Перехід права на земельну ділянку при купівлі будинку відбувається автоматично на підставі принципу єдності юридичної долі нерухомості та землі. Це означає, що покупець будівлі стає власником або користувачем ділянки в той самий момент, коли реєструє право власності на саму споруду.
Такий механізм дозволяє уникнути ситуацій, коли будинок належить одній особі, а земля під ним — іншій, що створювало б нескінченні юридичні конфлікти. Проте автоматизм не скасовує необхідності перевірки кадастрового номера та правильного оформлення документів у реєстрах.
Головне про перехід прав на землю під будинком
- Земля завжди «слідує» за будівлею автоматично в силу закону (ст. 120 ЗКУ).
- Наявність кадастрового номера — обов’язкова умова для продажу будь-якої нерухомості.
- Право оренди переходить до нового власника будинку без згоди орендодавця.
- Якщо земля державна, покупець отримує право на її подальше оформлення.
Зміст:
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та будівлі
Принцип єдності юридичної долі означає, що земельна ділянка завжди «слідує» за будівлею, яка на ній розташована. Це імперативна норма українського законодавства, яка виключає можливість існування різних власників для будинку та землі під ним, якщо обидва об’єкти належать одній особі на момент продажу.
Велика Палата Верховного Суду у справі №689/26/17 підтвердила, що право на землю переходить до покупця одночасно з правом на нерухомість. Навіть якщо в самому договорі купівлі-продажу будинку сторони забули детально прописати умови щодо землі, закон автоматично переносить право власності на нового власника споруди.
Ми вже мали досвід у подібних справах, наприклад, коли визнання права власності на земельну ділянку відбулося попри спротив місцевої ради. Це підкреслює стабільність принципу єдності долі в судовій практиці.
Автоматичний перехід права власності на землю за ст. 120 ЗКУ
Автоматичний перехід права на земельну ділянку при купівлі будинку регулюється двома ключовими кодексами України. Закон чітко встановлює, що відчуження будівлі є підставою для переходу прав на землю без зміни її цільового призначення.
Згідно з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України: «У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду... до набувача переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розташовані...»Аналогічна норма міститься і в цивільному законодавстві:
Згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України: «До особи, яка набула право власності на житловий будинок... переходить право власності, право користування на земельну ділянку... в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника.»Коли автоматизм не спрацьовує на державні землі
Важливо враховувати виняток, який роз’яснив Верховний Суд у справі №153/1548/23 від 07.08.2024. Якщо будинок розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, яка не була приватизована продавцем, право власності на землю не переходить до покупця автоматично.
У такій ситуації покупець отримує лише право на подальше оформлення користування або викуп ділянки. Якщо ви опинилися в такій ситуації, може знадобитися приватизація землі під будинком за межами населеного пункту або в його межах після завершення угоди.
Перехід частки у праві спільної власності
Якщо продається не весь будинок, а лише його частина, до покупця переходить право спільної часткової власності на земельну ділянку. Розмір цієї частки у праві на землю має відповідати частці у праві власності на будівлю, якщо інше не встановлено законом або домовленістю співвласників.
Як зареєструвати право на землю після купівлі нерухомості
- Перевірте кадастровий номер. Переконайтеся, що в договорі купівлі-продажу будинку вказано правильний кадастровий номер ділянки.
- Зверніться до реєстратора. Подайте заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку до ЦНАП або нотаріуса.
- Надайте документи. Додайте до заяви договір купівлі-продажу будинку, паспорт, ІПН та квитанцію про сплату збору.
- Отримайте витяг. Після внесення запису до Реєстру речових прав отримайте електронний або паперовий витяг, що підтверджує ваше право на землю.
- Повідомте орендодавця. Якщо земля в оренді, надішліть письмове повідомлення власнику ділянки про зміну орендаря.
Чому кадастровий номер є обов’язковим для продажу нерухомості
Кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору відчуження будь-якої нерухомості, що на ній розташована. Без присвоєного номера нотаріус просто не зможе посвідчити договір купівлі-продажу чи дарування будинку. Дізнайтеся, як отримати кадастровий номер на земельну ділянку та уникнути проблем з оформленням.
На практиці часто виникають проблеми зі старими документами. Наприклад, якщо у продавця є державний акт «старого» зразка без кадастрового номера, угода буде заблокована. Продавцю доведеться спочатку звернутися до землевпорядної організації, внести відомості до Державного земельного кадастру (ДЗК) і лише після отримання 19-значного номера виходити на угоду. Щоб уникнути подібних проблем та захистити свої права, важливо знати, як діє заборона реєстраційних дій з земельною ділянкою.
В іншому кейсі бюро поділ майна: земельна ділянка відійшла клієнту саме завдяки чіткій ідентифікації об’єктів у кадастрі. Тому перевірка номера — це перший крок безпечної купівлі.
Як ЮРКОНСАЛТ допомагає з оформленням землі
- Аудит документів. Перевіряємо наявність кадастрового номера та відсутність обтяжень на земельну ділянку перед угодою.
- Супровід реєстрації. Забезпечуємо правильне внесення даних до Державного реєстру речових прав та ДЗК.
- Захист у спорах. Представляємо інтереси клієнтів у судах щодо визнання прав на землю за принципом єдності юридичної долі.
- Взаємодія з радами. Готуємо повідомлення та клопотання до місцевих рад щодо переходу прав оренди чи приватизації.
Як переходить право оренди землі при зміні власника будівлі
Право оренди земельної ділянки переходить до нового власника нерухомості автоматично в силу закону, без необхідності отримання згоди від орендодавця. Це правило діє навіть тоді, коли міська рада чи інший орендодавець вимагає переукладання договору на нових умовах.
Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»: «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок... також переходить право оренди цієї земельної ділянки.»Касаційний господарський суд у справі №912/1581/19 підтвердив, що зміна сторони у договорі оренди відбувається автоматично (ex lege). Новий власник будівлі просто замінює попереднього орендаря у всіх зобов’язаннях, включаючи сплату орендної плати за тими ж ставками, що були встановлені раніше.
Повідомлення орендодавця про зміну власника
Хоча перехід права оренди є автоматичним, новий власник зобов’язаний письмово повідомити орендодавця (наприклад, місцеву раду) про набуття права власності на будівлю. Це критично важливо для того, щоб податкові органи припинили нарахування платежів попередньому власнику та перевели їх на вас.
Зразок повідомлення про перехід права оренди землі
До [Назва місцевої ради/Орендодавця]
від [ПІБ або Назва нового власника нерухомості]
адреса: [адреса для листування]
ПОВІДОМЛЕННЯ
про перехід права оренди земельної ділянки
Я, [ПІБ], повідомляю, що на підставі договору купівлі-продажу від [дата], мною було набуто право власності на об’єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: [адреса].
Вказаний об’єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером [номер], яка перебуває у користуванні на підставі договору оренди землі № [номер] від [дата].
Відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», до мене як до набувача одночасно перейшло право оренди такої ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника.
Враховуючи викладене, прошу взяти до відома інформацію про зміну орендаря та внести відповідні зміни до облікових даних.
Додатки:
1. Копія витягу про реєстрацію права власності на будівлю.
2. Копія договору купівлі-продажу.
[Дата] /Підпис/
Реєстрація права на землю під нерухомістю: документи та процедура
Державна реєстрація права на земельну ділянку зазвичай відбувається синхронно з реєстрацією права на будинок. Сучасні реєстри дозволяють державному реєстратору або нотаріусу за однією заявою змінити власника обох об’єктів, якщо інформація про ділянку вже внесена до ДЗК.
Для успішної реєстрації необхідно підготувати повний пакет документів. Якщо відомості про ділянку в ДЗК містять кадастровий номер, витяг з кадастру подавати не обов’язково, оскільки реєстратор бачить ці дані онлайн. Проте для власного спокою краще мати актуальний витяг на руках.
Перелік необхідних документів для ЦНАП або нотаріуса
Для оформлення права на землю вам знадобляться:
- Документ-підстава. Договір купівлі-продажу, дарування або міни будівлі.
- Витяг з ДЗК. Необхідний, якщо в договорі не вказані всі технічні параметри ділянки.
- Паспорт та код. Оригінали та копії покупця (набувача).
- Квитанція. Підтвердження сплати адміністративного збору за реєстрацію права.
Пам’ятайте, що якщо земля перебуває у комунальній власності і не була в користуванні продавця, ви зобов’язані протягом 30 днів з моменту реєстрації будинку звернутися до місцевої ради з клопотанням про передачу ділянки вам у власність або користування.
Питання про перехід права на земельну ділянку
Чи можна купити будинок без землі?
Що робити, якщо у продавця немає кадастрового номера на землю?
Чи потрібно платити за землю окремо при купівлі будинку?
Як переоформити договір оренди землі після купівлі будівлі?
Юридична допомога при оформленні землі під нерухомістю
Оформлення прав на землю при купівлі будинку часто супроводжується технічними складнощами, особливо якщо документи продавця застаріли або ділянка не має кадастрового номера. Наші адвокати допоможуть забезпечити юридичну чистоту угоди та супроводять процес реєстрації прав у державних реєстрах.
