Спадковий договір та правила його укладення під час війни

Спадковий договір є ефективним юридичним інструментом, який дозволяє відчужувачу передати право власності на своє майно після смерті в обмін на виконання певних розпоряджень набувачем. Укладення такої угоди забезпечує власнику гарантований догляд або виконання інших немайнових вимог за життя, а набувачу — впевненість у отриманні майна в майбутньому.

Однак на практиці сторони часто плутають цей правочин із заповітом або договором довічного утримання, що призводить до серйозних судових спорів. Щоб уникнути ризику визнання угоди недійсною, необхідно чітко розуміти її правову природу, правильно визначити обов’язки сторін та дотриматися всіх вимог щодо нотаріального посвідчення.

Варто пам’ятати, що коли сторони не є близькими родичами, ризики укладення таких угод значно зростають. Недобросовісність однієї зі сторін може призвести до втрати майна або відсутності обіцяного догляду. Тому перед підписанням будь-яких документів вкрай важливо звернутися до кваліфікованого юриста або нотаріуса для детального аналізу ситуації.

Суть спадкового договору в українському законодавстві

Законодавча суть, яку має спадковий договір цк україни визначає як двосторонню угоду, де набувач зобов’язується виконувати розпорядження відчужувача, а після його смерті отримує право власності на майно. Це означає, що до моменту смерті відчужувача майно залишається у його власності, але на нього накладається нотаріальна заборона відчуження.

Згідно зі ст. 1302 Цивільного кодексу України: «За спадковим договором одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.»

Головна практична відмінність від договору довічного утримання полягає в тому, що за спадковим договором набувач стає власником майна тільки після смерті відчужувача. Натомість за договором утримання право власності переходить одразу в момент підписання угоди. Додатково про альтернативні способи передачі майна можна прочитати у матеріалі Спадковий договір як альтернатива.

Через схожість цих понять люди похилого віку іноді припускаються помилок. Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі № 643/744/20 від 13.07.2022 зазначив, що наявність чи відсутність помилки при укладенні договору суд визначає не тільки за фактом прочитання тексту договору, а й за такими обставинами, як вік позивача, його стан здоров’я, відсутність фактичної передачі майна та продовження проживання. Суд сформулював критерії встановлення наявності помилки при оспорюванні спадкового договору (вік, стан здоров’я, фактична передача майна, подальше проживання), що дозволяє відчужувачу аргументовано захищати правочин від заперечень щодо його правової природи.

Важливою перевагою для набувача є також захист від претензій третіх осіб. Оскільки майно переходить не в порядку спадкування, набувач за спадковим договором не несе відповідальності за боргами відчужувача перед банками чи іншими кредиторами.

Для наочності порівняємо ключові особливості цих двох правочинів у таблиці:

Форма та обов’язкова реєстрація угоди

Спадковий договір обов’язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, відомості про нього вносяться до Спадкового реєстру. Без дотримання цих вимог угода вважається нікчемною з моменту підписання.

Згідно зі ст. 1304 Цивільного кодексу України: «Спадковий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації у Спадковому реєстрі…»

Для перевірки факту реєстрації договору сторони можуть звернутися до нотаріуса або скористатися державними сервісами. Офіційна Державна реєстрація договорів дозволяє внести відомості до відповідних реєстрів, а видача витягу зі Спадкового реєстру на Порталі Дія дозволяє швидко отримати інформацію про наявність чи відсутність посвідченого правочину.

Нотаріус при посвідченні спадкового договору має вимагати правоустановчі документи (наприклад, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу тощо). Відсутність таких документів унеможливлює вчинення нотаріальної дії.

Хто може бути сторонами та що є предметом

Сторонами у спадковому договорі є відчужувач та набувач. Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа (власник майна), а набувачем — як фізична, так і юридична особа. Головною умовою є наявність у відчужувача права власності на предмет договору, яким може бути будь-яке рухоме або нерухоме майно.

Існує суворе обмеження: спадковий договір не може бути укладений через представника за довіреністю. Оскільки цей правочин безпосередньо пов’язаний з особистою волею відчужувача, його підписання вимагає виключно особистої присутністі власника майна у нотаріуса.

У тексті договору вкрай важливо деталізувати обов’язки набувача. Необхідно чітко прописати конкретні види допомоги, періодичність купівлі продуктів чи ліків, оплату комунальних послуг або інші розпорядження. Розмиті формулювання часто стають причиною судових спорів, тому чіткість умов є найкращим захистом для обох сторін.

Якщо сторони не заперечують, обов’язки з догляду можуть виконуватися не особисто набувачем, а залученими особами. Наприклад, суд відмовив у розірванні договору відчужувачу, який скаржився на те, що набувач найняв професійну доглядальницю замість особистого догляду. Суд вказав, що в угоді не було заборони на залучення третіх осіб, а сам догляд надавався належним чином.

Вимоги до предмета договору

Предметом договору може бути квартира, житловий будинок, земельна ділянка, автомобіль або інше цінне майно. Набувач повинен переконатися, що майно дійсно належить відчужувачу на праві приватної власності та не перебуває під арештом чи заставою.

Права та обов’язки набувача

Набувач може бути зобов’язаний вчинити певні дії як за життя відчужувача, так і після його смерті (наприклад, організувати поховання або виконати інші ритуальні розпорядження).

Відповідно до ст. 1305 Цивільного кодексу України: «Набувач у спадковому договорі може бути зобов’язаний вчинити певну дію майнового або немайнового характеру як до відкриття, так і після відкриття спадщини.»

Як укласти спадковий договір під час воєнного стану

Укладення спадкового договору в умовах воєнного стану має свої особливості, пов’язані з обмеженням доступу до реєстрів та спеціальними вимогами до нотаріусів. Наразі посвідчувати такі договори щодо цінного майна мають право лише нотаріуси, включені до спеціального переліку Міністерства юстиції України.

Згідно з п. 1 Постанови КМУ № 164: «нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна… здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку…»

Це правило дозволяє укладати угоди навіть у регіонах, наближених до зони бойових дій. Наприклад, коли сторони хотіли терміново укласти договір, а місцеві нотаріуси не працювали, вони звернулися до державного нотаріуса в безпечнішому регіоні, який мав відповідний доступ, і успішно посвідчили документ.

Також варто пам’ятати про технічні правила роботи нотаріусів. Якщо предметом договору є нерухомість, нотаріус вилучає оригінал документа про право власності та зберігає його у себе в справах до моменту смерті відчужувача, видаючи власнику лише засвідчену копію з відповідною відміткою.

Важливо не плутати спадковий договір із процедурою спадкування. Під час воєнного стану строки прийняття спадщини зазнавали змін, проте з 18.06.2023 діє загальний строк прийняття спадщини — 6 місяців. Спадковий договір діє поза цими строками, адже право власності переходить безпосередньо в момент смерті відчужувача.

Особливості спадкового договору за участю подружжя

Спадковий договір може бути укладений подружжям спільно щодо майна, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, або особисто кожним щодо власного майна. Головною особливістю спільного договору є те, що право власності переходить до набувача лише після смерті обох із подружжя.

Відповідно до ст. 1306 Цивільного кодексу України: «Предметом спадкового договору може бути майно, яке належить подружжю на праві спільної сумісної власності, а також майно, яке є особистою власністю будь-кого з подружжя…»

Це створює особливий порядок користування майном. Якщо один із подружжя помирає, його частка автоматично переходить у користування другого з подружжя, і набувач не має права вимагати оформлення власності на цю частку одразу. Нотаріус відмовить у такій реєстрації, оскільки перехід права власності до набувача відкладається до моменту смерті другого з подружжя.

Обов’язкова згода другого з подружжя

Якщо договір укладається щодо майна, яке є спільною сумісною власністю, обов’язковою є письмова та нотаріально засвідчена згода іншого з подружжя. Відсутність такої згоди є безумовою підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку.

Видача свідоцтв на частку в спільному майні

У разі смерті одного з подружжя, той, хто залишився живим, має право звернутися до нотаріуса для отримання свідоцтва про право власності на частку в спільному майні. Про видачу такого свідоцтва нотаріус обов’язково повідомляє інших спадкоємців померлого.

Забезпечення виконання зобов’язань та смерть набувача

Забезпечення виконання спадкового договору здійснюється шляхом накладення нотаріальної заборони на відчуження майна, що унеможливлює його продаж чи дарування відчужувачем за життя. Якщо ж набувач помирає раніше за відчужувача, договір автоматично припиняється, а накладена заборона знімається нотаріусом.

У разі раптової смерті набувача раніше відчужувача, нотаріус знімає заборону відчуження на підставі свідоцтва про смерть. Це дозволяє власнику майна розпорядитися ним на свій розсуд або укласти нову угоду з іншою особою. Спадкоємці померлого набувача при цьому мають право вимагати від відчужувача відшкодування витрат, які були понесені на виконання договору.

Хоча наше бюро частіше згадують через фінансові суперечки, наприклад, коли справу проти МФО ми вже виграли, захист майнових прав у сфері спадкування є не менш пріоритетним. Аналогічно, як і у випадках, коли ми супроводжували схожий кейс з кредитним боргом, точність формулювань у спадкових угодах рятує від втрати майна.

Якщо виникають суперечки щодо невиконання умов, сторони змушені звертатися до суду. Детальніше про те, як відбувається розірвання та припинення спадкового договору, ви можете прочитати в нашому окремому матеріалі.

Нікчемність заповітів на те саме майно

Будь-який заповіт, який відчужувач складе щодо майна, вказаного в спадковому договорі, є нікчемним. Це означає, що закон пріоритетно захищає права набувача, який сумлінно виконує свої обов’язки за договором.

Контроль за виконанням умов договору

Відчужувач має право призначити особу, яка буде контролювати виконання розпоряджень набувачем. Якщо таку особу не призначено, контроль за виконанням умов договору після смерті відчужувача здійснює нотаріус за місцем відкриття спадщини.

Оподаткування спадкового договору та довічного утримання

Для багатьох стає несподіванкою, що вибір виду договору суттєво впливає на податки. Оскільки за договором довічного утримання право власності переходить одразу, податкова служба прирівнює таку операцію до відчуження майна (аналог продажу). Це означає, що у відчужувача чи набувача можуть виникнути податкові зобов’язання з ПДФО.

При відчуженні нерухомості за договором довічного утримання база оподаткування ПДФО визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але вона не може бути нижчою за оціночну або ринкову вартість майна. Тому перед укладенням угоди обов’язково проводиться експертна оцінка об’єкта.

Натомість при укладенні спадкового договору момент виникнення податкових зобов’язань відкладається до моменту смерті відчужувача, коли майно фактично переходить у власність набувача. Оподаткування в цьому випадку відбувається за правилами, близькими до спадкування, залежно від ступеня споріднення між сторонами.

Як підготуватися до укладення договору

Правильна підготовка мінімізує ризики судових спорів у майбутньому. Власнику майна варто виконати кілька послідовних кроків перед візитом до нотаріуса:

• Перевірте документи про право власності. Нотаріус обов’язково вимагатиме оригінали документів (свідоцтво, договір купівлі-продажу тощо). Переконайтеся, що в них немає помилок у ПІБ чи адресі.
• Оцініть податкові наслідки. Заздалегідь з’ясуйте розмір податків, особливо якщо сторони не є родичами першого або другого ступеня споріднення.
• Замовте експертну оцінку майна. Це необхідно для визначення бази оподаткування та уникнення претензій з боку фіскальних органів.
• Детально пропишіть обов’язки. Уникайте загальних фраз на кшталт ‘надавати догляд’. Чітко зафіксуйте суми щомісячних виплат, обсяг допомоги та інші важливі розпорядження.
• Перевірте майно в реєстрах. Переконайтеся, що на квартиру чи будинок не накладено арешт, заставу чи інші обтяження.

Якщо у вашій родині є кілька претендентів на майно, варто заздалегідь дізнатися, Як укласти договір про поділ спадкового майна, щоб уникнути конфліктів.

Прочитати на: мовою