Перехід права на земельну ділянку при купівлі будинку відбувається автоматично, що забезпечує покупцеві юридичну стабільність та захист його інтересів. В українському праві діє фундаментальний принцип «єдності долі», згідно з яким земля завжди слідує за будівлею, розташованою на ній.
Проте автоматизм не означає відсутність бюрократичних нюансів: для законної угоди ділянка повинна мати кадастровий номер, а право власності чи оренди має бути належним чином зареєстроване. Неправильне оформлення документів на землю може заблокувати продаж самого будинку або створити проблеми з користуванням майном у майбутньому.
Головне про перехід права на землю під нерухомістю
- Право на землю переходить автоматично разом із правом власності на будівлю.
- Кадастровий номер ділянки — обов’язкова умова для укладення договору купівлі-продажу.
- Право оренди землі зберігається за новим власником будівлі на тих самих умовах.
- Якщо земля під будинком не оформлена, її неможливо автоматично отримати у власність.
Зміст:
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та будівлі land-unity-principle
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та будівлі означає, що ці об’єкти не можуть розглядатися окремо в цивільному обороті. Якщо ви купуєте житловий будинок, споруду або об’єкт незавершеного будівництва, право на землю під ними переходить до вас у тому ж обсязі, що був у продавця.
Це правило виключає ситуації, коли одна особа володіє будинком, а інша — землею під ним, що раніше створювало численні конфлікти. Наразі закон забороняє відчужувати нерухомість окремо від ділянки, якщо вони належать одному власнику. Така цілісність об’єкта нерухомості гарантує, що новий власник зможе безперешкодно користуватися придбаним майном.
У нашій практиці ми часто бачимо, як цей принцип допомагає покупцям, але водночас вимагає ретельної перевірки документів продавця. Якщо право на землю не було належним чином оформлене до продажу, це може стати критичною перешкодою для нотаріального посвідчення угоди.
Автоматичний перехід права на землю за законодавством України
Автоматичний перехід права на земельну ділянку регулюється статтею 120 Земельного кодексу та статтею 377 Цивільного кодексу України. Ці норми встановлюють, що до особи, яка набула право власності на будівлю, переходить право власності або користування ділянкою без зміни її цільового призначення.
Важливо розуміти, що цей перехід відбувається в силу закону та самого факту укладення правочину щодо нерухомості. Тобто покупцеві не потрібно отримувати окрему згоду від попереднього власника на користування землею після завершення угоди. Право оренди чи власності переходить на тих самих умовах і в тому ж обсязі, які були встановлені для відчужувача.
Нормативне обґрунтування переходу прав на землю
Для глибшого розуміння механізму варто звернутися до першоджерел. Закон чітко визначає безперервність права на землю.
Згідно з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України: «У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.»Аналогічну норму містить і Цивільний кодекс, що підкреслює імперативність цього правила для всіх видів цивільних відносин.
Згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України: «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені...»Як оформити землю під купленим будинком land-registration-guide
- Перевірте кадастровий номер. Переконайтеся, що ділянка під будинком має кадастровий номер та зареєстрована в ДЗК.
- Укладіть договір. Підпишіть договір купівлі-продажу будинку, в якому обов’язково зазначено дані про земельну ділянку.
- Сплатіть збір. Оплатіть адміністративний збір за державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
- Подайте заяву. Зверніться до нотаріуса або ЦНАП із договором, витягом з ДЗК та паспортом для реєстрації права на землю.
- Отримайте витяг. Отримайте офіційний Витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує ваше право на землю.
Роль кадастрового номера в угодах з нерухомістю
Кадастровий номер є істотною умовою будь-якого договору відчуження будівлі, без якого нотаріус не зможе посвідчити угоду. Це технічний ідентифікатор ділянки в Державному земельному кадастрі, який підтверджує, що земля сформована як об’єкт права.
Навіть якщо ви купуєте лише будинок, у договорі обов’язково має бути зазначений кадастровий номер ділянки, на якій він стоїть. Якщо земля не має такого номера, продавцеві доведеться спочатку пройти процедуру її формування та присвоєння номера, і лише після цього виходити на угоду. Це одна з найпоширеніших причин затримок у продажу приватної нерухомості.
Бувають ситуації, коли клієнт купує дачний будинок, але виявляється, що продавець не має держакту на землю. У такому разі ми рекомендуємо спочатку присвоїти земельній ділянці кадастровий номер, а вже потім проводити реєстрацію будинку на нового власника.
Юридичний супровід оформлення землі під нерухомістю
- Аналіз документів. Перевірка наявності кадастрового номера та відсутності обтяжень на земельну ділянку перед угодою.
- Підготовка договору. Розробка умов договору купівлі-продажу, що гарантують автоматичний перехід прав на землю.
- Реєстрація прав. Повний супровід процесу внесення даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
- Судовий захист. Представництво інтересів у спорах щодо визнання права власності на землю під купленими об’єктами.
Перехід права оренди земельної ділянки при зміні власника
Право оренди земельної ділянки переходить до нового власника будівлі автоматично на тих самих умовах, що були у попереднього орендаря. Це означає, що договір оренди не припиняється, а покупець стає стороною цього договору в силу закону.
Такий підхід захищає покупця комерційної нерухомості або складів, які часто розташовані на орендованій комунальній землі. Покупець автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах існуючого договору, навіть якщо ще не підписано додаткову угоду з міськрадою про заміну сторони. Проте є важливе застереження: якщо земля під будинком державна або комунальна і не перебуває у користуванні продавця, автоматичного переходу права власності не відбувається — покупцеві доведеться звертатися за оформленням користування самостійно.
Позиція Верховного Суду щодо оренди землі під нерухомістю
Судова практика підтверджує стабільність права оренди при зміні власника об’єктів. Це дозволяє бізнесу планувати діяльність без страху втратити землю під придбаними спорудами.
Велика Палата Верховного Суду у справі №910/18560/16 від 04.12.2018 зазначила: «Набуття права власності на об'єкт нерухомості створює правові підстави для автоматичного переходу права користування або власності на земельну ділянку... без необхідності окремого погодження з боку попереднього землекористувача.»Право на землю переходить автоматично разом із будівлею без додаткових дозволів чи згоди продавця.
Зразок пункту договору про перехід права на землю
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ (фрагмент)
1. Предмет договору: Продавець передає, а Покупець приймає у власність Житловий будинок, що розташований за адресою: [Адреса].
2. Земельна ділянка: Житловий будинок розташований на земельній ділянці площею [Площа] га, кадастровий номер: [Номер].
3. Право на землю: Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, одночасно з набуттям права власності на житловий будинок, до Покупця переходить право власності на земельну ділянку, на якій він розташований, у тому ж обсязі та на тих самих умовах, які були у Продавця.
4. Істотні умови: Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування житлового будинку. Кадастровий номер земельної ділянки є невід’ємною частиною опису предмета цього Договору.
5. Документи: Продавець надає Витяг з Державного земельного кадастру № [Номер] від [Дата].
Процедура реєстрації права на землю після купівлі будинку registration-steps
Державна реєстрація права на земельну ділянку після придбання будинку здійснюється на підставі договору купівлі-продажу нерухомості. Хоча перехід права є автоматичним за законом, відомості про нового власника мають бути внесені до Реєстру речових прав.
Для цього необхідно звернутися до нотаріуса або центру надання адміністративних послуг (ЦНАП). Якщо у договорі купівлі-продажу будинку вже прописано перехід права на землю та вказано її кадастровий номер, реєстрація може відбуватися одночасно з реєстрацією будинку. Якщо ж ви виявили, що приватизація землі під будинком за межами населеного пункту не була завершена продавцем, процедура буде значно складнішою.
Для реєстрації права власності на землю під купленим об’єктом зазвичай потрібні такі документи:
- Договір-підстава. Оригінал договору купівлі-продажу, дарування або міни будинку.
- Витяг з ДЗК. Документ, що містить актуальні дані про кадастровий номер та межі ділянки.
- Паспорт та РНОКПП. Документи, що посвідчують особу набувача.
- Квитанція. Підтвердження оплати адміністративного збору за реєстрацію права.
У випадках, коли купується лише частина будівлі, виникає право спільної часткової власності на земельну ділянку пропорційно до площі придбаної нерухомості. Схожу справу ми вже виграли — визнання права власності на земельну ділянку через суд, де ми захистили інтереси клієнта при відмові у реєстрації.
Питання про перехід права на землю
Чи потрібно підписувати два окремі договори на будинок і на землю?
Що робити, якщо у будинку є кадастровий номер, а у землі немає?
Чи переходить право на землю, якщо вона перебуває в оренді у держави?
Який розмір ділянки переходить до покупця будинку?
Допомога адвоката із земельних питань
Юридичний супровід угод із нерухомістю дозволяє уникнути ризиків, пов’язаних із неоформленою землею або відсутністю кадастрового номера. Ми допоможемо перевірити чистоту документів та забезпечимо правильну реєстрацію ваших прав.
