🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Пишіть в чат або дзвоніть, знайдемо рішення для кожної ситуації!
Изменение договора аренды земли и его продление — это ключевые этапы длительных земельных отношений, которые часто вызывают споры между владельцами и арендаторами. В 2024-2026 годах эти процедуры стали еще сложнее из-за введения новых механизмов автоматической пролонгации и специальных налоговых льгот для территорий, пострадавших от войны.
Главное, что стоит понимать: договор аренды не является «застывшим» документом, его условия можно и нужно адаптировать к новым реалиям, будь то изменение нормативной оценки или необходимость освобождения от оплаты из-за минирования. Однако любая ошибка в процедуре или несоблюдение месячного срока уведомления может привести к потере права пользования участком или значительным финансовым штрафам.
Главное об изменении и продлении аренды земли
- Изменение условий договора возможно только по соглашению сторон через дополнительное соглашение с обязательной регистрацией.
- Автоматическое продление по ст. 126-1 ЗК работает без подписей, если такое условие есть в договоре и реестре.
- Для отказа от автоматического продления заявление в Реестр нужно подать не позднее чем за месяц.
- На заминированных территориях и в зонах активных боевых действий действует льгота 0% на арендную плату.
- Изменение НГО автоматически меняет размер арендной платы для земель государственной собственности.
Зміст:
Процедура изменения условий договора аренды земли
Изменение договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме. Это основной инструмент, который позволяет актуализировать размер арендной платы, изменить срок действия договора или уточнить границы использования участка без расторжения существующих отношений.
Важно помнить, что любые изменения становятся действительными для третьих лиц и государства только после их государственной регистрации в Реестре вещных прав (ДРРП). В нашей практике был случай, когда стороны подписали соглашение об увеличении цены, но не зарегистрировали его. В результате арендатор продолжал платить старую сумму, и суд признал это правомерным, поскольку без регистрации изменения не вступили в силу.
Если одна из сторон отказывается подписывать изменения, спор приходится решать в суде. Чаще всего это касается пересмотра арендной платы в связи с изменением нормативной денежной оценки (НДО) земли. Подробнее о том, как рассчитывается арендная плата и правила ее изменения, читайте в отдельной статье.
Когда изменения происходят автоматически
Согласно позиции Большой Палаты Верховного Суда, если арендная плата в договоре определена как процент от НДО участка государственной или коммунальной собственности, ее размер изменяется автоматически при обновлении оценки. Это означает, что арендатор обязан платить новую сумму даже без подписания дополнительного соглашения, поскольку эта обязанность вытекает непосредственно из Налогового кодекса.
Великая Палата Верховного Суда по делу №635/4233/19 от 04.06.2024 указала: «Размер арендной платы, определенный в договоре как процент от НГО, изменяется автоматически в случае изменения такой оценки.»Если оценка земли выросла, платить больше нужно сразу, даже без дополнительного соглашения.
Риски незарегистрированных дополнительных соглашений
Отсутствие регистрации дополнительного соглашения создает серьезные риски для безопасности активов. Например, если вы договорились об увеличении срока аренды с 7 до 10 лет, но не внесли эти данные в реестр, в кадастровой карте участок будет отображаться как свободный после 7 лет. Это может спровоцировать попытки рейдерского захвата земли другими лицами, которые будут считать ее незанятой.
Автоматическое продление по статье 126-1 Земельного кодекса
Автоматическое продление договора аренды земли по статье 126-1 ЗК Украины — это современный механизм, который позволяет продлить аренду без подписания каких-либо новых бумаг. Главное условие: пункт о такой пролонгации должен быть прямо прописан в тексте договора и внесен в Государственный реестр вещных прав как специальная отметка.
Этот механизм кардинально отличается от привычного преимущественного права. При автоматическом продлении регистрация продления права аренды происходит программными средствами реестра без участия человека в день окончания срока. Арендатору не нужно направлять письма-уведомления или проекты соглашений, если он хочет продолжать пользоваться землей на тех же условиях.
Согласно ч. 1 ст. 126-1 Земельного кодекса Украины: «Если договор содержит условие о его продлении, после окончания срока этот договор продлевается на такой же срок и на таких же условиях без совершения сторонами письменной сделки.»Сроки для отказа от продления
Если одна из сторон (владелец или арендатор) не желает продолжать отношения, она должна подать заявление об отказе от продления в Реестр вещных прав не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора. Клиенты часто ошибаются, подавая такое заявление за 20 или 15 дней — в таком случае регистратор отказывает, и договор продлевается автоматически еще на один срок, независимо от воли владельца.
Коллизии между статьей 33 и 126-1 ЗК Украины
Довольно часто в договорах одновременно прописывают и механизм преимущественного права (ст. 33), и автоматическое продление (ст. 126-1). Это создает правовую коллизию, которой может воспользоваться недобросовестная сторона для оспаривания аренды. Юридически правильным является выбор только одного механизма: либо вы договариваетесь об автоматизме, либо о переговорах на новый срок. Похожую ситуацию мы анализировали, когда продление договора аренды земли по преимущественному праву путали с автоматической пролонгацией, что приводило к судебным спорам.
Алгоритм автоматического продления договора аренды
- Проверьте договор. Убедитесь, что в тексте есть ссылка на статью 126-1 ЗК Украины об автоматическом продлении.
- Проверьте Реестр. Закажите выписку из ДРРП и проверьте наличие специальной отметки «с правом продления».
- Соблюдайте молчание. Если вы хотите продлить аренду, не подавайте никаких заявлений в Реестр и не подписывайте отказов.
- Контролируйте сроки. Помните, что отказ от продления возможен только до момента, когда до окончания договора остался ровно один месяц.
- Получите подтверждение. После даты окончания старого срока проверьте в Реестре, обновилась ли дата завершения аренды программным способом.
Сравнение механизмов продления аренды земли
Для понимания того, как лучше защитить свои права, важно различать два основных способа продления аренды. Выбор зависит от того, насколько вы доверяете партнеру и планируете ли менять условия договора в будущем.
| Критерий сравнения | Автоматическое продление (ст. 126-1 ЗК) | Преимущественное право (ст. 33 Закона) |
|---|---|---|
| Необходимость документов | Ничего подписывать не нужно | Письмо-уведомление + проект соглашения |
| Изменение условий | Только на тех же условиях | Можно обсуждать новую цену/срок |
| Роль Реестра | Продлевается программой автоматически | Требует участия регистратора/нотариуса |
| Риск отказа | Минимальный (только через заявление за месяц) | Высокий (если не соблюдена процедура) |
На практике автоматическое продление по ст. 126-1 исключает изменение условий в момент пролонгации. Если арендодатель хочет поднять цену во время автоматического продления, суд обычно становится на сторону арендатора, подтверждая неизменность условий.
Помощь адвоката в изменении и продлении аренды
- Анализ договора. Проверим ваш договор на наличие ловушек в пунктах о продлении и изменении цены.
- Подготовка документов. Разработаем дополнительное соглашение, которое защитит ваши интересы и будет соответствовать ст. 126-1 ЗК Украины.
- Регистрация изменений. Обеспечим внесение сведений о продлении или изменении условий в Государственный реестр вещных прав.
- Налоговый консалтинг. Поможем оформить льготы на арендную плату для заминированных участков и территорий боевых действий.
Арендная плата и налоговые льготы во время войны
Актуальным вопросом в 2024-2026 годах является освобождение от платы за землю на территориях активных боевых действий или заминированных участках. Согласно Налоговому кодексу, арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности не начисляется, если участок включен в Перечень территорий, утвержденный Приказом №309 Минреинтеграции.
Согласно пп. 69.14 п. 69 подраздела 10 раздела XX Налогового кодекса Украины: «Временно не начисляется и не уплачивается плата за землю на территориях, на которых ведутся активные боевые действия, или на временно оккупированных территориях.»Это императивная норма, что означает ее обязательность независимо от желания местной общины. В одном из кейсов арендатор перестал платить аренду из-за боевых действий, община подала в суд, но проиграла, поскольку закон прямо освобождает от оплаты в таких зонах.
Льготы для заминированных участков в 2024 году
Для получения льготы 0% за заминированные участки необходимо, чтобы данные о загрязнении были внесены в Государственный земельный кадастр или подтверждены решением местного совета. Например, фермерское хозяйство получило льготу только после предоставления акта обследования от ГСЧС. Важно знать, что льгота прекращается со следующего месяца после подписания сертификата об очистке (разминировании) территории.
Автоматическое военное продление сельхозземель
Стоит помнить о специфическом «военном» продлении. Договоры аренды с/х земель, срок действия которых истек в период с апреля по ноябрь 2022 года, считаются продленными на один год автоматически в силу закона. Это подтвердил Верховный Суд, указав, что такое продление не требует никаких подписей или регистрации.
КГС ВС по делу №685/547/23 от 23.11.2023 указал: «Сельхозземли во время войны продлеваются сами на год без каких-либо подписей или регистраторов.»Образец дополнительного соглашения об автоматическом продлении аренды
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ №__
к Договору аренды земли №___ от «___» ________ 20___ г.г. __________ «___» ________ 2024 г.
Сторона 1 (Арендодатель): [ФИО или Название], в лице [Должность, ФИО],
Сторона 2 (Арендатор): [ФИО или Название], в лице [Должность, ФИО],
руководствуясь ст. 126-1 Земельного кодекса Украины, пришли к соглашению:1. Внести изменения в Раздел __ Договора и изложить его в следующей редакции:
«Этот Договор продлевается автоматически на тот же срок и на тех же условиях без совершения сторонами письменных сделок о его продлении. Сторона договора, которая намерена воспользоваться правом отказа от продления договора, должна не позднее чем за месяц до даты окончания срока действия договора подать в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о продлении договора».2. Пункт __ относительно размера арендной платы изложить в редакции:
«Арендная плата устанавливается в размере [Сумма/Процент НГО] и подлежит уплате с учетом налоговых льгот для территорий, определенных согласно Приказу №309 Минреинтеграции».3. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и подлежит государственной регистрации.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель: ___________ Арендатор: ___________
Судебный порядок разрешения споров при изменении условий договора
Если арендодатель или арендатор отказывается подписывать дополнительное соглашение об изменении условий (как, например, замена сторон в договоре аренды земли), другая сторона имеет право обратиться в суд. Чаще всего предметом спора является размер арендной платы. Суд анализирует, является ли изменение условий обоснованным (например, изменилась ли рыночная стоимость земли или ее целевое назначение).
Важно понимать, что нарушение условий договора может привести к его расторжению. Нами было успешно проведено судебное дело о расторжении договора аренды из-за систематической неуплаты платежей, что является классическим примером того, как неисполнение обязательств прекращает право пользования землей. Также стоит учитывать последствия нарушения условий аренды, которые могут включать взыскание задолженности и штрафные санкции.
Для успешного разрешения спора необходимо иметь доказательства того, что вы предлагали другой стороне изменить условия (отправленный проект соглашения с описью вложения) и получили отказ или игнорирование.
Вопросы об изменении и продлении аренды
Как изменить размер арендной платы, если арендодатель против?
Нужно ли каждый раз подписывать новое соглашение по статье 126-1 ЗК Украины?
Кто имеет право на льготу по аренде земли во время войны?
Можно ли установить автоматическое продление для уже действующего договора?
Какие документы подтверждают минирование для налоговой?
Юридическая помощь по земельным делам
Земельные споры и оформление дополнительных соглашений требуют глубокого знания актуальной судебной практики и налогового законодательства. Если вам нужно юридически грамотно изменить условия аренды или защитить свое право на автоматическое продление участка, наши адвокаты обеспечат полное сопровождение процедуры.
