Оформлення права власності на земельну ділянку спадкування

Оформлення права власності на земельну ділянку спадкування якої розпочалося після смерті родича, є обов’язковим кроком для повноцінного розпорядження майном. Без належної реєстрації у державних реєстрах ви не зможете продати, подарувати чи здати в оренду отриману землю, навіть якщо на руках є старий державний акт.

Процес успадкування часто ускладнюється відсутністю кадастрового номера або наявністю арештів та обтяжень. Щоб без перешкод отримати свідоцтво у нотаріуса, необхідно розібратися в чергах спадкування, підготувати пакет документів та врахувати законодавчі дедлайни, які діють в Україні.

Основні правила переходу прав на ділянку

Перехід прав на земельну ділянку в порядку спадкування регулюється нормами цивільного та земельного законодавства. Головна особливість цього процесу полягає в тому, що земля завжди переходить до нового власника із збереженням її цільового призначення. Спадкоємець не може самостійно змінити статус землі під час оформлення спадщини.

Згідно з ч. 1 ст. 1225 Цивільного кодексу України: «Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення»

Це означає, що якщо спадкодавець володів землею для ведення особистого селянського господарства, ви отримаєте її саме з цим статусом. Будь-які зміни цільового призначення можливі лише після того, як буде повністю завершено оформлення права власності на земельну ділянку спадкування та внесено відомості до Державного реєстру речових прав. Перед початком процедури ви можете перевірити Відомості про власника землі на порталі Дія, щоб переконатися, що ділянка належним чином зареєстрована за спадкодавцем.

Спадкування земельної ділянки за законом та за заповітом

Спадкування земельної ділянки за законом відбувається у порядку черговості, якщо спадкодавець не залишив заповіту. Цивільний кодекс України встановлює п’ять черг спадкоємців, де кожна наступна черга отримує право на майно лише у разі відсутності представників попередньої.

Згідно з ч. 1 ст. 1261 Цивільного кодексу України: «У першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки»

Якщо ж спадкодавець залишив заповіт, земля переходить до осіб, зазначених у цьому документі. Проте свобода заповіту обмежена законом задля захисту найвразливіших категорій родичів. Для детального вивчення алгоритмів дій також можна використовувати Портал WikiLegalAid — Оформлення права власності на землю при спадкуванні, який містить покрокові юридичні інструкції.

Право на обов’язкову частку у спадщині

Відповідно до ст. 1241 Цивільного кодексу України, малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти, непрацездатна вдова або вдівець та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом. Ця обов’язкова частка виділяється також і з земельних ділянок, що часто стає причиною судових спорів між спадкоємцями за заповітом та законними претендентами. Наприклад, якщо батько заповів усю землю молодшому сину, повністю оминувши свою непрацездатну дружину-пенсіонерку, вона має законне право на обов’язкову частку.

Автоматичне прийняття спадщини родичами

Закон передбачає особливі умови для осіб, які проживали разом із померлим на момент його смерті. Наприклад, якщо син проживав спільно з батьком у селі, де розташована ділянка, і не подав заяву про відмову від спадщини протягом 6 місяців, він вважається таким, що прийняв її автоматично. Це захищає спадкоємців першої черги від втрати майна через пропущення строків, хоча для оформлення документів все одно доведеться звернутися до нотаріуса.

Взаємодія з нотаріусом та перевірка обтяжень

Нотаріус є ключовою фігурою у процесі легалізації ваших права на землю. Саме він відкриває спадкову справу, перевіряє родинні зв’язки та формує запити до державних органів. Проте нотаріус працює виключно з документами, які відповідають усім вимогам законодавства.

На практиці часто виявляється, що на земельну ділянку накладено арешт через борги спадкодавця, наприклад, за комунальні послуги, невиплачені кредити або штрафи. Нотаріус зобов’язаний перевірити реєстри обтяжень, і якщо арешт підтвердиться, видача свідоцтва буде заблокована до повного зняття обтяження.

Згідно з Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, видача свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку проводиться після подання документів, що посвідчують право власності спадкодавця, та витягу з Державного земельного кадастру. Якщо у вас виникли труднощі на цьому етапі, спадкування земельної ділянки без кадастрового номера потребує окремої процедури, яку детально роз’яснюють наші фахівці.

Особливості спадкування ділянки у спільній власності

Коли земельну ділянку успадковують кілька осіб одночасно, вона переходить у їхню спільну власність. Це може бути спільна часткова власність із чітко визначеними частками або спільна сумісна власність без визначення часток, як це часто буває у подружжя.

Згідно з ч. 1 ст. 86 Земельного кодексу України: «Земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням часток (спільна часткова власність) або без визначення часток (спільна сумісна власність)»

Якщо спадкоємці вирішують розділити ділянку, їм необхідно спочатку повністю оформити свої права спільної власності у нотаріуса. Лише після цього можна замовляти технічну документацію на поділ землі в натурі, присвоювати кожній новій ділянці окремий кадастровий номер та реєструвати індивідуальні права власності.

Поділ ділянки між спадкоємцями

Часто виникає ситуація, коли двоє дітей після смерті батьків вважають, що можуть просто розділити ділянку парканом навпіл без належного оформлення. Без офіційного поділу та розробки землевпорядної документації ділянка залишається спільною частковою власністю, і жоден із співвласників не зможе окремо продати, подарувати чи здати в оренду свою частину. Для вирішення таких питань співвласники можуть укласти нотаріальний договір про поділ майна або звернутися до суду.

Виділення частки подружжя

Якщо земля була придбана подружжям під час шлюбу, але зареєстрована лише на одного з них, після його смерті виникає юридична колізія. Діти від першого шлюбу можуть претендувати на всю ділянку. У такому випадку нотаріус спочатку виділяє 1/2 частку живому з подружжя як співвласнику спільного сумісного майна, а спадкова маса формується лише з іншої половини ділянки, яка вже ділиться між усіма спадкоємцями.

Спадкування земельної ділянки, яка перебуває в оренді

Багато земельних ділянок сільськогосподарського призначення передані в оренду фермерським господарствам або агрохолдингам. Спадкування такої землі має свої особливості, оскільки перехід права власності не припиняє дію договору оренди автоматично.

Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»: «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування) не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі»

Спадкоємець стає новим орендодавцем і набуває всіх прав та обов’язків за чинним договором. Проте для отримання орендної плати та повноцінного управління майном необхідно виконати кілька обов’язкових юридичних дій.

Обов’язок повідомлення орендаря

Новий власник земельної ділянки зобов’язаний протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності письмово повідомити орендаря про перехід права власності. Повідомлення слід надсилати рекомендованим листом з описом вкладення. До нього додаються копії документів, що підтверджують спадкування. Якщо вам потрібна детальна інструкція щодо зміни умов договору, ознайомтеся з матеріалом про те, як відбувається переоформлення паю після смерті власника.

Виплата накопиченої орендної плати

Протягом усього часу, поки триває оформлення спадщини (це може зайняти від 6 місяців до року), орендар продовжує користуватися землею, але не може виплачувати орендну плату через відсутність реквізитів нового власника. Після того, як завершено оформлення права власності на земельну ділянку спадкування та надіслано офіційне повідомлення, орендар зобов’язаний виплатити спадкоємцю всю накопичену суму за весь період з моменту смерті спадкодавця.

Новий дедлайн 2028 року для оформлення паїв

Однією з найважливіших законодавчих змін є продовження строків оформлення права власності на невитребувані земельні частки (паї). Раніше граничним терміном вважався 2025 рік, проте Верховна Рада України внесла зміни до законодавства, продовживши цей період.

Згідно з ч. 4 ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»: «У разі якщо до 1 січня 2028 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки»

Це означає, що якщо до 1 січня 2028 року спадкоємець не завершить процедуру виділення паю в натурі та не зареєструє право власності, земля перейде у комунальну власність територіальної громади як безхазяйна.

Різниця між сертифікатом та правом власності

Багато громадян вважають, що наявність радянського чи пострадянського паперового сертифіката на пай вже гарантує право власності. Насправді сертифікат лише засвідчує право на виділення ділянки в майбутньому. Щоб не втратити землю до настання дедлайну 2028 року, спадкоємцю необхідно пройти повну процедуру землевпорядкування, розробити технічну документацію та отримати кадастровий номер.

Спадкування паю за кордоном

Якщо єдиний спадкоємець паю перебуває за кордоном і не може особисто займатися документами, ризик пропустити дедлайн 2028 року значно зростає. У такій ситуації найкращим рішенням є видача нотаріальної довіреності з-за кордону на представника в Україні. Наші юристи можуть за довіреністю подати заяву нотаріусу, замовити технічну документацію у землевпорядників та завершити реєстрацію права власності в найкоротші строки.

Оцінка землі та отримання кадастрового номера

Для успішного завершення спадкування та отримання свідоцтва у нотаріуса обов’язково потрібні два важливі документи: кадастровий номер ділянки та звіт про її експертну грошову оцінку. Без них нотаріальна дія буде заблокована.

Кадастровий номер — це унікальний цифровий код ділянки, який підтверджує її реєстрацію в Державному земельному кадастрі (ДЗК). Якщо спадкодавець мав державний акт старого зразка (червоного або жовтого кольору, виданий до 2004 року), відомості про ділянку в електронній базі можуть бути відсутні, а отже, немає й кадастрового номера.

Для вирішення цієї проблеми спадкоємцю необхідно звернутися до сертифікованої землевпорядної організації, яка розробить технічну документацію на ім’я померлого спадкодавця та внесе дані до ДЗК. Тільки після присвоєння кадастрового номера нотаріус зможе продовжити оформлення спадщини.

Також для розрахунку податків та нотаріального збору обов’язково проводиться експертна грошова оцінка землі. Її здійснює сертифікований оцінювач, а звіт про оцінку обов’язково реєструється в єдиній базі Фонду державного майна України. Зверніть увагу, що нормативна оцінка, яку видає ДЗК, використовується для земельного податку та орендної плати, тоді як для спадкування потрібна саме експертна оцінка.

Що робити з недооформленими ділянками

Досить часто трапляються випадки, коли померлий родич розпочав процес приватизації ділянки, отримав відповідне рішення місцевої ради, але не встиг зареєструвати право власності чи отримати державний акт за життя. Оскільки земля формально не належала померлому на момент смерті, нотаріус видасть постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії.

Проте закон захищає права спадкоємців у таких ситуаціях. Ви успадковуєте не саму ділянку, а майнове право на завершення процедури її оформлення. Для захисту своїх прав та завершення процедури вам знадобиться визнання права на завершення приватизації в судовому порядку.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі № 723/1061/17 від 16.04.2019 зазначив: «у випадку, коли за життя спадкодавець отримав рішення органу місцевого самоврядування про безоплатну передачу йому земельної ділянки у власність, але не встиг отримати державний акт, до спадкоємців переходить не саме право власності, а право на завершення процедури оформлення та отримання такого акта на своє ім’я».

Якщо місцева рада відмовляє у наданні дозволів або чинить інші перешкоди, єдиним ефективним шляхом є звернення до суду з позовом про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування. Судова практика у таких справах є позитивною для спадкоємців. Для підтвердження цього ви можете переглянути, як працює визнання права власності на земельну ділянку в судовому порядку на прикладі реальних кейсів нашого бюро, а також яка існує судова практика щодо визнання права власності на землю в аналогічних спорах. Після отримання свідоцтва про право на спадщину від нотаріуса обов’язково проводиться Державна реєстрація прав на нерухоме майно в Дії або через ЦНАП для офіційного внесення відомостей про нового власника до реєстру.