Наследственный договор и правила его заключения во время войны

Наследственный договор является эффективным юридическим инструментом, который позволяет отчуждателю передать право собственности на свое имущество после смерти в обмен на выполнение определенных распоряжений приобретателем. Заключение такой сделки обеспечивает владельцу гарантированный уход или выполнение других неимущественных требований при жизни, а приобретателю — уверенность в получении имущества в будущем.

Однако на практике стороны часто путают эту сделку с завещанием или договором пожизненного содержания, что приводит к серьезным судебным спорам. Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, необходимо четко понимать ее правовую природу, правильно определить обязанности сторон и соблюсти все требования к нотариальному удостоверению.

Стоит помнить, что когда стороны не являются близкими родственниками, риски заключения таких соглашений значительно возрастают. Недобросовестность одной из сторон может привести к утрате имущества или отсутствию обещанного ухода. Поэтому перед подписанием любых документов крайне важно обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу для детального анализа ситуации.

Суть наследственного договора в украинском законодательстве

Законодательная суть, которую имеет наследственный договор, определяет его как двустороннюю сделку, где приобретатель обязуется исполнять распоряжения отчуждателя, а после его смерти получает право собственности на имущество. Это означает, что до момента смерти отчуждателя имущество остается в его собственности, но на него накладывается нотариальный запрет отчуждения.

Согласно ст. 1302 Гражданского кодекса Украины: «По наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется исполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя) и в случае его смерти приобретает право собственности на имущество отчуждателя.»

Главное практическое отличие от договора пожизненного содержания заключается в том, что по наследственному договору приобретатель становится собственником имущества только после смерти отчуждателя. В то время как по договору содержания право собственности переходит сразу в момент подписания соглашения. Дополнительно об альтернативных способах передачи имущества можно прочитать в материале Наследственный договор как альтернатива.

Из-за схожести этих понятий пожилые люди иногда допускают ошибки. Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда в деле № 643/744/20 от 13.07.2022 указал, что наличие или отсутствие ошибки при заключении договора суд определяет не только по факту прочтения текста договора, но и по таким обстоятельствам, как возраст истца, состояние здоровья, отсутствие фактической передачи имущества и продолжение проживания. Суд сформулировал критерии установления наличия ошибки при оспаривании наследственного договора (возраст, состояние здоровья, фактическая передача имущества, дальнейшее проживание), что позволяет отчуждателю аргументированно защищать сделку от возражений относительно ее правовой природы.

Важным преимуществом для приобретателя является также защита от претензий третьих лиц. Поскольку имущество переходит не в порядке наследования, приобретатель по наследственному договору не несет ответственности за долги отчуждателя перед банками или другими кредиторами.

Для наглядности сравним ключевые особенности этих двух сделок в таблице:

Форма и обязательная регистрация сделки

Наследственный договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, сведения о нем вносятся в Наследственный реестр. Без соблюдения этих требований сделка считается ничтожной с момента подписания.

Согласно ст. 1304 Гражданского кодекса Украины: «Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в Наследственном реестре…»

Для проверки факта регистрации договора стороны могут обратиться к нотариусу или воспользоваться государственными сервисами. Официальная Государственная регистрация договоров позволяет внести сведения в соответствующие реестры, а выдача выписки из Наследственного реестра на Портале Действие позволяет быстро получить информацию о наличии или отсутствии удостоверенной сделки.

Нотариус при удостоверении наследственного договора должен требовать правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т. п.). Отсутствие таких документов исключает совершение нотариального действия.

Кто может быть сторонами и что является предметом

Сторонами в наследственном договоре являются отчуждатель и приобретатель. Отчуждателем может быть любое физическое лицо (владелец имущества), а приобретателем — как физическое, так и юридическое лицо. Главным условием является наличие у отчуждателя права собственности на предмет договора, которым может быть любое движимое или недвижимое имущество.

Существует строгое ограничение: наследственный договор нельзя заключить через представителя по доверенности. Поскольку эта сделка непосредственно связана с личной волей отчуждателя, ее подписание требует исключительно личного присутствия владельца имущества у нотариуса.

В тексте договора крайне важно детализировать обязанности приобретателя. Необходимо четко прописать конкретные виды помощи, периодичность покупки продуктов или лекарств, оплату коммунальных услуг или другие распоряжения. Размытые формулировки часто становятся причиной судебных споров, поэтому четкость условий является лучшей защитой для обеих сторон.

Если стороны не возражают, обязанности по уходу могут выполняться не лично приобретателем, а привлеченными лицами. Например, суд отказал в расторжении договора отчуждателю, который жаловался на то, что приобретатель нанял профессиональную сиделку вместо личного ухода. Суд указал, что в соглашении не было запрета на привлечение третьих лиц, а сам уход предоставлялся надлежащим образом.

Требования к предмету договора

Предметом договора может быть квартира, жилой дом, земельный участок, автомобиль или иное ценное имущество. Приобретатель должен убедиться, что имущество действительно принадлежит отчуждателю на праве частной собственности и не находится под арестом или залогом.

Права и обязанности приобретателя

Приобретатель может быть обязан совершить определенные действия как при жизни отчуждателя, так и после его смерти (например, организовать похороны или выполнить другие ритуальные распоряжения).

В соответствии со ст. 1305 Гражданского кодекса Украины: «Приобретатель в наследственном договоре может быть обязан совершить определенное действие имущественного или неимущественного характера как до открытия, так и после открытия наследства.»

Как заключить наследственный договор во время военного положения

Заключение наследственного договора в условиях военного положения имеет свои особенности, связанные с ограничением доступа к реестрам и специальными требованиями к нотариусам. На данный момент удостоверять такие договоры относительно ценного имущества имеют право только нотариусы, включенные в специальный перечень Министерства юстиции Украины.

Согласно п. 1 Постановления КМУ № 164: «нотариальное удостоверение договоров по отчуждению недвижимого имущества… осуществляется исключительно нотариусами, включенными в утвержденный Министерством юстиции перечень…»

Это правило позволяет заключать сделки даже в регионах, приближенных к зоне боевых действий. Например, когда стороны хотели срочно заключить договор, а местные нотариусы не работали, они обратились к государственному нотариусу в более безопасном регионе, который имел соответствующий доступ, и успешно удостоверили документ.

Также стоит помнить о технических правилах работы нотариусов. Если предметом договора является недвижимость, нотариус изымает оригинал документа о праве собственности и хранит его у себя в делах до момента смерти отчуждателя, выдавая владельцу только заверенную копию с соответствующей отметкой.

Важно не путать наследственный договор с процедурой наследования. Во время военного положения сроки принятия наследства менялись, однако с 18.06.2023 действует общий срок принятия наследства — 6 месяцев. Наследственный договор действует вне этих сроков, поскольку право собственности переходит непосредственно в момент смерти отчуждателя.

Особенности наследственного договора при участии супругов

Наследственный договор может быть заключен супругами совместно относительно имущества, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, или лично каждым в отношении собственного имущества. Главной особенностью совместного договора является то, что право собственности переходит к приобретателю только после смерти обоих супругов.

Согласно ст. 1306 Гражданского кодекса Украины: «Предметом наследственного договора может быть имущество, которое принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, а также имущество, которое является личной собственностью любого из супругов…»

Это создает особый порядок пользования имуществом. Если один из супругов умирает, его доля автоматически переходит в пользование второго супруга, и приобретатель не имеет права требовать оформления собственности на эту долю сразу. Нотариус откажет в такой регистрации, поскольку переход права собственности к приобретателю откладывается до момента смерти второго супруга.

Обязательное согласие второго супруга

Если договор заключается относительно имущества, которое является общей совместной собственностью, обязательным является письменное и нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия является безусловным основанием для признания сделки недействительной в судебном порядке.

Выдача свидетельств на долю в общем имуществе

В случае смерти одного из супругов тот, кто остался живым, имеет право обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе. О выдаче такого свидетельства нотариус обязательно уведомляет других наследников умершего.

Обеспечение исполнения обязательств и смерть приобретателя

Обеспечение исполнения наследственного договора осуществляется путем наложения нотариального запрета на отчуждение имущества, что исключает его продажу или дарение отчуждателем при жизни. Если же приобретатель умирает раньше отчуждателя, договор автоматически прекращается, а наложенный запрет снимается нотариусом.

В случае внезапной смерти приобретателя раньше отчуждателя, нотариус снимает запрет отчуждения на основании свидетельства о смерти. Это позволяет владельцу имущества распоряжаться им по своему усмотрению или заключить новое соглашение с другим лицом. Наследники умершего приобретателя при этом имеют право требовать от отчуждателя возмещения расходов, которые были понесены на исполнение договора.

Хотя наше бюро чаще упоминают из-за финансовых споров, например, когда дело против МФО мы уже выиграли, защита имущественных прав в сфере наследования является не менее приоритетной. Аналогично, как и в случаях, когда мы сопровождали схожий кейс с кредитным долгом, точность формулировок в наследственных соглашениях уберегает от потери имущества.

Если возникают споры о невыполнении условий, стороны вынуждены обращаться в суд. Подробнее о том, как происходит расторжение и прекращение наследственного договора, вы можете прочитать в нашем отдельном материале.

Ничтожность завещаний на то же имущество

Любое завещание, которое отчуждатель составит относительно имущества, указанного в наследственном договоре, является ничтожным. Это означает, что закон приоритетно защищает права приобретателя, который добросовестно выполняет свои обязанности по договору.

Контроль за выполнением условий договора

Отчуждатель имеет право назначить лицо, которое будет контролировать выполнение распоряжений приобретателем. Если такое лицо не назначено, контроль за выполнением условий договора после смерти отчуждателя осуществляет нотариус по месту открытия наследства.

Налогообложение наследственного договора и пожизненного содержания

Для многих становится неожиданностью, что выбор вида договора существенно влияет на налоги. Поскольку по договору пожизненного содержания право собственности переходит сразу, налоговая служба приравнивает такую операцию к отчуждению имущества (аналог продажи). Это означает, что у отчуждателя или приобретателя могут возникнуть налоговые обязательства по НДФЛ.

При отчуждении недвижимости по договору пожизненного содержания база налогообложения по НДФЛ определяется исходя из цены, указанной в договоре, но она не может быть ниже оценочной или рыночной стоимости имущества. Поэтому перед заключением соглашения обязательно проводится экспертная оценка объекта.

В то время как при заключении наследственного договора момент возникновения налоговых обязательств откладывается до момента смерти отчуждателя, когда имущество фактически переходит в собственность приобретателя. Налогообложение в этом случае происходит по правилам, близким к наследованию, в зависимости от степени родства между сторонами.

Как подготовиться к заключению договора

Правильная подготовка минимизирует риски судебных споров в будущем. Владельцу имущества стоит сделать несколько последовательных шагов перед визитом к нотариусу:

• Проверьте документы о праве собственности. Нотариус обязательно потребует оригиналы документов (свидетельство, договор купли-продажи и т. п.). Убедитесь, что в них нет ошибок в ФИО или адресе.
• Оцените налоговые последствия. Заранее выясните размер налогов, особенно если стороны не являются родственниками первой или второй степени родства.
• Закажите экспертную оценку имущества. Это необходимо для определения базы налогообложения и во избежание претензий со стороны фискальных органов.
• Подробно пропишите обязанности. Избегайте общих фраз вроде «предоставлять уход». Четко зафиксируйте суммы ежемесячных выплат, объем помощи и другие важные распоряжения.
• Проверьте имущество в реестрах. Убедитесь, что на квартиру или дом не наложен арест, залог или другие обременения.

Если в вашей семье есть несколько претендентов на имущество, стоит заранее узнать, Как заключить договор о разделе наследственного имущества, чтобы избежать конфликтов.

Прочитати на: мові