Регистрация дома, построенного до 1992 года

Государственная регистрация дома, построенного до 1992 года, осуществляется по упрощенной процедуре, которая значительно облегчает жизнь владельцам недвижимости в сельской местности. Многие считают, что для оформления старой родительской хаты нужно проходить сложные бюрократические этапы, однако закон позволяет сделать это без лишних затрат.

Главное практическое последствие отсутствия оформленного права собственности — невозможность продать, подарить или передать имущество по наследству. Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, откладывание этого вопроса создает серьезные риски утраты недвижимости.

Почему старый дом не нужно вводить в эксплуатацию

Жилые дома, построенные до 5 августа 1992 года, не подлежат процедуре принятия в эксплуатацию и не требуют получения разрешительных документов от строительных органов. Законодательство Украины четко разграничивает старые здания и новопостроенные объекты, освобождая владельцев исторической недвижимости от необходимости проходить сложные процедуры.

Это означает, что вам не придется готовить кучу бумаг или платить за ввод дома в эксплуатацию. Упрощенная процедура создана именно для того, чтобы легализовать имущество, возведенное в советский период или в начале независимости. Для сравнения, современная регистрация права собственности на новопостроенный дом требует обязательного прохождения всех этапов строительства, от уведомления до декларации о готовности.

Кассационный административный суд в составе Верховного Суда по делу №1540/3952/18 от 15.01.2021 подтвердил это правило.

Кассационный административный суд в составе Верховного Суда по делу №1540/3952/18 от 15.01.2021 зазначив: «прийняттю в експлуатацію підлягають індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані в період із 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року. Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані в період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.»

Дома, построенные до 5 августа 1992 года, вообще не подлежат процедуре ввода в эксплуатацию.

Важно знать, что даже если площадь старого дома превышает 300 квадратных метров, никаких дополнительных требований по вводу в эксплуатацию регистратор выдвигать не имеет права. Иногда возникает ситуация, когда государственный регистратор требует от заявителя подать декларацию о готовности дома к эксплуатации из-за большой площади. Такие требования являются незаконными, и их можно успешно обжаловать.

Упрощенный пакет документов для регистрации старого дома

Для государственной регистрации права собственности на жилой дом, возведенный до 5 августа 1992 года, необходимо подать только два основных документа. Проведение технической инвентаризации и изготовление технического паспорта БТИ для таких объектов по закону необязательно.

Вот перечень этих документов:

• Выписка из похозяйственной книги. Предоставляется исполнительным органом местного совета или архивным учреждением.
• Документ на земельный участок. Удостоверяет вещное право на землю под объектом (если оно еще не зарегистрировано в Реестре).

Это значительно снижает финансовую нагрузку на граждан, ведь услуги БТИ часто стоят дорого. Однако, если в сведениях об адресе объекта, предоставленных местным советом или архивом, отсутствуют необходимые данные, регистрация проводится при наличии сведений о технической инвентаризации. Это предусмотрено пунктом 80 Порядка государственной регистрации вещных прав.

Согласно п. 80 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127: «Державна реєстрація права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проводиться за наявності відомостей про їх технічну інвентаризацію, у разі коли у відомостях про адресу об'єкта нерухомого майна, наданих виконавчим органом сільської, селищної, міської ради або відповідною архівною установою, відсутні необхідні відомості.»

Также обратите внимание на статус хозяйственных построек. Летние кухни, сараи, погреба и другие приусадебные строения, возведенные вместе с домом до 1992 года, вносятся в реестр на основании той же выписки из похозяйственной книги без дополнительных расходов на инвентаризацию.

Часто бывает так, когда человек получает в наследство хату в селе, построенную, например, в 1978 году, имея на руках лишь домовую книгу и старое решение колхоза. Вместо заказа дорогого техпаспорта проблему успешно решают путем получения бесплатной выписки из похозяйственной книги о состоянии строения по состоянию на 1992 год и решения о выделении земли.

Если возникают спорные пристройки, возведенные уже после 1992 года, упрощенная процедура будет действовать только на старую часть строения. Новые пристройки придется узаконивать отдельно по общим правилам или через строительную амнистию.

Если оригиналы документов на имущество были полностью утрачены, наследникам бывает трудно подтвердить свои права. В нашем юридическом бюро есть успешный опыт решения таких споров, в частности через признание права собственности на жилой дом через суд.

Роль выписки из похозяйственной книги и документов на землю

Выписка из похозяйственной книги является основным документом, который подтверждает факт строительства и принадлежность старого дома конкретному лицу. Получить этот документ можно бесплатно в исполнительном органе местного совета по месту нахождения недвижимости или в соответствующем государственном архивном учреждении.

Похозяйственные книги за прошлые десятилетия часто передаются в районные государственные архивы, поэтому запрос следует направлять именно туда, если местный совет уже не имеет этих документов у себя. В целом, государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество лишь удостоверяет уже существующее право собственности, которое возникло на основании исторических сведений.

Верховный Суд по делу №539/5295/21 от 28.06.2023 подтвердил этот принцип.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №539/5295/21 від 28.06.2023 зазначити: «державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого права власності. При дослідженні судом обставин існування права власності на старе нерухоме майно необхідно перш за все встановлювати первинну підставу, на якій особа набула такое право (наприклад, будівництво до 1992 року та внесення відомостей до погосподарської книги), оскільки сама по собі реєстрація не створює право власності.»

Государственная регистрация лишь удостоверяет уже существующее право собственности, возникшее на основании исторических документов.

Для регистрации дома также необходим документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок под ним. Это может быть решение совета о передаче участка, государственный акт, свидетельство о праве собственности или наследстве, либо договор. Даже если земля еще не приватизирована полностью, участку обязательно должен быть присвоен кадастровый номер.

Если возникают трудности с оформлением участка по старым решениям девяностых годов, вам может понадобиться отдельное оформление права собственности на землю.

В практике мы сталкивались с ситуацией, когда наследник получил по наследству земельный участок, на котором стоит старая хата 1965 года постройки, которая не была зарегистрирована. Нотариус отказывал в выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследник обратился в сельсовет, получил выписку из похозяйственной книги на имя наследодателя, зарегистрировал право собственности на умершего, после чего успешно оформил наследство.

Также бывает ситуация, когда человек пользуется имуществом очень длительное время без каких-либо документов. В таких случаях возможно признание права собственности на жилой дом по приобретательной давности.

Обратите внимание на возможные ошибки в лицевом счете похозяйственной книги. Если в выписке допущена ошибка в имени или фамилии владельца, регистратор откажет в оформлении. В таком случае придется либо вносить изменения через решение совета, либо устанавливать факт принадлежности документа в судебном порядке.

Какие сроки и стоимость регистрации права собственности

Стандартный срок рассмотрения заявления о государственной регистрации права собственности составляет до пяти рабочих дней, а базовый административный сбор составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. По желанию заявителя процедуру можно ускорить, уплатив повышенный сбор.

Закон предусматривает возможность проведения регистрации в сокращенные сроки: за два рабочих дня (1 прожиточный минимум), за один рабочий день (2 прожиточных минимума) или даже за две часа (5 прожиточных минимумов). Это позволяет быстро оформить документы в случае срочной сделки.

Подать заявление можно лично через ЦНАП или нотариуса, либо воспользоваться онлайн-инструментами. В частности, доступна Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество на портале Дія.

При этом действующее законодательство определяет льготные категории граждан, которые полностью освобождаются от уплаты административного сбора за стандартную регистрацию.

Согласно ч. 8 ст. 34 Закона Украины «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «Від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав звільняються: ... громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи; ... особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни, особи з числа учасників антитерористичної операції... яким надано статус особи з інвалідністю внаслідок війни або учасника бойових дій... особи з інвалідністю I та II груп...»

К льготникам также относятся чернобыльцы 3 и 4 категорий (при определенных условиях), семьи погибших воинов, а также граждане, чье имущество было уничтожено в результате вооруженной агрессии РФ. Если вы относитесь к одной из этих категорий, обязательно предоставьте регистратору документ, подтверждающий льготу.

Подробнее о льготах и требованиях можно узнать через официальный Гид по государственным услугам на портале Дія. Для отслеживания хода вашего дела вы можете использовать официальный Сервис проверки состояния рассмотрения заявления Минюста.