Переважне право орендаря на купівлю землі: гайд для фермера

Переважне право орендаря на купівлю землі — це юридичний інструмент, який дозволяє фермеру викупити орендовану ділянку першим, якщо власник вирішить її продати. Це право гарантує, що господарство не втратить землю, в яку інвестувало ресурси, за умови сплати ринкової ціни. На практиці важливо не лише мати статус орендаря, а й вчасно відреагувати на повідомлення нотаріуса, щоб не втратити пріоритет перед іншими покупцями.

Хоча в Україні діють загальні правила ринку землі в Україні, для орендарів передбачено особливий механізм захисту. Важливо розрізняти це право та переважне право на поновлення оренди, оскільки процедури викупу та продовження строку договору регулюються різними нормами законодавства.

Хто має переважне право на придбання сільгоспземлі

Переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення мають дві черги суб’єктів: першу чергу складають особи зі спеціальним дозволом на видобування копалин загальнодержавного значення, а другу — орендарі цієї ділянки. Орендар може реалізувати своє право лише у разі відсутності претендентів першої черги або їхньої офіційної відмови від викупу.

Така черговість встановлена статтею 130-1 Земельного кодексу України. Якщо ваша ділянка не знаходиться в межах надр, наданих у користування для видобутку копалин, ви автоматично стаєте першим у черзі на викуп. Важливо, щоб на момент продажу договір оренди був чинним та зареєстрованим у Державному реєстрі речових прав.

Які землі підпадають під переважне право

До земель сільськогосподарського призначення належать не лише рілля чи пасовища, а й господарські шляхи, полезахисні лісові смуги та землі під господарськими будівлями. Переважне право орендаря поширюється на всі ці угіддя, якщо вони є частиною орендованої ділянки приватної власності.

Правовий статус орендаря як покупця

Щоб скористатися переважним правом, орендар повинен відповідати вимогам закону щодо суб’єктів власності на землю (наприклад, щодо лімітів площі). Якщо орендар за законом не може набути землю у власність, він має право передати своє переважне право іншій особі, яка таку можливість має.

Процедура реалізації переважного права через нотаріуса

Процедура реалізації переважного права починається з того, що власник землі реєструє намір про продаж у Державному реєстрі речових прав не пізніше ніж за два місяці до угоди. Після цього нотаріус протягом трьох робочих днів зобов’язаний повідомити орендаря про цей намір цінним листом з описом вкладення.

З моменту отримання повідомлення у вас є 30 календарних днів, щоб надати письмову згоду на викуп ділянки за запропонованою ціною. Якщо ви пропустите цей строк або відмовитеся, власник зможе продати землю будь-якій іншій особі. При цьому перевірка набувача сільгоспземлі нотаріусом є обов’язковим етапом для будь-якого покупця, включаючи орендаря.

Вимоги до ціни та умов продажу

Ціна продажу для орендаря має бути такою самою, як і для будь-якого іншого покупця. Власник не має права штучно завищувати вартість у повідомленні, щоб змусити вас відмовитися від викупу. Якщо згодом з’ясується, що землю продали третій особі дешевше, ніж пропонували вам, це є підставою для оскарження угоди.

Особливості земельних відносин під час війни

Під час дії воєнного стану купівля-продаж приватної ріллі з дотриманням переважного права продовжує працювати. Проте варто враховувати, що безоплатна передача земель державної та комунальної власності наразі заборонена, а процедури оренди мають певні особливості згідно з Законом № 2145-IX.

Як передати переважне право купівлі іншій особі

Орендар має право передати своє переважне право на купівлю землі іншій особі, яка за законом може набувати таку землю у власність. Це часто трапляється, коли фермер орендує пай як фізична особа, але хоче, щоб покупцем виступило його фермерське господарство або юридична особа, де він є засновником.

Для такої передачі укладається письмовий договір, який підлягає обов’язковій державній реєстрації. Після реєстрації передачі права ви зобов’язані письмово повідомити про це власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів. Це дозволяє юридичній особі легально викупити землю замість фізичної особи-орендаря.

Умови передачі права від фізичної особи до ТОВ

Передача права може бути як платною, так і безоплатною. Головна умова — особа, якій передається право, повинна мати юридичну можливість володіти цією землею. Це дозволяє агробізнесу консолідувати земельні масиви на балансі підприємства, навіть якщо договори оренди спочатку укладалися з громадянами.

Відповідальність за повідомлення власника

Якщо ви передали право і не повідомили про це власника, це може створити проблеми при оформленні угоди. Власник повинен знати, кому саме нотаріус має надсилати офіційну пропозицію про викуп, тому дотримання триденного строку повідомлення є критично важливим нюансом.

Переважне право орендаря на електронних аукціонах

Якщо власник вирішує продати земельну ділянку через електронний аукціон (наприклад, Prozorro.Продажі), орендар все одно зберігає своє переважне право. У цьому випадку ви зобов’язані брати участь у торгах на загальних підставах, але маєте суттєву перевагу перед іншими учасниками за рахунок свого статусу.

Механізм працює так: якщо під час аукціону ваша цінова пропозиція дорівнює найвищій пропозиції іншого учасника, ви автоматично стаєте переможцем. Організатор торгів зобов’язаний повідомити вас про проведення аукціону не пізніше ніж за 30 днів до його початку, щоб ви могли підготувати документи та гарантійний внесок.

Порядок участі орендаря у торгах

Орендар реєструється на торговому майданчику та подає свою ставку. Навіть якщо хтось із учасників запропонує дуже високу ціну, ви маєте право погодитися на цю ціну і викупити ділянку, скориставшись своїм пріоритетом. Це дозволяє захистити землю від перехоплення конкурентами на відкритих торгах.

Заборона продажу державної та комунальної землі

Важливо пам’ятати, що згідно з ч. 7 ст. 130 Земельного кодексу України, продаж сільськогосподарських земель державної та комунальної власності наразі заборонений. Тому переважне право на викуп у таких випадках не може бути реалізоване, поки діє законодавча заборона на відчуження цих земель.

Захист переважного права орендаря у суді

Якщо власник продав земельну ділянку третій особі, проігнорувавши ваше переважне право (наприклад, не надіслав повідомлення або вказав неправдиву ціну), ви маєте право звернутися до суду. Належним способом захисту в такій ситуації є позов про переведення на вас прав та обов’язків покупця за укладеним договором.

Згідно з позицією Великої Палати Верховного Суду у справі №909/337/19, простого визнання договору недійсним недостатньо, оскільки це не поверне вам можливість викупити землю. Суд має саме замінити покупця у договорі на орендаря. Ми маємо успішний досвід у подібних категоріях справ, наприклад, визнання права власності на земельну ділянку через суд у складних випадках.

Умови для задоволення позову орендаря

Для перемоги в суді орендар повинен довести, що на момент продажу він мав чинний договір оренди та був готовий сплатити ціну, за якою відбулася угода. Також обов’язковою умовою є внесення повної вартості землі на депозитний рахунок суду. У деяких випадках ми також забезпечуємо захист права власності на землю за набувальною давністю, якщо документи на користування були оформлені некоректно.

Наслідки порушення процедури повідомлення

Відсутність офіційного повідомлення від нотаріуса — це пряме порушення ст. 130-1 ЗКУ. Якщо ви дізналися про продаж землі з реєстру вже після факту угоди, у вас є всі підстави для судового оскарження. Головне — не зволікати, оскільки пропуск строків позовної давності може стати перешкодою для відновлення справедливості.