Изменение договора аренды земли и его продление — это ключевые этапы длительных земельных отношений, которые часто вызывают споры между собственниками и арендаторами. В 2024-2026 годах эти процедуры стали еще сложнее из-за введения новых механизмов автоматической пролонгации и специальных налоговых льгот для территорий, пострадавших от войны.
Главное, что стоит понимать: договор аренды — не «застывший» документ, его условия можно и нужно адаптировать к новым реалиям, будь то изменение нормативной оценки или необходимость освобождения от оплаты из-за заминирования. Однако любая ошибка в процедуре или несоблюдение месячного срока уведомления может привести к потере права пользования участком или значительным финансовым штрафам.
Главное об изменении и продлении аренды земли
- Изменение условий договора возможно только при согласии сторон через дополнительное соглашение с обязательной регистрацией.
- Автоматическое продление по ст. 126-1 ЗК работает без подписей, если такое условие есть в договоре и в реестре.
- Для отказа от автоматического продления заявление в Реестр нужно подать не позднее чем за месяц.
- На заминированных территориях и в зонах активных боевых действий действует льгота 0% на арендную плату.
- Изменение НГО автоматически меняет размер арендной платы для земель государственной собственности.
Содержание:
Процедура изменения условий договора аренды земли
Изменение договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме. Это основной инструмент, который позволяет актуализировать размер арендной платы, изменить срок действия договора или уточнить границы использования участка без расторжения существующих отношений.
Важно помнить, что любые изменения становятся действительными для третьих лиц и государства только после их государственной регистрации в Реестре вещных прав (ДРРП). В нашей практике был случай, когда стороны подписали соглашение об увеличении цены, но не зарегистрировали его. В результате арендатор продолжал платить прежнюю сумму, и суд признал это правомерным, поскольку без регистрации изменения не вступили в силу.
Если одна из сторон отказывается подписывать изменения, спор приходится решать в суде. Чаще всего это касается пересмотра арендной платы в связи с изменением нормативной денежной оценки (НГО) земли. Подробнее о том, как рассчитывается арендная плата и правила ее изменения, читайте в отдельной статье.
Когда изменения происходят автоматически
Согласно позиции Великой Палаты Верховного Суда, если арендная плата в договоре определена как процент от НГО участка государственной или коммунальной собственности, ее размер изменяется автоматически при обновлении оценки. Это означает, что арендатор обязан платить новую сумму даже без подписания дополнительного соглашения, поскольку эта обязанность вытекает непосредственно из Налогового кодекса.
Велика Палата Верховного Суду у справі №635/4233/19 від 04.06.2024 зазначила: «Розмір орендної плати, визначений у договорі як відсоток від НГО, змінюється автоматично у разі зміни такої оцінки.»Если оценка земли выросла, платить больше нужно сразу, даже без дополнительного соглашения.
Риски незарегистрированных дополнительных соглашений
Отсутствие регистрации дополнительного соглашения создает серьезные риски для безопасности активов. Например, если вы договорились об увеличении срока аренды с 7 до 10 лет, но не внесли эти данные в реестр, в кадастровой карте участок будет отображаться как свободный после 7 лет. Это может спровоцировать попытки рейдерского захвата земли другими лицами, которые будут считать ее незанятой.
Автоматическое продление по статье 126-1 Земельного кодекса
Автоматическое продление договора аренды земли по статье 126-1 ЗК Украины — это современный механизм, который позволяет продлить аренду без подписания каких-либо новых документов. Главное условие: пункт о таком продлении должен быть прямо прописан в тексте договора и внесен в Государственный реестр вещных прав как специальная отметка.
Этот механизм кардинально отличается от привычного преимущественного права. При автоматическом продлении регистрация продления права аренды происходит программными средствами реестра без участия человека в день окончания срока. Арендатору не нужно отправлять письма-уведомления или проекты соглашений, если он хочет продолжать пользоваться землей на тех же условиях.
Згідно з ч. 1 ст. 126-1 Земельного кодексу України: «Якщо договір містить умову про його поновлення, після закінчення строку цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину.»Сроки для отказа от продления
Если одна из сторон (собственник или арендатор) не желает продолжать отношения, она должна подать заявление об отказе от продления в Реестр вещных прав не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора. Клиенты часто ошибаются, подавая такое заявление за 20 или 15 дней — в таком случае регистратор отказывает, и договор продлевается автоматически еще на один срок независимо от воли собственника.
Коллизии между статьей 33 и 126-1 ЗК Украины
Довольно часто в договорах одновременно прописывают и механизм преимущественного права (ст. 33), и автоматическое продление (ст. 126-1). Это создает правовую коллизию, которой может воспользоваться недобросовестная сторона для оспаривания аренды. Юридически правильным является выбор только одного механизма: либо вы договариваетесь об автоматизме, либо о переговорах на новый срок. Похожую ситуацию мы анализировали, когда продление договора аренды земли по преимущественному праву путали с автоматической пролонгацией, что приводило к судебным спорам.
Алгоритм автоматического продления договора аренды
- Проверьте договор. Убедитесь, что в тексте есть ссылка на статью 126-1 ЗК Украины об автоматическом продлении.
- Проверьте Реестр. Закажите выписку из ДРРП и проверьте наличие специальной отметки «с правом продления».
- Соблюдайте молчание. Если вы хотите продолжить аренду, не подавайте никаких заявлений в Реестр и не подписывайте отказ.
- Контролируйте сроки. Помните, что отказ от продления возможен только до момента, когда до конца договора остался ровно один месяц.
- Получите подтверждение. После даты окончания старого срока проверьте в Реестре, обновилась ли дата завершения аренды программным способом.
Сравнение механизмов продления аренды земли
Чтобы понять, как лучше защитить свои права, важно различать два основных способа продления аренды. Выбор зависит от того, насколько вы доверяете партнеру и планируете ли вы изменять условия договора в будущем.
| Критерий сравнения | Автоматическое продление (ст. 126-1 ЗК) | Преимущественное право (ст. 33 Закона) |
|---|---|---|
| Необходимость документов | Ничего подписывать не нужно | Письмо-уведомление + проект соглашения |
| Изменение условий | Только на тех же условиях | Можно обсуждать новую цену/срок |
| Роль Реестра | Продолжается автоматически программой | Требует участия регистратора/нотариуса |
| Риск отказа | Минимальный (только через заявление за месяц) | Высокий (если не соблюдена процедура) |
На практике автоматическое продление по ст. 126-1 исключает изменение условий в момент пролонгации. Если арендодатель хочет поднять цену во время автоматического продления, суд обычно становится на сторону арендатора, подтверждая неизменность условий.
Помощь адвоката в изменении и продлении аренды
- Анализ договора. Проверим ваш договор на наличие «ловушек» в пунктах о продлении и изменении цены.
- Подготовка документов. Разработаем дополнительное соглашение, которое защитит ваши интересы и будет соответствовать ст. 126-1 ЗК Украины.
- Регистрация изменений. Обеспечим внесение сведений о продлении или изменении условий в Государственный реестр вещных прав.
- Налоговый консалтинг. Поможем оформить льготы по арендной плате для заминированных участков и территорий боевых действий.
Арендная плата и налоговые льготы во время войны
Актуальным вопросом в 2024-2026 годах является освобождение от платы за землю на территориях активных боевых действий или на заминированных участках. Согласно Налоговому кодексу, арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности не начисляется, если участок включен в Перечень территорий, утвержденный Приказом №309 Минреинтеграции.
Згідно з пп. 69.14 п. 69 підрозд. 10 розд. XX Податкового кодексу України: «Тимчасово не нараховується та не сплачується плата за землю на територіях, на яких ведуться активні бойові дії, або на тимчасово окупованих територіях.»Это императивная норма, означающая ее обязательность независимо от желания местной общины. В одном из кейсов арендатор перестал платить аренду из-за боевых действий, община подала в суд, но проиграла, поскольку закон прямо освобождает от оплаты в таких зонах.
Льготы для заминированных участков в 2024 году
Чтобы получить льготу 0% для заминированных участков, необходимо, чтобы данные о загрязнении были внесены в Государственный земельный кадастр или подтверждены решением местного совета. Например, фермерское хозяйство получило льготу только после предоставления акта обследования от ГСНС. Важно знать, что льгота прекращается со следующего месяца после подписания сертификата об очистке (разминировании) территории.
Автоматическое «военное» продление сельхозземель
Следует помнить о специфическом «военном» продлении. Договоры аренды с/х земель, срок действия которых истекал в период с апреля по ноябрь 2022 года, считаются продленными на один год автоматически в силу закона. Это подтвердил Верховный Суд, отметив, что такое продление не требует никаких подписей или регистрации.
КЦС ВС у справі №685/547/23 від 23.11.2023 зазначив: «Сільгоспземлі під час війни продовжуються самі на рік без жодних підписів чи реєстраторів.»Образец дополнительного соглашения об автоматическом продлении аренды
ДОДАТКОВА УГОДА №__
до Договору оренди землі №___ від «___» ________ 20___ р.м. __________ «___» ________ 2024 р.
Сторона 1 (Орендодавець): [ПІБ або Назва], в особі [Посада, ПІБ],
Сторона 2 (Орендар): [ПІБ або Назва], в особі [Посада, ПІБ],
керуючись ст. 126-1 Земельного кодексу України, дійшли згоди:1. Внести зміни до Розділу __ Договору та викласти його в наступній редакції:
«Цей Договір поновлюється автоматично на той самий строк та на тих самих умовах без вчинення сторонами письмових правочинів про його поновлення. Сторона договору, яка має намір скористатися правом відмови від поновлення договору, повинна не пізніш як за місяць до дати закінчення строку дії договору подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору».2. Пункт __ щодо розміру орендної плати викласти в редакції:
«Орендна плата встановлюється у розмірі [Сума/Відсоток НГО] та підлягає сплаті з урахуванням податкових пільг для територій, визначених згідно з Наказом №309 Мінреінтеграції».3. Ця Угода набирає чинності з моменту підписання та підлягає державній реєстрації.
ПІДПИСИ СТОРІН:
Орендодавець: ___________ Орендар: ___________
Судебный порядок разрешения споров при изменении условий договора
Если арендодатель или арендатор отказывается подписывать дополнительное соглашение об изменении условий (например, замена сторон в договоре аренды земли), другая сторона имеет право обратиться в суд. Чаще всего предметом спора является размер арендной платы. Суд анализирует, есть ли изменение условий обоснованным (например, изменились ли рыночная стоимость земли или ее целевое назначение).
Важно понимать, что нарушение условий договора может привести к его расторжению. Нами успешно проведено судебное дело о расторжении договора аренды из-за систематической неуплаты платежей — это классический пример того, как невыполнение обязательств прекращает право пользования землей. Также следует учитывать последствия нарушения условий аренды, которые могут включать взыскание задолженности и штрафные санкции.
Для успешного разрешения спора необходимо иметь доказательства того, что вы предлагали другой стороне изменить условия (направленный проект соглашения с описанием вложения) и получили отказ или игнорирование.
Вопросы об изменении и продлении аренды
Как изменить размер арендной платы, если арендодатель против?
Нужно ли каждый раз подписывать новое соглашение по статье 126-1 ЗК Украины?
Кто имеет право на льготу по аренде земли во время войны?
Можно ли установить автоматическое продление для уже действующего договора?
Какие документы подтверждают заминирование для налоговой?
Юридическая помощь в земельных вопросах
Земельные споры и оформление дополнительных соглашений требуют глубокого знания актуальной судебной практики и налогового законодательства. Если вам нужно юридически грамотно изменить условия аренды или защитить свое право на автоматическое продление участка, наши адвокаты обеспечат полное сопровождение процедуры.
Прочитати на: мові