимая оценка сертифицированным оценщиком. Только после этого уполномоченное лицо обращается к госрегистратору, чтобы осуществить Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество — Гид Дія.

Альтернативный путь оформления прав фактическими владельцами

Альтернативным путем оформления прав на заброшенное имущество для физических и юридических лиц является длительное, открытое и непрерывное владение им. Если гражданин пользуется имуществом более 10 лет, он может попытаться легализовать свои права в судебном порядке.

Часто возникает конфликт интересов между ОМС, который пытается поставить имущество на учет как бесхозяйное, и фактическим владельцем, который пользуется им годами. Закон защищает права таких лиц. Если гражданин владел заброшенным помещением более 10 лет, постановка его на учет громадой не лишает его права обратиться в суд.

Для успешной защиты прав важно правильно признать право собственности на имущество через суд, опираясь на длительное фактическое пользование.

Відповідно до ч. 1 ст. 344 Цивільного кодексу України: «Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.»

Критерий добросовестности при завладении имуществом

Добросовестность является ключевым условием. Она должна существовать именно в момент завладения вещью. Если лицо сначала знало, что у имущества есть другой законный собственник, или ему было известно о совладельцах, суд откажет в иске, даже если пользование продолжалось 15 лет.

В нашей практике есть успешные кейсы, например, признание права собственности по приобретательной давности на жилой дом, где клиент доказал открытость и непрерывность пользования.

Особенности оформления прав на земельный участок

Важно понимать, что общие правила о бесхозяйном имуществе не распространяются на земельные участки. Оформление прав на землю регулируется исключительно Земельным кодексом Украины. Нельзя подать прямой иск о признании права на землю по давности без предварительного обращения в местный совет с соответствующим ходатайством.

Мы помогали клиентам в сложных ситуациях, осуществляя признание права собственности на земельный участок по приобретательной давности через суд после получения всех необходимых доказательств.

Анализ судебной практики по бесхозяйному имуществу

Анализ судебной практики по бесхозяйному имуществу свидетельствует, что суды строго проверяют соблюдение процедуры учета, публикации объявлений и отсутствие реальных собственников или фактических пользователей объекта. Любые процедурные нарушения ОМС ведут к отказу в удовлетворении заявлений.

Судебная практика богата разными прецедентами. Например, Кассационный уголовный суд в составе Верховного Суда в деле № 520/1470/18 от 27.04.2021 отметил, что само по себе отсутствие сведений о собственнике в Государственном реестре вещных прав не делает имущество бесхозяйным автоматически. Суд подчеркнул обязательность установления фактического статуса объекта.

С другой стороны, Кассационный административный суд в деле № 340/11130/21 от 20.06.2023 подчеркнул, что именно на орган местного самоуправления возлагается императивная обязанность совершать действия по постановке на учет бесхозяйного имущества.

Что касается прав фактических владельцев, Большая Палата Верховного Суда в деле № 910/17274/17 от 14.05.2019 определила, что добросовестность является ключевым условием и должна существовать именно в момент завладения имуществом, а ее отсутствие полностью исключает возможность приобретения права собственности.

При рассмотрении споров о недвижимости суды также исследуют архивные документы. Например, признание права собственности на жилой дом часто основывается на архивных справках и показаниях свидетелей, если оригиналы документов были утрачены.