Договір довічного утримання — це юридичний інструмент, за яким одна людина передає своє майно (найчастіше нерухомість) іншій в обмін на пожиттєвий догляд та матеріальне забезпечення. Головний практичний наслідок такої угоди полягає в тому, що право власності на квартиру чи будинок переходить до нового власника одразу, а не після смерті відчужувача.
На практиці цей правочин часто плутають зі спадкуванням або звичайним представництвом. Проте помилка в розумінні природи договору коштує дорого: відчужувач ризикує залишитися без належного догляду, а набувач — втратити і гроші, і нерухомість через суд, якщо не зможе документально підтвердити виконання своїх обов’язків.
Коротко про договір довічного утримання
- Право власності на майно переходить до набувача одразу після нотаріуса, а не після смерті.
- Нотаріус накладає заборону відчуження, тому продати квартиру до смерті відчужувача неможливо.
- Мінімальна сума утримання не може бути меншою за один прожитковий мінімум та підлягає індексації.
- У разі судового розірвання договору витрачені набувачем кошти не повертаються.
Зміст:
Що таке договір довічного утримання та яке майно передають
Договір довічного утримання — це угода, за якою власник нерухомості або цінного рухомого майна передає його іншій особі, а натомість отримує пожиттєве матеріальне забезпечення та догляд. Сторонами виступають відчужувач (той, хто віддає майно) та набувач (той, хто бере на себе обов’язки).
Згідно з ч. 1 ст. 744 Цивільного кодексу України: «За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.»Важливо розуміти межі цього правочину. Це не спадковий договір та правила його укладення, де майно переходить лише після смерті, і не договір доручення: поняття, умови та порядок виконання, який стосується лише представництва інтересів. Довічне утримання — це завжди негайна передача власності в обмін на реальні, щоденні дії з догляду.
Коли переходить право власності та як працює обтяження
Право власності на нерухомість переходить до набувача одразу в момент нотаріального посвідчення договору та внесення даних до Державного реєстру речових прав. Тобто, юридично квартира перестає належати відчужувачу ще за його життя.
Згідно з ч. 1 ст. 745 Цивільного кодексу України: «Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.»Щоб захистити літню людину від ризику залишитися на вулиці, закон передбачає жорсткий запобіжник. Одночасно з посвідченням угоди нотаріус накладає заборону відчуження. Це означає, що новий власник не може продати, подарувати, обміняти або заставити це майно до моменту смерті відчужувача.
Згідно з ч. 1 ст. 754 Цивільного кодексу України: «Набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину.»Перевірити факт переходу прав можна через сервіс Державна реєстрація права власності на нерухоме майно, а наявність заборони — замовивши Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Варто пам’ятати: навіть якщо квартира випадково згорить або зруйнується, це не звільняє набувача від обов’язку продовжувати догляд.
Як безпечно укласти договір довічного утримання
- Перевірте документи. Переконайтеся, що нерухомість належить відчужувачу на праві власності та не має інших арештів чи обтяжень.
- Деталізуйте обов’язки. Чітко пропишіть у договорі суми виплат, перелік продуктів, ліків, графік прибирання та право на проживання.
- Посвідчте договір. Зверніться до нотаріуса для офіційного оформлення угоди, реєстрації права власності та накладення заборони відчуження.
- Зберігайте докази. З першого дня збирайте всі чеки, квитанції та підписуйте акти прийому-передачі послуг для захисту від можливих позовів.
Як правильно прописати умови догляду у нотаріуса
Умови догляду та матеріального забезпечення мають бути максимально деталізовані в тексті договору, адже загальні фрази на кшталт «належний догляд» найчастіше призводять до судових спорів. Нотаріус фіксує конкретний перелік обов’язків, які набувач повинен виконувати щодня або щомісяця.
Типова помилка — не вказати право відчужувача на безкоштовне користування конкретною кімнатою в переданій квартирі. Задля уникнення конфліктів щодо проживання, юридично необхідно завжди детально прописувати житлові приміщення, залишені у користуванні колишнього власника.
Крім того, набувач зобов’язаний виконати ритуальні послуги та поховати відчужувача у разі його смерті, навіть якщо така умова окремо не була деталізована в тексті угоди.
Натуральний догляд та фінансове забезпечення
Договір має чітко розділяти натуральну допомогу (купівля продуктів, ліків, прибирання, виклик лікаря) та грошові виплати. Грошова оцінка матеріального забезпечення підлягає обов’язковій індексації та за законом не може бути меншою за один прожитковий мінімум для осіб, які втратили працездатність.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №756/3891/21 від 27.06.2024 зазначив: «невиконання обов'язку з індексації є неналежним виконанням договору і підставою для його розірвання за рішенням суду незалежно від вини набувача.»Чим допоможе адвокат з довічного утримання
- Аналіз ризиків. Перевіримо об’єкт нерухомості та оцінимо можливі загрози для обох сторін перед підписанням угоди.
- Складання договору. Розробимо індивідуальний проєкт договору з максимальною деталізацією обов’язків, щоб уникнути подвійних трактувань.
- Судовий захист. Допоможемо зібрати докази та захистимо ваші інтереси в суді у справах про розірвання договору.
Ризики набувача: як підтвердити виконання своїх зобов’язань
Найбільший ризик для набувача — це судовий позов про розірвання договору через нібито неналежний догляд. У таких справах обов’язок доводити свою правоту лежить саме на тому, хто здійснює догляд, а не на літній людині.
Уявімо ситуацію: набувач роками сумлінно купував продукти, сплачував комунальні послуги та надавав ліки, проте передавав гроші та товари готівкою без оформлення розписок. Коли відчужувач подав позов, набувач не зміг надати суду письмові докази. У результаті суд розірвав договір та повернув квартиру.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №754/11230/20 від 24.04.2024 зазначив: «За відсутності письмових підтверджень, розписок або фіскальних чеків про надання грошового та натурального забезпечення договір підлягає розірванню.»Тому на практиці критично важливо зберігати абсолютно всі фіскальні чеки, квитанції, медичні рецепти, а також вести журнал або підписувати щомісячні акти прийому-передачі послуг. У нашій практиці ми мали схожу справу про підтвердження утримання, де саме письмові докази та банківські виписки стали вирішальним аргументом для суду.
Зразок позовної заяви про розірвання договору довічного утримання
До [Назва районного/міського суду]
Позивач: [ПІБ відчужувача], РНОКПП: [номер], адреса: [індекс, область, місто, вулиця, будинок, квартира], тел: [номер], e-mail: [адреса]
Відповідач: [ПІБ набувача], РНОКПП: [номер], адреса: [індекс, область, місто, вулиця, будинок, квартира], тел: [номер], e-mail: [адреса]ПОЗОВНА ЗАЯВА
про розірвання договору довічного утримання[Дата] року між мною, [ПІБ Позивача] (Відчужувач), та [ПІБ Відповідача] (Набувач) було укладено та нотаріально посвідчено договір довічного утримання, зареєстрований у реєстрі за № [номер] приватним нотаріусом [ПІБ нотаріуса].
За умовами вказаного Договору я передав(ла) у власність Відповідача належне мені на праві приватної власності нерухоме майно, а саме: квартиру № [номер], розташовану за адресою: [повна адреса].
Відповідно до п. [номер] Договору Відповідач зобов’язався довічно забезпечувати мене утриманням та доглядом у натурі, що включає: забезпечення харчуванням, необхідними медикаментами, кулінарну та побутову допомогу, закупівлю продуктів харчування, а також щомісячне грошове забезпечення у розмірі [сума] грн.
Проте Відповідач взятих на себе зобов’язань не виконує. Починаючи з [місяць, рік] Відповідач повністю припинив надання догляду, не купує продукти харчування та ліки, не здійснює побутову допомогу та не сплачує обумовлену грошову суму. Я є особою похилого віку, за станом здоров’я потребую стороннього догляду та медикаментозного забезпечення, які Відповідач відмовляється надавати.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 755 Цивільного кодексу України, договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду на вимогу відчужувача у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 744, 755 ЦК України, ст. ст. 4, 175, 177 ЦПК України, —
ПРОШУ:
1. Розірвати договір довічного утримання від [дата], посвідчений приватним нотаріусом [ПІБ нотаріуса] за реєстровим № [номер], укладений між [ПІБ Позивача] та [ПІБ Відповідача].
2. Скасувати державну реєстрацію права власності [ПІБ Відповідача] на квартиру за адресою: [адреса], та відновити право власності [ПІБ Позивача] на вказане нерухоме майно.
3. Стягнути з Відповідача на користь Позивача судові витрати зі сплати судового збору.Додатки:
1. Копія договору довічного утримання від [дата].
2. Копії документів, що підтверджують неналежне виконання умов (акти, звернення, медичні довідки).
3. Квитанція про сплату судового збору.
4. Копія позовної заяви з додатками для Відповідача.[Дата] /Підпис Позивача/
Підстави та порядок розірвання договору в суді
Договір довічного утримання розривається виключно в судовому порядку, якщо набувач не виконує або неналежно виконує свої обов’язки. Розірвати угоду просто за бажанням відчужувача, якщо догляд надається якісно і в повному обсязі, неможливо.
Згідно з ч. 1 ст. 755 Цивільного кодексу України: «Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини.»Жорсткий наслідок розірвання полягає в тому, що витрати, зроблені набувачем за весь час дії договору, йому не повертаються. Квартира повертається у власність літньої людини, а всі витрачені на продукти та ліки кошти вважаються втраченими.
Важливий процесуальний нюанс стосується спадкоємців. Якщо відчужувач за життя подав позов і помер під час суду, спадкоємці можуть продовжити справу. Але якщо він за життя не скаржився на догляд, його родичі не зможуть розірвати договір після його смерті (позиція ВС у справі №185/1900/20).
Потрібна допомога з договором довічного утримання?
Укладення або розірвання договору довічного утримання вимагає ретельного юридичного аналізу. Якщо ви плануєте передати майно або, навпаки, берете на себе обов’язки з догляду, варто заздалегідь прописати безпечні умови. Наші адвокати допоможуть скласти надійний договір або захистять ваші інтереси в суді у разі його порушення.
Питання про договір довічного утримання
Коли набувач стає власником нерухомості за договором довічного утримання?
Право власності переходить до набувача одразу після нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації права в реєстрі. Проте розпоряджатися майном (продавати, дарувати, заставляти) набувач не має права до смерті відчужувача через накладене нотаріусом обтяження.
Чи має право відчужувач продовжувати проживати у переданій квартирі?
Так, відчужувач зберігає право довічного проживання та користування переданим житлом. Щоб уникнути конфліктів, це право та конкретна кімната для проживання обов’язково мають бути чітко зафіксовані в умовах нотаріального договору.
Чи повертаються набувачу кошти у разі судового розірвання договору?
Ні, не повертаються. Якщо договір розривається судом через невиконання або неналежне виконання набувачем своїх обов’язків, витрати, зроблені ним за час дії договору на продукти, ліки чи комунальні послуги, відчужувачу не відшкодовуються.
Який мінімальний розмір щомісячного грошового забезпечення має бути прописаний?
Законом встановлено, що грошова оцінка утримання визначається за згодою сторін, але не може бути меншою за один прожитковий мінімум для осіб, які втратили працездатність. Крім того, ця сума підлягає обов’язковій регулярній індексації.
Прочитати на: мовою